Condóminos podrán reunirse por video y convocar con un tercio del valor
La Ley 10746 permite asambleas de condóminos virtuales y deja que propietarios con un tercio del valor del condominio convoquen reuniones, sin cambiar el cuórum de dos tercios.
Título oficial REFORMA DE LOS ARTICULOS 24 Y 25 DE LA LEY 7933, LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, DE 28 DE OCTUBRE DE 1999
Atención: La ley permite que propietarios con solo un tercio del valor del condominio convoquen asamblea, y deja el cuórum de segunda convocatoria en cualquier número de asistentes.
La letra pequeña
Encontramos 2 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
A quién le sirve: Propietarios que dependen de medios tecnológicos
La ley exige que la convocatoria indique cómo acceder y acreditarse, pero no fija un procedimiento único. Queda al reglamento del condominio y a la reglamentación del Poder Ejecutivo.
En estos casos, la convocatoria deberá indicar, expresamente, que se trata de una asamblea virtual, señalando la forma en que los agremiados podrán acceder y acreditarse para participar de la respectiva asamblea virtual.
24, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Propietarios de unidades en condominio, que pueden votar de forma proporcional al valor de su propiedad
- El administrador del condominio, que convoca asambleas presenciales o virtuales
- Grupos de propietarios con al menos un tercio del valor del condominio, que pueden convocar asamblea
- Condóminos que viven lejos o no pueden asistir presencialmente
A quién beneficia
- Participar en la asamblea de condóminos por medios tecnológicos, con audio, video y datos simultáneos
- Conocer desde la convocatoria que la asamblea será virtual y cómo acreditarse
- Convocar asamblea si se reúne un tercio del valor del condominio
Qué cambia
- El cuórum sigue en dos tercios del valor del condominio en primera convocatoria
- En segunda convocatoria basta cualquier número de asistentes
- El Poder Ejecutivo tenía tres meses para reglamentar la ley
La explicación completa
Qué cambia
La Ley 10746 reformó los artículos 24 y 25 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Rige desde su publicación, el 26 de agosto de 2025 (art. 1).
La Asamblea de Condóminos sigue decidiendo sobre asuntos de interés común que no estén dentro de las facultades del administrador. Debe reunirse como mínimo una vez al año (art. 24).
Ahora las asambleas ordinarias o extraordinarias se pueden hacer de forma virtual, con medios tecnológicos. La ley exige que se garantice "la interacción integral, multidireccional y en tiempo real entre los miembros del órgano y todos aquellos que participen de la sesión" (art. 24). También pide transmisión simultánea de audio, video y datos.
La convocatoria a una asamblea virtual debe decir expresamente que es virtual y explicar cómo se accede y cómo se acredita cada persona (art. 24).
El cuórum no cambió: se necesita un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En segunda convocatoria, basta con cualquier número de asistentes (art. 24).
Cada propietario tiene derecho a un número de votos igual al porcentaje que su propiedad representa en el total del condominio (art. 24).
El administrador convoca a la asamblea, presencial o virtual. También pueden convocar los propietarios que representen al menos un tercio del valor del condominio (art. 25).
El Poder Ejecutivo debía reglamentar la ley en un plazo de tres meses (art. Transitorio Único).
A quién le toca
A todo propietario de una unidad en régimen de condominio. La ley le da derecho a un voto proporcional al valor de su propiedad y a participar en asambleas virtuales (art. 24).
Al administrador del condominio, que convoca las asambleas presenciales o virtuales (art. 25).
A los grupos de propietarios que representen al menos un tercio del valor del condominio, que ahora pueden convocar asamblea por su cuenta (art. 25).
A los condóminos que no puedan asistir presencialmente: la asamblea virtual les abre la puerta, siempre que la convocatoria explique cómo acreditarse (art. 24).
Lo que se dijo en la Asamblea
La grabación disponible es de una comisión sobre otro expediente, el 24476, una interpretación auténtica del inciso d del artículo 10 de la Ley 7933. No trata la Ley 10746.
En esa sesión se explicó que la propuesta buscaba aclarar que los condominios podían autoabastecerse de servicios de locales o instalaciones dentro o fuera del condominio 00:00:28. Se mencionó un ejemplo en Guanacaste, donde una finca sin fuente hídrica podría recibir agua de un propietario vecino 00:00:46.
La legisladora Melina Hoy Palma indicó que esa posibilidad se aplicaba desde hace tiempo y que lo que se buscaba era "blindar por medio de la ley" 00:01:24.
La propuesta se envió a consulta a Acueductos y Alcantarillados, al Instituto Costarricense de Electricidad, a la Compañía Nacional de Fuerza y Luz y a todas las municipalidades del país 00:01:30.
Cómo está hoy según SINALEVI
La Ley 10746 está vigente. SINALEVI muestra una sola versión de la norma, la 1 de 1, sin observaciones de la Procuraduría 3.
El texto vigente de los artículos 24 y 25 de la Ley 7933 es el que aprobó la Ley 10746. SINALEVI lo confirma al anotar "(Así reformado por el artículo 1° de la ley N° 10746 del 26 de agosto de 2025)" 4.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque directo entre la Ley 10746 y los artículos de la Constitución incluidos en el dossier.
El artículo 45 protege la propiedad y permite que la Asamblea imponga limitaciones de interés social con dos tercios de sus miembros Constitución, art. 45. La ley no toca la propiedad de las unidades; regula cómo se toman decisiones comunes.
El artículo 46 prohíbe los monopolios particulares y protege a los consumidores Constitución, art. 46. La ley no crea monopolios ni cobros nuevos.
El artículo 24 garantiza el acceso a las telecomunicaciones Constitución, art. 24. La asamblea virtual depende de ese acceso, pero la ley no lo restringe.
El artículo 121 da a la Asamblea la potestad de dictar y reformar leyes Constitución, art. 121. La reforma siguió ese cauce.
Qué puede hacer usted
Si un acuerdo de asamblea viola un derecho suyo, puede presentar un recurso de amparo. Cualquier persona puede interponerlo, y se plantea contra el servidor o titular del órgano que aparece como presunto autor del agravio guía, p. 22.
El amparo se puede presentar en cualquier tiempo mientras subsista la violación, y hasta dos meses después de que cesen sus efectos directos guía, p. 22.
Si cree que la Ley 10746 choca con la Constitución, puede presentar una acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes y otras disposiciones generales que infrinjan alguna norma o principio constitucional guía, p. 24.
La acción de inconstitucionalidad requiere, por regla general, un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa donde se invoque esa inconstitucionalidad. No se necesita caso pendiente cuando se defienden intereses difusos o colectivos guía, p. 24.
Si el problema es el mal funcionamiento de un servicio público, puede presentar una queja ante la Defensoría de los Habitantes. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede hacerlo guía, p. 71.
Si sospecha un manejo irregular de fondos públicos, puede denunciar ante la Contraloría General de la República, por teléfono al 2501-8000 o al 2501-8025, o por el portal institucional guía, p. 68.
Lo que no sabemos
El dossier no dice si el Poder Ejecutivo ya reglamentó la ley dentro de los tres meses.
El dossier no incluye el texto completo de la Ley 7933 fuera de los artículos 24 y 25.
El dossier no contiene grabaciones de la discusión de la Ley 10746 en la Asamblea.
Estado en SINALEVI
VigenteVersión de la norma: 1 de 1Ver en SINALEVI
La Constitución y esta ley, lado a ladoSin choque aparente
La Ley 10746 regula la toma de decisiones en condominios y no toca derechos protegidos por los artículos revisados. El Censo no encontró un choque directo.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. 24"Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio."
Sin choque aparente La ley no quita la propiedad de las unidades. Solo fija cómo se vota en las decisiones comunes del condominio.
Constitución, art. 46"Son prohibidos los monopolios de carácter particular, y cualquier acto, aunque fuere originado en una ley, que amenace o restrinja la libertad de comercio, agricultura e industria."
Esta ley, art. 25"El administrador del condominio convocará a la asamblea de condóminos presencial o virtual, de acuerdo con el artículo anterior. También, podrán convocar los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio."
Sin choque aparente La ley no crea monopolios ni limita el comercio. Regula quién convoca la asamblea del condominio.
Constitución, art. 24"Toda persona tiene el derecho fundamental al acceso a las telecomunicaciones, y tecnologías de la información y comunicaciones en todo el territorio nacional."
Esta ley, art. 24"Las asambleas ordinarias o extraordinarias se podrán realizar de manera virtual a través del uso de medios tecnológicos, utilizando para ello cualquier medio tecnológico en el tanto se garantice la interacción integral, multidireccional y en tiempo real entre los miembros del órgano y todos aquellos que participen de la sesión."
Sin choque aparente La asamblea virtual depende del acceso a telecomunicaciones, pero la ley no restringe ese derecho. La modalidad virtual es una opción, no una obligación.
Constitución, art. 121"Dictar las leyes, reformarlas, derogarlas, y darles interpretación auténtica, salvo lo dicho en el capítulo referente al Tribunal Supremo de Elecciones;"
Esta ley, art. 1"Se reforman los artículos 24 y 25 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999."
Sin choque aparente La Asamblea tiene la potestad de reformar leyes. La Ley 10746 siguió ese cauce.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Lo que se dijo, minuto a minuto
- 00:00:28
"aclarar que los inios y sus condóminos podrán recibir y mediante autoabastecimiento o autoconsumo utilizar servicios provenientes de locales o instalaciones ubicadas tanto fuera como dentro del condominio"
- 00:01:24
"blindar por medio de la ley"
- 00:01:30
"la propuesta fue enviada a consulta a varias instituciones en entre las que se encuentran acueductos y alcantarillados el instituto costarricense de Electricidad la compañía Nacional de fuerza y luz y todas las municipalidades del país"
Las citas vienen de los subtítulos de YouTube de la Asamblea. Cada hora abre el video en ese segundo.
Fuentes
- Ley 10746: REFORMA DE LOS ARTICULOS 24 Y 25 DE LA LEY 7933, LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, DE 28 DE OCTUBRE DE 1999
- Condominios podrán autoabastecerse de recursos internos o colindantes
- Ley 10746 en SINALEVI: Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Vigente, Versión de la norma: 1 de 1)
- Ley 7933: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Vigente)
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-03. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
Ley 10746
Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio
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N° 10746
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA
DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
REFORMA DE LOS ARTÍCULOS 24 Y 25 DE LA LEY 7933, LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, DE 28 DE OCTUBRE DE 1999
ARTÍCULO 1- Se reforman los artículos 24 y 25 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999. Los textos son los siguientes:
Artículo 24- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y administración y en la presente ley; deberá realizarse como mínimo una vez al año. Las asambleas ordinarias o extraordinarias se podrán realizar de manera virtual a través del uso de medios tecnológicos, utilizando para ello cualquier medio tecnológico en el tanto se garantice la interacción integral, multidireccional y en tiempo real entre los miembros del órgano y todos aquellos que participen de la sesión. Deberán emplearse técnicas que permitan la transmisión simultánea de audio, video y datos, en observancia de los principios de simultaneidad, colegialidad y deliberación. En estos casos, la convocatoria deberá indicar, expresamente, que se trata de una asamblea virtual, señalando la forma en que los agremiados podrán acceder y acreditarse para participar de la respectiva asamblea virtual.
El cuórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el cuórum se alcanzará con cualquier número de asistentes.
Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio.
Artículo 25- El administrador del condominio convocará a la asamblea de condóminos presencial o virtual, de acuerdo con el artículo anterior. También, podrán convocar los propietarios que representen, por lo menos, un tercio del valor del condominio.
TRANSITORIO ÚNICO- El Poder Ejecutivo reglamentará esta ley en un plazo de tres meses.
Rige a partir de su publicación.
Dado en la Presidencia de la República, San José, a los veintiséis días del mes de agosto del año dos mil veinticinco.
EJECÚTESE Y PUBLÍQUESE.