# Ley 10735: Municipalidades costeras tienen ocho años para aprobar su plan regulador - Página: https://elcenso.com/leyes/10735 - Tipo: Ley de la República de Costa Rica - Título oficial: LEY PARA OTORGAR UN PLAZO ADICIONAL AL ARTÍCULO 4 DE LA LEY 9242, LEY PARA LA REGULACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES EN LA ZONA RESTRINGIDA DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE, DE 6 DE MAYO DE 2014, Y DEL TRANSITORIO I DE LA LEY 9221, LEY MARCO PARA LA DECLARATORIA DE ZONA URBANA LITORAL Y SU RÉGIMEN DE USO Y APROVECHAMIENTO TERRITORIAL, DEL 27 DE MARZO DE 2014 - Estado: Vigente (SINALEVI: Vigente) - Fuente oficial: https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1 ## En resumen La ley 10735 da ocho años a las municipalidades de la zona marítimo terrestre para aprobar su plan regulador costero y permite conservar construcciones existentes pagando un canon. ## A quién le toca - Municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre sin plan regulador costero vigente - Municipalidades que quieran declarar zona urbana litoral - Personas que ocupan construcciones existentes en la zona marítimo terrestre - Interesados en construcciones que deben ajustarse al plan regulador urbano ## A quién beneficia - Las municipalidades ganan ocho años para aprobar su plan regulador costero - Las construcciones existentes se pueden conservar durante el plazo si no hay daño ambiental comprobado - Las construcciones se pueden usar a título precario pagando un canon municipal - Las municipalidades que declaren zona urbana litoral tienen ocho años para aprobar el plan regulador urbano ## Qué cambia - El pago del canon por uso de suelo precario no genera derecho alguno - Si no se cumplen los plazos de ajuste al plan, la municipalidad desaloja y demuele - El trámite no exime del pago de tasas, cánones, multas o precios públicos - El plazo de ocho años empieza a correr desde la entrada en vigencia de la ley 10735 ## Cláusulas a revisar - **Canon por uso de suelo precario** (1): La ley permite usar las construcciones a título precario solo si se paga un canon fijado por la municipalidad. Ese pago no genera derecho alguno. Texto: "Asimismo, dichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que medie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la municipalidad de la respectiva jurisdicción. El pago por uso de suelo en precario no generará derecho alguno." - **Plazo de seis meses para la concesión** (2): Si la construcción ya cumple el plan, el interesado tiene solo seis meses para pedir la concesión. Si necesita cambios, tiene seis meses improrrogables para hacerlos y luego seis meses para pedir la concesión. Si no cumple, la municipalidad desaloja y demuele. Texto: "Agotado dicho plazo sin constatarse el cumplimiento de la prevención mencionada, la municipalidad procederá al desalojo de las personas en ocupación ilegítima y a la demolición de las obras, de conformidad con el procedimiento dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo 22 de la presente ley." ## Explicación ### Qué cambia La ley 10735 reforma el artículo 4 de la Ley 9242 y el transitorio I de la Ley 9221. Ahora las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre tienen ocho años para aprobar su plan regulador costero ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). El plazo empieza a correr desde que entra en vigencia esta ley, no desde antes ([art. 3](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Durante esos ocho años, la municipalidad puede conservar las construcciones que ya existen. La condición es que ninguna autoridad administrativa o judicial haya comprobado daño ambiental, peligro o amenaza al medio ambiente ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Esas construcciones se pueden usar a título precario. Para eso hay que pagar un canon por uso de suelo, y lo fija cada municipalidad ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Ese pago no le da ningún derecho al ocupante. Cuando el plan regulador costero entre en vigencia, las construcciones que se conserven deberán ajustarse a ese plan. El procedimiento está en el artículo 3 de la Ley 9242 ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Para la zona urbana litoral, el transitorio I de la Ley 9221 también da ocho años. Las municipalidades que quieran tramitar esa declaratoria tienen ese plazo para cumplir los requisitos ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Si hacen la declaratoria dentro de esos ocho años, después tienen otro plazo de ocho años para aprobar y publicar el plan regulador urbano. Ese segundo plazo se cuenta desde la publicación del decreto ejecutivo ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Mientras tanto, las construcciones existentes se pueden conservar si no están en espacios abiertos al uso común ni en áreas de patrimonio natural del Estado. Tampoco pueden dificultar el libre acceso a la costa ni impedir que la gente disfrute la playa ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Si la construcción ya cumple con el plan regulador urbano, el interesado tiene seis meses para pedir la concesión. El plazo corre desde que el plan entra en vigencia ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Si la construcción necesita cambios, la municipalidad avisa al interesado. Esa persona tiene seis meses improrrogables para hacer las modificaciones ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Cuando termina ese plazo y se comprueba que cumplió, el interesado tiene otros seis meses para pedir la concesión ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). Si no cumple, la municipalidad desaloja a las personas en ocupación ilegítima y demuele las obras. Lo hace según el procedimiento de los párrafos segundo y tercero del artículo 22 de la Ley 9221 ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). El trámite no exime del pago de tasas, cánones, multas o precios públicos a favor de las municipalidades. Solo aplican las exoneraciones que dé la ley ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). ### A quién le toca A las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre que no tienen plan regulador costero vigente. Tienen ocho años para aprobarlo ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). A las municipalidades con jurisdicción en la zona marítimo terrestre que quieran declarar zona urbana litoral. Tienen ocho años para tramitar esa declaratoria ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). A las personas que ocupan construcciones existentes en esos terrenos. Pueden conservarlas y usarlas pagando un canon, mientras no haya daño ambiental comprobado ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). A los interesados en construcciones que ya cumplen el plan regulador urbano. Deben pedir la concesión en seis meses ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). A los interesados cuyas construcciones necesitan cambios. Tienen seis meses para hacerlos después del aviso municipal ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). ### Cómo está hoy según SINALEVI La ley 10735 está vigente. SINALEVI muestra una sola versión de la norma y no registra observaciones de la Procuraduría [\[2\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1). El artículo 4 de la Ley 9242 aparece reformado por el artículo 1 de la ley 10735. El texto vigente es el que fija los ocho años [\[3\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=77486¶m2=146951¶m3=1). La Ley 9221 sigue vigente y su transitorio I fue reformado por el artículo 2 de la ley 10735 [\[4\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=77069¶m2=146952¶m3=1). ### Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre esta ley y los artículos de la Constitución en el dossier. El artículo 169 dice que la administración de los intereses y servicios locales de cada cantón está a cargo del Gobierno Municipal ([Constitución, art. 169](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley 10735 trabaja sobre esa competencia municipal al fijar plazos para los planes reguladores ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). El artículo 170 reconoce que las corporaciones municipales son autónomas ([Constitución, art. 170](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). Los plazos que impone la ley podrían generar dudas sobre cuánto limita esa autonomía, pero el texto no elimina la potestad municipal de aprobar su plan. El artículo 50 garantiza el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado ([Constitución, art. 50](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley mantiene la posibilidad de que una autoridad compruebe daño ambiental y impide conservar construcciones en esos casos ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). El artículo 89 incluye entre los fines culturales de la República proteger las bellezas naturales ([Constitución, art. 89](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley condiciona la conservación de construcciones a que no haya daño al medio ambiente ([art. 1](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1)). ### Qué puede hacer usted Si una municipalidad no cumple el plazo de ocho años, usted puede presentar una denuncia ante la Contraloría General de la República. La Contraloría fiscaliza los fondos públicos y revisa los presupuestos de las municipalidades ([guía, p. 68](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=68)). Puede llamar al 2501-8000 o al 2501-8025 del Área de Denuncias e Investigaciones. También puede ir personalmente a Sabana Sur, contiguo al Tennis Club, o escribir a contraloria.general@cgrcr.go.cr ([guía, p. 68](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=68)). Si una actuación municipal le viola un derecho fundamental, puede presentar un recurso de amparo. Cualquier persona puede interponerlo ([guía, p. 22](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22)). El amparo se plantea contra el servidor o titular del órgano que aparece como presunto autor del agravio ([guía, p. 22](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22)). Puede presentarlo en cualquier tiempo mientras subsista la violación. También hasta dos meses después de que cesen sus efectos ([guía, p. 22](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22)). Si cree que la ley misma viola la Constitución, existe la acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes y otras disposiciones generales que infrinjan una norma o principio constitucional ([guía, p. 24](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=24)). Para interponerla necesita un asunto pendiente ante los tribunales o en el procedimiento administrativo. No se necesita ese caso cuando se defienden intereses difusos o colectivos ([guía, p. 24](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=24)). Si una institución pública le falla en un servicio, puede presentar una queja ante la Defensoría de los Habitantes. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede hacerlo ([guía, p. 71](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=71)). ### Lo que no sabemos El dossier no dice cuántas municipalidades están dentro del plazo ni cuántas ya tienen plan regulador costero. El dossier no indica el monto del canon por uso de suelo precario que fija cada municipalidad. El dossier no permite saber si alguna municipalidad ya agotó los ocho años anteriores. El dossier no incluye grabaciones de la Asamblea sobre este expediente. ## Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre la ley 10735 y los artículos constitucionales del dossier. La ley trabaja sobre competencias municipales y mantiene la protección ambiental. ## Qué puede hacer usted - Denuncia ante la Contraloría General de la República: Llamar al 2501-8000 o al 2501-8025, ir a Sabana Sur contiguo al Tennis Club, o escribir a contraloria.general@cgrcr.go.cr (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=68) - Recurso de amparo: Presentarlo por memorial o escrito contra el servidor u órgano que causa el agravio, en cualquier tiempo mientras subsista la violación (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22) - Acción de inconstitucionalidad: Presentarla con un asunto pendiente ante tribunales o en vía administrativa, salvo defensa de intereses difusos o colectivos (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=24) - Queja ante la Defensoría de los Habitantes: Presentar la queja cualquier persona que habite en Costa Rica que haya sido maltratada en sus derechos por el mal funcionamiento de una institución pública (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=71) ## Lo que no sabemos - No se encontraron grabaciones de la Asamblea que mencionen este expediente. ## Fuentes 1. Ley 10735: LEY PARA OTORGAR UN PLAZO ADICIONAL AL ARTÍCULO 4 DE LA LEY 9242, LEY PARA LA REGULACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES EN LA ZONA RESTRINGIDA DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE, DE 6 DE MAYO DE 2014, Y DEL TRANSITORIO I DE LA LEY 9221, LEY MARCO PARA LA DECLARATORIA DE ZONA URBANA LITORAL Y SU RÉGIMEN DE USO Y APROVECHAMIENTO TERRITORIAL, DEL 27 DE MARZO DE 2014. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaLeyes.aspx 2. Ley 10735 en SINALEVI: Ley para otorgar un plazo adicional al artículo 4 de la Ley N° 9242 "Ley para la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre y del transitorio de la ley N° 9221 "Ley marco para la declaratoria de zona u (Vigente, Versión de la norma: 1 de 1). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 01/07/2025. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=104915¶m2=146950¶m3=1 3. Ley 9242: Ley para la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre (Vigente). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 06/05/2014. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=77486¶m2=146951¶m3=1 4. Ley 9221: Ley marco para la declaratoria de zona urbana litoral y su régimen de uso y aprovechamiento territorial (Vigente). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 27/03/2014. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=77069¶m2=146952¶m3=1 5. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 6. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf ## Texto oficial completo Ley 10735 Ley para otorgar un plazo adicional al artículo 4 de la Ley N° 9242 "Ley para la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre y del transitorio de la ley N° 9221 "Ley marco para la declaratoria de zona u -Usted está en la última versión de la norma- Ir a la última versión Anterior Versión de la Norma: 1 de 1 Siguiente N° 10735 LA ASAMBLEA LEGISLAT IVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA: LEY PARA OTORGAR UN PLAZO ADICIONAL AL ARTÍCULO 4 DE LA LEY 9242, LEY PARA LA REGULACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES EN LA ZONA RESTRINGIDA DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE, DE 6 DE MAYO DE 2014, Y DEL TRANSITORIO I DE LA LEY 9221, LEY MARCO PARA LA DECLARATORIA DE ZONA URBANA LITORAL Y SU RÉGIMEN DE USO Y APROVECHAMIENTO TERRITORIAL, DEL 27 DE MARZO DE 2014 ARTÍCULO 1- Se reforma el artículo 4 de la Ley 9242, Ley para la Regulación de las Construcciones Existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre, del 6 de mayo de 2014. El texto es el siguiente: Artículo 4- Las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, que no cuenten con un plan regulador costero vigente, dispondrán de ocho años para concretar la aprobación del plan. Durante dicho plazo las municipalidades podrán conservar las construcciones existentes, en tanto la autoridad administrativa o judicial competente no acredite la comisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente. Asimismo, dichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que medie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la municipalidad de la respectiva jurisdicción. El pago por uso de suelo en precario no generará derecho alguno. A partir de la entrada en vigencia del plan regulador costero de la respectiva jurisdicción, las construcciones que se conserven dentro de la zona restringida de la zona marítimo terrestre deberán ajustarse a dicha planificación. Para ello, deberá atenderse el procedimiento dispuesto en el artículo 3 de esta ley. ARTÍCULO 2- Se reforma el transitorio I de la Ley 9221, Ley Marco para la Declaratoria de Zona Urbana Litoral y su Régimen de Uso y Aprovechamiento Territorial, del 27 de marzo de 2014. El texto es el siguiente: Transitorio I- Las municipalidades con jurisdicción en la zona marítimo terrestre, que tengan interés en tramitar una declaratoria de zona urbana litoral, dispondrán de ocho años para concretar la tramitación de dicha declaratoria, en cumplimiento de los requisitos establecidos en esta ley. Realizada la declaratoria de zona urbana litoral, dentro del plazo de ocho años, contado desde la publicación del decreto ejecutivo pertinente, la municipalidad de la respectiva jurisdicción deberá concretar la aprobación y publicación del plan regulador urbano de la zona urbana litoral. Durante dichos plazos las municipalidades podrán conservar las construcciones existentes en la circunscripción territorial que se pretende declarar zona urbana litoral, en tanto no se ubiquen en espacios abiertos al uso común o en áreas afectas a un régimen de patrimonio natural del Estado, no dificulten el libre acceso a la costa ni imposibiliten el disfrute de la playa a la población y no se haya acreditado, por autoridad administrativa o judicial competente, la comisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente. Asimismo, dichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que medie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la municipalidad de la respectiva jurisdicción. El pago por uso de suelo en precario no generará derecho alguno. Cuando las construcciones existentes se ajusten al plan regulador urbano vigente, sin necesidad de realizar ninguna modificación, el interesado deberá gestionar la concesión pertinente en un plazo máximo de seis meses, contado desde la entrada en vigencia del plan regulador urbano. En caso de que las construcciones existentes requieran modificaciones para ajustarse al plan regulador urbano, las municipalidades, en un plazo de seis meses contado a partir de la entrada en vigencia del plan regulador urbano, prevendrán a los interesados para que estos, en el plazo improrrogable de seis meses posteriores a la prevención, procedan con las modificaciones pertinentes. Vencido dicho plazo, habiéndose constatado el cumplimiento de la prevención, el interesado deberá gestionar la concesión pertinente en un plazo máximo de seis meses. Agotado dicho plazo sin constatarse el cumplimiento de la prevención mencionada, la municipalidad procederá al desalojo de las personas en ocupación ilegítima y a la demolición de las obras, de conformidad con el procedimiento dispuesto en los párrafos segundo y tercero del artículo 22 de la presente ley. El procedimiento dispuesto en esta norma no dispensa el pago de tasas, cánones, multas o precios públicos a favor de las municipalidades, salvo las exoneraciones dadas por ley. ARTÍCULO 3- El cómputo del plazo ampliado en el artículo 4 de la Ley 9242, Ley para la Regulación de las Construcciones Existentes en la Zona Restringida de a Zona Marítimo Terrestre, del 6 de mayo de 2014, y en el párrafo primero del transitorio I de la Ley 9221, Ley Marco para la Declaratoria de Zona Urbana Litoral y su Régimen de Uso y Aprovechamiento Territorial, del 27 de marzo de 2014, iniciará a partir de la entrada en vigencia de la presente ley. Rige a partir de su publicación. Dado en la Presidencia de la República, San José, al día primero del mes de julio del año dos mil veinticinco. Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/10735). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.