Nueva regla para calcular el alquiler en los mercados municipales
La Ley 10774 cambia el artículo 2 de la Ley 2428 y fija qué debe tomar en cuenta la Comisión Recalificadora para subir el alquiler de los locales en los mercados municipales.
Título oficial REFORMA DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2428, LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES, DE 14 DE SETIEMBRE DE 1959
Atención: La ley cambia cómo se calcula el alquiler de los locales en mercados municipales y excluye el valor del terreno del cálculo.
La letra pequeña
Encontramos un artículo que no calza con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
El permiso está escrito en palabras tan amplias que casi no tiene límite.
A quién le sirve: Comisión Recalificadora
El artículo deja un criterio abierto que permite incluir cualquier otro dato para fijar el precio del alquiler.
Cualesquiera otros datos que sirvan para la justa determinación del precio del alquiler.
2, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Personas que alquilan un puesto o local comercial en un mercado municipal
- La Comisión Recalificadora que fija los aumentos del quinquenio
- Las municipalidades que administran mercados municipales
A quién beneficia
- El artículo 2 excluye el valor del terreno como coste de oportunidad en el cálculo del alquiler
- El artículo 2 obliga a usar el índice de precios al consumidor más reciente para el costo de la vida
Qué cambia
- El aumento del alquiler en mercados municipales se calcula con siete criterios fijos
- La ley rige desde su publicación, el 27 de octubre de 2025
- El valor del terreno no se puede incluir como coste de oportunidad
La explicación completa
Qué cambia
La ley cambia el artículo 2 de la Ley 2428. Ahora fija la lista de cosas que la Comisión Recalificadora debe tomar en cuenta para calcular el aumento del alquiler en el quinquenio siguiente (art. único).
El artículo reformado dice: "Para determinar el aumento que corresponda pagar por concepto de tarifas de alquiler, en el quinquenio subsiguiente, la Comisión Recalificadora deberá tomar en cuenta las circunstancias especiales del arrendamiento" (art. 2).
La lista tiene siete puntos. Primero, los gastos operativos del mercado municipal. Se toman como base la ejecución presupuestaria del contrato que se vence y su liquidación efectiva (art. 2).
Segundo, el área total en metros cuadrados del inmueble. Se calcula en relación con los metros cuadrados del puesto o local comercial (art. 2).
Tercero, la exposición frente a calle pública. Esto depende de si el puesto está adentro o afuera del mercado (art. 2).
Cuarto, el costo de la vida. Se usan los datos más recientes del índice de precios al consumidor al momento de fijar la tarifa (art. 2).
Quinto, la situación económica del momento (art. 2).
Sexto, la clase de mercaderías que se venden en el local (art. 2).
Séptimo, cualquier otro dato que sirva para fijar un precio justo del alquiler (art. 2).
El texto agrega una regla nueva al final: "No se incluirá el valor del terreno o parte de este corno coste de oportunidad" (art. 2).
La ley rige desde su publicación. El texto dice: "Rige a partir de su publicación" (art. único). La firma es del 27 de octubre de 2025.
A quién le toca
A las personas que alquilan un puesto o local comercial dentro de un mercado municipal. El artículo habla de "tarifas de alquiler" y de "puesto o local comercial" (art. 2).
A la Comisión Recalificadora. El texto le ordena tomar en cuenta esos siete puntos cuando fija el aumento del quinquenio (art. 2).
A las municipalidades que administran mercados municipales. El artículo menciona "la operación propia del mercado municipal" y su presupuesto (art. 2).
Lo que se dijo en la Asamblea
El dossier no tiene grabaciones sobre esta ley. Las grabaciones disponibles tratan otros temas. V1 habla de una moratoria de alquileres del expediente 21.927, rechazada en 2020 00:00:09. V2 trata de la Red de Cuido y el presupuesto de CONAPAM 00:32:47. V3 trata de un humedal, del presupuesto y de una feria de emprendedores 00:34:00. Ninguna menciona la Ley 10774 ni el artículo 2 de la Ley 2428.
Cómo está hoy según SINALEVI
La ley está vigente. SINALEVI registra la norma como "Vigente", versión 1 de 1, sin observaciones 5.
El texto vigente del artículo 2 es el que aprobó la Ley 10774 6. La versión anterior del artículo no aparece en el dossier. Por eso no se puede comparar qué cambió exactamente en la redacción.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque claro entre esta ley y la Constitución del dossier.
El artículo 169 dice que "La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal" Constitución, art. 169. La ley deja el cálculo del alquiler en manos de una comisión y usa datos del mercado municipal. Eso calza con esa administración local.
El artículo 45 declara que "La propiedad es inviolable" Constitución, art. 45. La ley no quita la propiedad del local. Solo ordena cómo calcular el alquiler. No se ve una privación de propiedad.
El artículo 46 protege "la libertad de comercio" y los "intereses económicos" de los consumidores y usuarios Constitución, art. 46. La ley fija un método de cálculo. Podría haber dudas si el método deja el precio sin control claro, pero el texto da criterios concretos. El Censo no encontró un choque directo.
El artículo 175 dice que los presupuestos municipales necesitan "la aprobación de la Contraloría General" Constitución, art. 175. La ley usa la ejecución presupuestaria del contrato como base. Eso calza con el control de la Contraloría.
Qué puede hacer usted
Si usted alquila un local en un mercado municipal y cree que el aumento no siguió estos criterios, puede presentar un recurso de amparo. Procede contra actos de servidores públicos que violen o amenacen violar derechos fundamentales guía, p. 22. Cualquier persona puede interponerlo.
El amparo se presenta por escrito. Debe explicar el hecho, el derecho violado, el nombre del órgano y las pruebas guía, p. 23. No necesita citar el artículo de la Constitución.
Si cree que la ley misma tiene un problema de fondo, puede presentar una acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes que infrinjan una norma o principio constitucional guía, p. 24. Necesita un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa, salvo que defienda intereses difusos.
También puede denunciar ante la Contraloría General. La Contraloría revisa y aprueba presupuestos de municipalidades guía, p. 68. Las denuncias se presentan en Sabana Sur, al teléfono 2501-8000 o al correo contraloria.general@cgrcr.go.cr.
Puede acudir a la Defensoría de los Habitantes. Atiende casos de mal funcionamiento de instituciones públicas, incluidas las municipalidades guía, p. 71. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede presentar una queja.
Lo que no sabemos
El dossier no muestra el texto anterior del artículo 2, así que no se sabe qué palabras exactas se cambiaron.
El dossier no dice cuánto subió o bajará el alquiler con esta reforma.
El dossier no indica si la Comisión Recalificadora ya aplicó los nuevos criterios en algún mercado.
El dossier no tiene grabaciones ni actas de la discusión de esta ley en la Asamblea.
Estado en SINALEVI
VigenteVersión de la norma: 1 de 1Ver en SINALEVI
La Constitución y esta ley, lado a ladoSin choque aparente
El Censo no encontró un choque claro entre la Ley 10774 y la Constitución del dossier. La ley ordena cómo calcular el alquiler en mercados municipales y usa datos del presupuesto local.
Constitución, art. 169"La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal, formado de un cuerpo deliberante, integrado por regidores municipales de elección popular, y de un funcionario ejecutivo que designará la ley."
Esta ley, art. 2"Para determinar el aumento que corresponda pagar por concepto de tarifas de alquiler, en el quinquenio subsiguiente, la Comisión Recalificadora deberá tomar en cuenta las circunstancias especiales del arrendamiento, entre ellas:"
Sin choque aparente La Constitución pone la administración local en manos del gobierno municipal. La ley deja el cálculo del alquiler en una comisión y usa datos del mercado municipal. Eso calza con la administración local.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. 2"No se incluirá el valor del terreno o parte de este corno coste de oportunidad."
Sin choque aparente La ley no quita la propiedad del local ni del terreno. Solo ordena cómo calcular el alquiler y excluye el valor del terreno del cálculo. No se ve una privación de propiedad.
Constitución, art. 46"Son prohibidos los monopolios de carácter particular, y cualquier acto, aunque fuere originado en una ley, que amenace o restrinja la libertad de comercio, agricultura e industria."
Esta ley, art. 2"Cualesquiera otros datos que sirvan para la justa determinación del precio del alquiler."
Hay dudas La Constitución protege la libertad de comercio. La ley fija un método de cálculo con criterios concretos. Podría haber dudas si el método deja el precio sin control claro, pero el texto da criterios definidos. El Censo no encontró un choque directo.
Constitución, art. 175"Las Municipalidades dictarán sus presupuestos ordinarios o extraordinarios, los cuales necesitarán para entrar en vigencia, la aprobación de la Contraloría General que fiscalizará su ejecución."
Esta ley, art. 2"Los gastos operativos correspondientes a la operación propia del mercado municipal, tomando como base inicial la ejecución presupuestaria del contrato quinquenal que se está venciendo y la liquidación efectiva de este."
Sin choque aparente La Constitución da a la Contraloría el control de los presupuestos municipales. La ley usa la ejecución presupuestaria del contrato como base del cálculo. Eso calza con ese control.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Ley 10774: REFORMA DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2428, LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES, DE 14 DE SETIEMBRE DE 1959
- FRACASA INTENTO DE DAR VÍA RÁPIDA A MORATORIA PARA PAGO DE ALQUILERES
- Comisión Permanente Especial de Discapacidad y Adulto Mayor, 15 Octubre 2026
- Plenario Legislativo, Sesión Ordinaria #81, 15 Octubre 2026
- Ley 10774 en SINALEVI: Reforma Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales (Vigente, Versión de la norma: 1 de 1)
- Ley 2428: Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales (Vigente)
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Límites de esta investigación
- El video "Comisión Permanente Especial de Asuntos Municipales y Desarrollo Local Participativo, 16/09/2026" no tiene subtítulos; no se citó.
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-03. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
Ley 10774
Reforma Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales
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N° 10774
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COS f A RICA
DECRETA:
REFORMA DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2428, LEY SOBRE
ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNlCIPALES
DE 14 DE SETIEMBRE DE 19 5 9
ARTÍCULO ÚNICO- Se reforma el artículo 2 de la Ley 2428, Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales, de 14 de setiembre de 1959. El texto es el siguiente:
Artículo 2- Para determinar el aumento que corresponda pagar por concepto de tarifas de alquiler, en el quinquenio subsiguiente, la Comisión Recalificadora deberá tomar en cuenta las circunstancias especiales del arrendamiento, entre ellas:
a) Los gastos operativos correspondientes a la operación propia del mercado municipal, tomando como base inicial la ejecución presupuestaria del contrato quinquenal que se está venciendo y la liquidación efectiva de este.
b) El área total de metros cuadrados del inmueble, calculada en ponderación a los metros cuadrados del puesto o local comercial.
c) La exposición frente a calle pública, debido a la ubicación interna o externa del puesto o local comercial.
d) Costo de la vida, según los datos más reciente del índice de precios al consumidor, al momento de fijar la tarifa.
e) Situación económica imperante.
f) Clase de mercaderías que se vendan.
g) Cualesquiera otros datos que sirvan para la justa determinación del precio del alquiler. No se incluirá el valor del terreno o parte de este corno coste de oportunidad.
Rige a partir de su publicación.
Dado en la Presidencia de la República, San José, a los veintisiete días del mes de octubre del año dos mil veinticinco.
EJECÚTESE Y PUBlÍQUESE.