# Ley 10774: Nueva regla para calcular el alquiler en los mercados municipales - Página: https://elcenso.com/leyes/10774 - Tipo: Ley de la República de Costa Rica - Título oficial: REFORMA DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2428, LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES, DE 14 DE SETIEMBRE DE 1959 - Estado: Vigente (SINALEVI: Vigente) - Fuente oficial: https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1 ## En resumen La Ley 10774 cambia el artículo 2 de la Ley 2428 y fija qué debe tomar en cuenta la Comisión Recalificadora para subir el alquiler de los locales en los mercados municipales. ## A quién le toca - Personas que alquilan un puesto o local comercial en un mercado municipal - La Comisión Recalificadora que fija los aumentos del quinquenio - Las municipalidades que administran mercados municipales ## A quién beneficia - El artículo 2 excluye el valor del terreno como coste de oportunidad en el cálculo del alquiler - El artículo 2 obliga a usar el índice de precios al consumidor más reciente para el costo de la vida ## Qué cambia - El aumento del alquiler en mercados municipales se calcula con siete criterios fijos - La ley rige desde su publicación, el 27 de octubre de 2025 - El valor del terreno no se puede incluir como coste de oportunidad ## Cláusulas a revisar - **Criterio abierto para fijar el precio** (2): El artículo deja un criterio abierto que permite incluir cualquier otro dato para fijar el precio del alquiler. Texto: "Cualesquiera otros datos que sirvan para la justa determinación del precio del alquiler." ## Explicación ### Qué cambia La ley cambia el artículo 2 de la Ley 2428. Ahora fija la lista de cosas que la Comisión Recalificadora debe tomar en cuenta para calcular el aumento del alquiler en el quinquenio siguiente ([art. único](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). El artículo reformado dice: "Para determinar el aumento que corresponda pagar por concepto de tarifas de alquiler, en el quinquenio subsiguiente, la Comisión Recalificadora deberá tomar en cuenta las circunstancias especiales del arrendamiento" ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). La lista tiene siete puntos. Primero, los gastos operativos del mercado municipal. Se toman como base la ejecución presupuestaria del contrato que se vence y su liquidación efectiva ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). Segundo, el área total en metros cuadrados del inmueble. Se calcula en relación con los metros cuadrados del puesto o local comercial ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). Tercero, la exposición frente a calle pública. Esto depende de si el puesto está adentro o afuera del mercado ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). Cuarto, el costo de la vida. Se usan los datos más recientes del índice de precios al consumidor al momento de fijar la tarifa ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). Quinto, la situación económica del momento ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). Sexto, la clase de mercaderías que se venden en el local ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). Séptimo, cualquier otro dato que sirva para fijar un precio justo del alquiler ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). El texto agrega una regla nueva al final: "No se incluirá el valor del terreno o parte de este corno coste de oportunidad" ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). La ley rige desde su publicación. El texto dice: "Rige a partir de su publicación" ([art. único](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). La firma es del 27 de octubre de 2025. ### A quién le toca A las personas que alquilan un puesto o local comercial dentro de un mercado municipal. El artículo habla de "tarifas de alquiler" y de "puesto o local comercial" ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). A la Comisión Recalificadora. El texto le ordena tomar en cuenta esos siete puntos cuando fija el aumento del quinquenio ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). A las municipalidades que administran mercados municipales. El artículo menciona "la operación propia del mercado municipal" y su presupuesto ([art. 2](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1)). ### Lo que se dijo en la Asamblea El dossier no tiene grabaciones sobre esta ley. Las grabaciones disponibles tratan otros temas. V1 habla de una moratoria de alquileres del expediente 21.927, rechazada en 2020 ([video, 00:00:09](https://www.youtube.com/watch?v=SQpHxfjhE8U&t=9s)). V2 trata de la Red de Cuido y el presupuesto de CONAPAM ([video, 00:32:47](https://www.youtube.com/watch?v=sY63u3B1fWA&t=1967s)). V3 trata de un humedal, del presupuesto y de una feria de emprendedores ([video, 00:34:00](https://www.youtube.com/watch?v=k1fvakyTAHI&t=2040s)). Ninguna menciona la Ley 10774 ni el artículo 2 de la Ley 2428. ### Cómo está hoy según SINALEVI La ley está vigente. SINALEVI registra la norma como "Vigente", versión 1 de 1, sin observaciones [\[5\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1). El texto vigente del artículo 2 es el que aprobó la Ley 10774 [\[6\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=2528¶m2=148356¶m3=1). La versión anterior del artículo no aparece en el dossier. Por eso no se puede comparar qué cambió exactamente en la redacción. ### Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque claro entre esta ley y la Constitución del dossier. El artículo 169 dice que "La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal" ([Constitución, art. 169](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley deja el cálculo del alquiler en manos de una comisión y usa datos del mercado municipal. Eso calza con esa administración local. El artículo 45 declara que "La propiedad es inviolable" ([Constitución, art. 45](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley no quita la propiedad del local. Solo ordena cómo calcular el alquiler. No se ve una privación de propiedad. El artículo 46 protege "la libertad de comercio" y los "intereses económicos" de los consumidores y usuarios ([Constitución, art. 46](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley fija un método de cálculo. Podría haber dudas si el método deja el precio sin control claro, pero el texto da criterios concretos. El Censo no encontró un choque directo. El artículo 175 dice que los presupuestos municipales necesitan "la aprobación de la Contraloría General" ([Constitución, art. 175](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley usa la ejecución presupuestaria del contrato como base. Eso calza con el control de la Contraloría. ### Qué puede hacer usted Si usted alquila un local en un mercado municipal y cree que el aumento no siguió estos criterios, puede presentar un recurso de amparo. Procede contra actos de servidores públicos que violen o amenacen violar derechos fundamentales ([guía, p. 22](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22)). Cualquier persona puede interponerlo. El amparo se presenta por escrito. Debe explicar el hecho, el derecho violado, el nombre del órgano y las pruebas ([guía, p. 23](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=23)). No necesita citar el artículo de la Constitución. Si cree que la ley misma tiene un problema de fondo, puede presentar una acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes que infrinjan una norma o principio constitucional ([guía, p. 24](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=24)). Necesita un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa, salvo que defienda intereses difusos. También puede denunciar ante la Contraloría General. La Contraloría revisa y aprueba presupuestos de municipalidades ([guía, p. 68](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=68)). Las denuncias se presentan en Sabana Sur, al teléfono 2501-8000 o al correo contraloria.general@cgrcr.go.cr. Puede acudir a la Defensoría de los Habitantes. Atiende casos de mal funcionamiento de instituciones públicas, incluidas las municipalidades ([guía, p. 71](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=71)). Cualquier persona que habite en Costa Rica puede presentar una queja. ### Lo que no sabemos El dossier no muestra el texto anterior del artículo 2, así que no se sabe qué palabras exactas se cambiaron. El dossier no dice cuánto subió o bajará el alquiler con esta reforma. El dossier no indica si la Comisión Recalificadora ya aplicó los nuevos criterios en algún mercado. El dossier no tiene grabaciones ni actas de la discusión de esta ley en la Asamblea. ## Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque claro entre la Ley 10774 y la Constitución del dossier. La ley ordena cómo calcular el alquiler en mercados municipales y usa datos del presupuesto local. ## Qué puede hacer usted - Recurso de amparo: Presente un escrito con el hecho, el derecho violado, el nombre del órgano y las pruebas. Cualquier persona puede interponerlo. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22) - Acción de inconstitucionalidad: Presente la acción ante la Sala Constitucional. Requiere un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa, salvo intereses difusos. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=24) - Denuncia ante la Contraloría General: Preséntela en Sabana Sur, al teléfono 2501-8000 o al correo contraloria.general@cgrcr.go.cr. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=68) - Denuncia ante la Defensoría de los Habitantes: Presente una queja. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede hacerlo. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=71) ## Lo que no sabemos - El video "Comisión Permanente Especial de Asuntos Municipales y Desarrollo Local Participativo, 16/09/2026" no tiene subtítulos; no se citó. ## Fuentes 1. Ley 10774: REFORMA DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2428, LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNICIPALES, DE 14 DE SETIEMBRE DE 1959. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaLeyes.aspx 2. FRACASA INTENTO DE DAR VÍA RÁPIDA A MORATORIA PARA PAGO DE ALQUILERES. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2020-05-26. https://www.youtube.com/watch?v=SQpHxfjhE8U 3. Comisión Permanente Especial de Discapacidad y Adulto Mayor, 15 Octubre 2026. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2026-10-16. https://www.youtube.com/watch?v=sY63u3B1fWA 4. Plenario Legislativo, Sesión Ordinaria #81, 15 Octubre 2026. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2026-10-16. https://www.youtube.com/watch?v=k1fvakyTAHI 5. Ley 10774 en SINALEVI: Reforma Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales (Vigente, Versión de la norma: 1 de 1). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 27/10/2025. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=105646¶m2=148355¶m3=1 6. Ley 2428: Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales (Vigente). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 14/09/1959. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=2528¶m2=148356¶m3=1 7. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 8. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf ## Texto oficial completo Ley 10774 Reforma Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales -Usted está en la última versión de la norma- Ir a la última versión Anterior Versión de la Norma: 1 de 1 Siguiente N° 10774 LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COS f A RICA DECRETA: REFORMA DEL ARTÍCULO 2 DE LA LEY 2428, LEY SOBRE ARRENDAMIENTO DE LOCALES MUNlCIPALES DE 14 DE SETIEMBRE DE 19 5 9 ARTÍCULO ÚNICO- Se reforma el artículo 2 de la Ley 2428, Ley sobre Arrendamiento de Locales Municipales, de 14 de setiembre de 1959. El texto es el siguiente: Artículo 2- Para determinar el aumento que corresponda pagar por concepto de tarifas de alquiler, en el quinquenio subsiguiente, la Comisión Recalificadora deberá tomar en cuenta las circunstancias especiales del arrendamiento, entre ellas: a) Los gastos operativos correspondientes a la operación propia del mercado municipal, tomando como base inicial la ejecución presupuestaria del contrato quinquenal que se está venciendo y la liquidación efectiva de este. b) El área total de metros cuadrados del inmueble, calculada en ponderación a los metros cuadrados del puesto o local comercial. c) La exposición frente a calle pública, debido a la ubicación interna o externa del puesto o local comercial. d) Costo de la vida, según los datos más reciente del índice de precios al consumidor, al momento de fijar la tarifa. e) Situación económica imperante. f) Clase de mercaderías que se vendan. g) Cualesquiera otros datos que sirvan para la justa determinación del precio del alquiler. No se incluirá el valor del terreno o parte de este corno coste de oportunidad. Rige a partir de su publicación. Dado en la Presidencia de la República, San José, a los veintisiete días del mes de octubre del año dos mil veinticinco. EJECÚTESE Y PUBlÍQUESE. Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/10774). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.