Registro Nacional ahora puede borrar inscripciones hechas con documentos falsos
La Ley 10830 renombra la Ley 9602, amplía sus reglas a tres registros y permite cancelar asientos fraudulentos desde el 11 de diciembre de 2025.
Título oficial REFORMA DEL TÍTULO DE LA LEY 9602, LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, PARA QUE SE DENOMINE: LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL DEL REGISTRO NACIONAL; REFORMA DE LOS ARTÍCULOS 1, 2 Y 5; Y ADICIÓN DEL ARTÍCULO 8 A LA LEY 9602, FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, DEL 13 DE AGOSTO DE 2018, EN PROCURA DE EVITAR EL FRAUDE SOBRE BIENES Y DERECHOS REGISTRABLES
Atención: La ley permite cancelar asientos ya inscritos y no dice desde cuándo se aplica a situaciones consolidadas, lo que deja una duda sobre el artículo 34 de la Constitución.
La letra pequeña
Encontramos 2 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
El permiso está escrito en palabras tan amplias que casi no tiene límite.
A quién le sirve: Registro Nacional
El texto permite cancelar asientos fraudulentos de oficio, pero remite los procedimientos y requisitos al reglamento de la ley, que no está en el dossier.
serán canceladas restituyendo la información registral a su estado anterior, sea de oficio o a solicitud de los afectados del movimiento fraudulento, siempre que tal inexistencia pueda ser objetivamente acreditada en sede registral, en los casos y según los procedimientos y requisitos establecidos en el reglamento de esta ley.
2, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Dueños de inmuebles inscritos cuyos asientos puedan ser cancelados por fraude
- Personas jurídicas inscritas en el Registro de Personas Jurídicas
- Dueños de bienes muebles inscritos en el Registro de Bienes Muebles
- Quienes compraron de buena fe confiando en el registro (tercero registral protegido)
- Quienes reciben una resolución de cancelación y quieren apelar
A quién beneficia
- El Registro puede cancelar de oficio inscripciones hechas con documentos falsos
- El afectado puede pedir la cancelación de un asiento fraudulento
- El tercero registral protegido conserva su derecho aunque el asiento anterior fuera falso
- La ley ahora cubre tres registros y no solo el Inmobiliario
Qué cambia
- La cancelación devuelve la información registral a su estado anterior
- La apelación ante el Tribunal Registral Administrativo tiene un plazo de cinco días hábiles
- La nota de bloqueo registral inmoviliza un asiento cuando se prueba un fraude
- La ley rige desde el 11 de diciembre de 2025
La explicación completa
Qué cambia
La Ley 10830 cambia el nombre de la Ley 9602. Ahora se llama Ley de Fortalecimiento de la Seguridad Registral del Registro Nacional (art. 1). Rige desde su publicación, el 11 de diciembre de 2025, en la Gaceta 233, alcance 158 1.
El artículo 1 de la ley reformada dice que su objeto es delimitar las funciones de los registros de personas jurídicas, bienes muebles e inmuebles para cancelar asientos provisionales o definitivos (art. 2). Esa cancelación no puede afectar los derechos de terceros registrales que deban protegerse en su adquisición.
El artículo 2 de la ley reformada trae definiciones. Entre ellas, la de "tercero registral protegido": quien adquirió un derecho de buena fe, a título oneroso, confiando en lo que dice el registro, y presentó el documento para inscribirlo (art. 2). También define "nota de bloqueo registral" como una medida cautelar que inmoviliza un asiento cuando se demuestra un fraude con prueba objetiva.
El artículo 5 de la ley reformada ordena cancelar las inscripciones hechas con documentación fraudulenta y devolver la información registral a su estado anterior (art. 2). Esa cancelación puede hacerse de oficio o a solicitud de los afectados, siempre que la inexistencia se acredite objetivamente en sede registral. La resolución final tiene recurso de apelación ante el Tribunal Registral Administrativo, que debe presentarse dentro de los cinco días hábiles posteriores a la notificación.
El artículo 3 agrega un artículo 8 a la Ley 9602. Ese artículo dice que la ley se aplica al Registro Inmobiliario, al de Personas Jurídicas y al de Bienes Muebles del Registro Nacional (art. 3).
A quién le toca
A los dueños de bienes inmuebles inscritos. Si alguien inscribe un documento falso sobre su finca, el Registro puede cancelar ese asiento y devolver la información a su estado anterior (art. 2).
A las personas jurídicas y a los dueños de bienes muebles. La ley ahora también cubre los registros de Personas Jurídicas y de Bienes Muebles, no solo el Inmobiliario (art. 3).
A quien compró de buena fe confiando en el registro. El texto lo llama "tercero registral protegido" y dice que no se le pueden alegar derechos derivados de un asiento fraudulento (art. 2).
A quien recibe una resolución de cancelación. Tiene cinco días hábiles para apelar ante el Tribunal Registral Administrativo (art. 2).
Lo que se dijo en la Asamblea
La sesión extraordinaria #62 del 30 de octubre de 2025 trató el expediente 24161 en segundo debate 00:18:39. La presidenta de la sesión leyó el título: "reforma el nombre de la ley 9602" 00:18:43.
La votación terminó con 45 votos a favor 00:21:05. La misma sesión aprobó el proyecto y lo pasó al Poder Ejecutivo 00:21:09.
El resto de las grabaciones del dossier no tratan este expediente. La sesión ordinaria #76 habla de colegios profesionales, del Tribunal Supremo de Elecciones y de otros temas 00:48:15. El noticiero legislativo V3 trata temas de El Salvador 00:07:52.
Cómo está hoy según SINALEVI
La ley está vigente. SINALEVI registra una sola versión de la norma y no tiene observaciones de la Procuraduría 5.
SINALEVI muestra el artículo 1 de la Ley 9602 con una nota: "Así reformado por el artículo 2° de la Ley para evitar el fraude sobre bienes y derechos registrales, N° 10830 del 19 de noviembre del 2025" 6. El texto del artículo 1 que aparece en SINALEVI es igual al que aprobó la Asamblea.
Hay una diferencia de fechas. La ficha de la Asamblea dice que la ley se publicó el 11 de diciembre de 2025 1. La nota de SINALEVI dice 19 de noviembre de 2025 6. El dossier no explica esa diferencia.
Frente a la Constitución
El artículo 45 de la Constitución dice que "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley" Constitución, art. 45. El artículo 5 de la ley permite cancelar asientos fraudulentos sin indemnización, pero solo cuando la inexistencia se acredita objetivamente (art. 2). El Censo no encontró un choque directo: la cancelación recae sobre un documento falso, no sobre un derecho adquirido de buena fe.
El artículo 34 de la Constitución prohíbe dar efecto retroactivo a una ley "en perjuicio de persona alguna, o de sus derechos patrimoniales adquiridos o de situaciones jurídicas consolidadas" Constitución, art. 34. La ley no dice desde cuándo se aplican las cancelaciones a asientos ya inscritos. Queda la duda de si podría usarse contra situaciones ya consolidadas antes del 11 de diciembre de 2025 (art. 2).
El artículo 124 de la Constitución exige dos debates en días distintos no consecutivos y la sanción del Poder Ejecutivo para que un proyecto sea ley Constitución, art. 124. La grabación muestra el segundo debate y la votación de 45 votos 00:21:05. El dossier no incluye la grabación del primer debate.
Qué puede hacer usted
Si un acto concreto del Registro le viola un derecho, puede presentar un recurso de amparo. Cualquier persona puede interponerlo, y se plantea contra el servidor o titular del órgano que aparece como autor del agravio guía, p. 22.
El amparo se puede presentar en cualquier tiempo mientras subsista la violación, y hasta dos meses después de que cesen sus efectos guía, p. 22.
Si cree que la ley choca con la Constitución, puede presentar una acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes y otras disposiciones generales que infrinjan una norma o principio constitucional guía, p. 24.
La acción requiere un asunto pendiente ante los tribunales o en el procedimiento administrativo, salvo cuando se defiendan intereses difusos o la naturaleza del asunto no tenga lesión individual y directa guía, p. 24.
Si el problema es el mal funcionamiento del Registro Nacional como institución pública, puede presentar una queja ante la Defensoría de los Habitantes. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede hacerlo guía, p. 71.
Lo que no sabemos
El dossier no dice cuántas cancelaciones se han hecho desde que rige la ley.
El dossier no incluye el reglamento que el artículo 5 menciona para fijar procedimientos y requisitos.
El dossier no explica por qué la ficha de la Asamblea y SINALEVI dan fechas distintas de publicación.
El dossier no incluye la grabación del primer debate del expediente 24161.
Estado en SINALEVI
VigenteVersión de la norma: 1 de 1Ver en SINALEVI
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El Censo no encontró un choque directo con el derecho de propiedad, pero queda la duda de si la cancelación puede aplicarse a situaciones ya consolidadas antes de que rija la ley.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. 2"las inscripciones generadas a partir de documentación fraudulenta, por contener un acto inexistente, serán canceladas restituyendo la información registral a su estado anterior"
Sin choque aparente La ley permite borrar un asiento hecho con documentos falsos sin pagar indemnización. La cancelación recae sobre un acto inexistente, no sobre un derecho adquirido de buena fe, y el texto protege al tercero registral. El Censo no ve un choque directo.
Constitución, art. 34"A ninguna ley se le dará efecto retroactivo en perjuicio de persona alguna, o de sus derechos patrimoniales adquiridos o de situaciones jurídicas consolidadas."
Esta ley, art. 2"serán canceladas restituyendo la información registral a su estado anterior, sea de oficio o a solicitud de los afectados del movimiento fraudulento"
Hay dudas La ley no dice desde cuándo se aplican las cancelaciones a asientos ya inscritos. Si se usara contra situaciones consolidadas antes del 11 de diciembre de 2025, podría haber un posible choque con la prohibición de retroactividad.
Constitución, art. 124"Para convertirse en ley, todo proyecto deberá ser objeto de dos debates, cada uno en día distinto no consecutivo, obtener la aprobación de la Asamblea Legislativa y la sanción del Poder Ejecutivo; además, deberá publicarse en La Gaceta"
Esta ley, art. 3"Rige a partir de su publicación."
Sin choque aparente La grabación muestra el segundo debate con 45 votos y el envío al Poder Ejecutivo. El dossier no incluye la grabación del primer debate, así que no se puede verificar ese paso con las fuentes disponibles.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Lo que se dijo, minuto a minuto
- 00:18:39
"Expediente número 24161"
- 00:18:43
"reforma el nombre de la ley 9602."
- 00:21:05
"45. Señores diputados,"
- 00:21:09
"aprobado. Se pasa el poder ejecutivo"
Las citas vienen de los subtítulos de YouTube de la Asamblea. Cada hora abre el video en ese segundo.
Fuentes
- Ley 10830: REFORMA DEL TÍTULO DE LA LEY 9602, LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, PARA QUE SE DENOMINE: LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL DEL REGISTRO NACIONAL; REFORMA DE LOS ARTÍCULOS 1, 2 Y 5; Y ADICIÓN DEL ARTÍCULO 8 A LA LEY 9602, FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, DEL 13 DE AGOSTO DE 2018, EN PROCURA DE EVITAR EL FRAUDE SOBRE BIENES Y DERECHOS REGISTRABLES
- Plenario Legislativo, sesión extraordinaria #62, 30 octubre 2025
- Plenario Legislativo, sesión ordinaria #76, 30 octubre 2025
- Diputados siguen apoyando la guerra contra pandillas | Noticiero Legislativo - 30 octubre 2025
- Ley 10830 en SINALEVI: Ley para evitar el fraude sobre bienes y derechos registrales (Vigente, Versión de la norma: 1 de 1)
- Ley 9602: Ley de Fortalecimiento de la Seguridad Registral del Registro Nacional (Vigente)
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-02. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
REFORMA DEL TÍTULO DE LA LEY 9602, LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, PARA QUE SE DENOMINE: LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL DEL REGISTRO NACIONAL; REFORMA DE LOS ARTÍCULOS 1, 2 Y 5; Y ADICIÓN DEL ARTÍCULO 8 A LA LEY 9602, FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, DEL 13 DE AGOSTO DE 2018, EN PROCURA DE EVITAR EL FRAUDE SOBRE BIENES Y DERECHOS REGISTRABLES
LEY N.º 10830
EXPEDIENTE N.º 24.161
SAN JOSÉ - COSTA RICA
10830
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA:
REFORMA DEL TÍTULO DE LA LEY 9602, LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, PARA QUE SE DENOMINE: LEY DE FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL DEL REGISTRO NACIONAL; REFORMA DE LOS ARTÍCULOS 1, 2 Y 5; Y ADICIÓN DEL ARTÍCULO 8 A LA LEY 9602, FORTALECIMIENTO DE LA SEGURIDAD REGISTRAL INMOBILIARIA, DEL 13 DE AGOSTO DE 2018, EN PROCURA DE EVITAR EL FRAUDE SOBRE BIENES Y DERECHOS REGISTRABLES
ARTÍCULO 1- Refórmese el título de la Ley 9602, Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria, del 13 de agosto de 2018, para que se denomine: Ley de Fortalecimiento de la Seguridad Registral del Registro Nacional.
ARTÍCULO 2- Refórmense los artículos 1, 2 y 5 de la Ley 9602, Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria, del 13 de agosto de 2018. Los textos son los siguientes:
Artículo 1- Objeto de la ley
La presente ley tiene como objeto delimitar las funciones y competencias de los registros de personas jurídicas, bienes muebles e inmuebles, en materia de cancelación de asientos provisionales o definitivos; sin detrimento de la tutela jurisdiccional de estos, cuando tales asientos son producto de situaciones extrarregistrales irregulares, siempre y cuando tales cancelaciones no afecten los eventuales derechos de posteriores terceros registrales que deban ser protegidos en su adquisición.
Artículo 2- Definiciones
Para los efectos de esta ley se emplearán las siguientes definiciones:
Anotación: procedimiento mediante el cual cada documento recibido en el diario es incluido dentro de la información registral con los datos del asiento de presentación para conocimiento de terceros.
Asiento de presentación: asiento preliminar o preparatorio del asiento de inscripción definitiva. Su efecto principal es advertir a terceros de la existencia de un movimiento que se va a realizar sobre el derecho inscrito y de guardar la prioridad registral frente a otras posibles anotaciones. Dirección general: se refiere a la Dirección General del Registro Nacional.
Dirección o director: se entenderá por Dirección o director el superior jerárquico del Registro correspondiente.
Fe pública: autoridad otorgada por el artículo 31 del Código Notarial a las manifestaciones que el notario haga constar en los documentos que autoriza.
Finca: inmueble inscrito en el Registro de Bienes Inmuebles como unidad jurídica.
Inmatriculación: primera inscripción de dominio que se hace en el registro inmobiliario de un inmueble no inscrito previamente o sin tracto sucesivo o antecedente registral.
Matricidad inexistente: condición documental irregular declarada en sede registral, por valoración de exclusiva competencia de la dirección o subdirección del registro correspondiente, cuando un testimonio de notario no esté asentado en el correspondiente documento matriz. Tal omisión deberá individualizarse objetivamente por medio de una certificación ad hoc del Archivo Notarial.
Marco de calificación: calificación que hace el registrador limitándose al contenido del documento y su confrontación con la publicidad registral.
Nota de bloqueo registral: medida cautelar que se adopta ante la presencia de una inexactitud de origen extrarregistral, en los asientos del registro correspondiente. Para su imposición, deberá demostrarse la existencia de un fraude mediante una prueba objetiva. Su efecto será la inmovilización del asiento al que se le imponga.
Propietario: persona física o jurídica que tenga debidamente inscrito a su nombre un derecho sobre un bien a registrar en el registro correspondiente.
Registrador: funcionario del Registro Nacional encargado de calificar e inscribir documentos.
Registro: se refiere al registro correspondiente.
n) Subdirección: se refiere a la subdirección registral del registro correspondiente.
ñ) Tercero registral protegido: es aquel que haya constituido, modificado o adquirido un derecho real inscribible, atenido al contenido de la publicidad registral, que hubiera contratado con quien se presume propietario -por aparecer en el registro como titular inscrito-, a título oneroso, de buena fe y que haya solicitado la protección de tal derecho, por medio de la presentación formal al registro del documento auténtico que lo contenga, para su debida inscripción. o) Título: derecho contenido en el documento y no el medio material o físico que lo describe.
Artículo 5- Cancelación de asientos de presentación o de inscripción definitiva de origen fraudulento
Cumpliendo con el debido proceso y sin perjuicio de la tutela jurisdiccional de los asientos, las inscripciones generadas a partir de documentación fraudulenta, por contener un acto inexistente, serán canceladas restituyendo la información registral a su estado anterior, sea de oficio o a solicitud de los afectados del movimiento fraudulento, siempre que tal inexistencia pueda ser objetivamente acreditada en sede registral, en los casos y según los procedimientos y requisitos establecidos en el reglamento de esta ley.
No podrán alegarse derechos derivados directamente de un asiento registral originado en documentación fraudulenta e inexistente, salvo los del tercero registral protegido por el principio de fe pública registral.
La resolución final que ordene la cancelación de un asiento provisional o definitivo tendrá recurso de apelación ante el Tribunal Registral Administrativo, el cual deberá interponerse dentro de los cinco días hábiles posteriores a la notificación de dicha resolución; todo de conformidad con lo que se establece en los artículos 25 y 26 de la Ley 8039, Ley de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual, del 12 de octubre de 2000.
ARTÍCULO 3- Adiciónese un artículo 8 a la Ley 9602, Fortalecimiento de la Seguridad Registral Inmobiliaria, del 13 de agosto de 2018. El texto es el siguiente:
Artículo 8- Ámbito de aplicación
Los efectos de la presente ley serán aplicables, además del Registro Inmobiliario, a los Registros de Personas Jurídicas y Bienes Muebles del Registro Nacional, los cuales integran el Registro Nacional, según los principios y materia sustantiva especial de cada uno de estos registros.
Rige a partir de su publicación.
ASAMBLEA LEGISLATIVA- Aprobado a los treinta días del mes de octubre del año dos mil veinticinco.
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Publicación: 11-12-2025 Gaceta: 233 Alcance: 158