Condominios de interés social podrán ceder tuberías y tanques a los prestadores
La ley 10882 permite que los condominios de interés social cedan sus instalaciones de agua, electricidad y telecomunicaciones a las instituciones públicas que dan esos servicios.
Título oficial LEY DE MODERNIZACIÓN Y ACCESO EQUITATIVO A SERVICIOS PÚBLICOS EN CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL
Atención: La ley obliga a los condominios de interés social nuevos a ceder gratis calles, aceras y parques a la municipalidad, sin fijar indemnización.
La letra pequeña
Encontramos 3 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
Alguien queda pagando algo que el título no menciona.
A quién le sirve: Condominios de interés social que construyan calles, aceras, parques y facilidades comunales
La ley ordena ceder esas obras gratis al uso público. El texto no fija indemnización para el condominio que las construyó.
Además, en el caso de los condominios de interés social, que deban construir para su funcionamiento calles, aceras, cordón y caño, parques y facilidades comunales, estos deberán ser cedidos gratuitamente al uso público, mediante acto formal de recepción por parte de la municipalidad correspondiente.
2, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Condominios de interés social con declaratoria expresa de una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda
- Personas que viven en esos condominios y votan en asamblea general sobre ceder áreas al uso público
- Instituciones públicas que prestan servicios de electricidad, telecomunicaciones, agua y tratamiento de aguas
- Municipalidades que reciben calles, aceras, parques y facilidades comunales
- Dueños de parqueos y locales comerciales en proyectos de vivienda productiva
A quién beneficia
- Los condominios de interés social acceden a los derechos, programas, facilidades crediticias y subvenciones de la vivienda de interés social
- Las instalaciones de agua, electricidad y telecomunicaciones pueden pasar al prestador del servicio para su mantenimiento
- El reglamento debe priorizar el acceso efectivo y sostenible al agua potable en esos condominios
Qué cambia
- Los condominios nuevos deben ceder gratis al uso público las calles, aceras, parques y facilidades comunales que construyan
- Los condominios existentes solo ceden esas áreas si la mayoría simple de sus condóminos lo decide en asamblea general
- Las instituciones prestadoras deben resolver las solicitudes de cesión y justificar por resolución cualquier negativa
- Los condominios de interés social siguen pagando tasas, cánones y precios municipales
La explicación completa
Qué cambia
La ley reforma el artículo 10 de la Ley 7933, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Ahora las instalaciones de servicios centrales pueden cederse al prestador del servicio público. Eso incluye electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas y pozos (art. 1).
La cesión solo aplica a condominios de interés social con declaratoria expresa de una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (art. 1). El prestador debe aceptar la cesión y las instalaciones deben cumplir sus requisitos técnicos.
La ley aclara que ceder esas instalaciones no transfiere el dominio ni cambia el régimen de copropiedad sobre las áreas comunes (art. 1). La cesión se limita a la infraestructura indispensable para dar el servicio público.
El artículo 2 reforma el artículo 39 de la Ley 7933 y crea la figura del condominio de interés social (art. 2). Esos complejos tendrán los derechos, programas, facilidades crediticias, subvenciones y obligaciones de la vivienda de interés social.
En esos condominios, las instalaciones de electricidad, telecomunicaciones, agua, tanques, bombas, pozos, tratamiento de aguas residuales y gestión de aguas pluviales deberán cederse al prestador (art. 2). La cesión requiere que el prestador la acepte mediante acto administrativo.
Las instituciones públicas prestadoras de servicios deben atender y resolver las solicitudes de cesión de forma oportuna (art. 2). Si las instalaciones cumplen los requisitos, se presume que son viables, salvo resolución motivada que justifique lo contrario.
Los condominios de interés social que construyan calles, aceras, cordón y caño, parques y facilidades comunales deberán cederlos gratis al uso público (art. 2). La municipalidad correspondiente recibe esas obras mediante acto formal.
Esos condominios también pagan tasas, cánones y precios municipales según la normativa local (art. 2). Los parqueos y locales comerciales de proyectos de vivienda productiva siguen siendo propiedad privada.
Los condominios de interés social que ya existían cuando se publicó la ley pueden ceder al uso público las áreas y servicios mencionados. Para eso necesitan mayoría simple de sus condóminos en asamblea general (art. 2).
La administración del condominio puede otorgar servidumbres a instituciones públicas prestadoras de servicios. Sirven para acceder, instalar, mantener o reparar infraestructura de servicio público (art. 2).
El Poder Ejecutivo tiene doce meses desde la publicación para actualizar el reglamento de la ley (art. Transitorio único). En ese trabajo deben participar al menos el INVU, el Banhvi y el Mivah.
El reglamento debe fijar los procedimientos técnicos para actualizar planos, inscribir en el Registro y formalizar servidumbres (art. Transitorio único). También debe priorizar el acceso efectivo y sostenible al agua potable en esos condominios.
La ley no indica fecha de entrada en vigencia. Según la Procuraduría General de la República, empieza a regir diez días después de su publicación, como dice el artículo 129 de la Constitución 2.
A quién le toca
A los condominios de interés social con declaratoria expresa de una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (art. 2).
A las personas que viven en esos condominios y deciden en asamblea general si ceden áreas y servicios al uso público. La ley pide mayoría simple (art. 2).
A las instituciones públicas prestadoras de servicios de electricidad, telecomunicaciones, agua y tratamiento de aguas. Deben atender y resolver las solicitudes de cesión (art. 2).
A las municipalidades que reciben calles, aceras, parques y facilidades comunales cedidos por esos condominios (art. 2).
A los dueños de parqueos y locales comerciales en proyectos de vivienda productiva. La ley mantiene esos espacios como propiedad privada (art. 2).
Cómo está hoy según SINALEVI
La ley está vigente y SINALEVI muestra una sola versión de la norma 2. La Procuraduría General de la República anota que, al no indicar fecha de rige, la ley empieza a regir diez días después de su publicación, según el artículo 129 de la Constitución.
SINALEVI no muestra un texto distinto al aprobado. La versión consolidada coincide con el texto que reforma los artículos 10 y 39 de la Ley 7933 2.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque directo entre esta ley y los artículos de la Constitución que están en el dossier.
El artículo 45 dice que la propiedad es inviolable y que a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, con indemnización previa Constitución, art. 45. La ley aclara que la cesión de instalaciones no transfiere el dominio ni altera la copropiedad sobre las áreas comunes (art. 1). Eso reduce el riesgo de choque, pero queda una duda: la ley no fija un monto de indemnización para las obras que se ceden gratis al uso público (art. 2).
El artículo 50 reconoce el derecho humano de acceso al agua potable y dice que el abastecimiento para consumo de las personas tiene prioridad Constitución, art. 50. La ley ordena priorizar el acceso efectivo y sostenible al agua potable en los condominios de interés social (art. Transitorio único). En ese punto, el texto va en la misma dirección que la Constitución.
El artículo 33 prohíbe la discriminación contraria a la dignidad humana Constitución, art. 33. La ley crea un régimen especial solo para condominios de interés social con declaratoria expresa (art. 2). Esa diferencia se apoya en el fin de vivienda social, pero el texto no explica por qué otros condominios quedan fuera.
El artículo 129 dice que las leyes son obligatorias desde el día que ellas designen y, si no lo designan, diez días después de su publicación Constitución, art. 129. La ley no indica fecha de rige, así que aplica esa regla 2.
Qué puede hacer usted
Si vive en un condominio de interés social y le piden ceder instalaciones, pida por escrito la resolución motivada del prestador. La ley exige que cualquier negativa esté justificada en una resolución (art. 2).
Si una institución pública no responde su solicitud de cesión, puede presentar un recurso de amparo. Procede contra omisiones de servidores públicos que violen derechos fundamentales guía, p. 22.
El amparo se puede presentar en cualquier momento mientras subsista la violación guía, p. 22. Se plantea contra el servidor o titular del órgano que aparece como presunto autor del agravio.
Si cree que la ley misma viola la Constitución, puede presentar una acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes y otras disposiciones generales que infrinjan una norma o principio constitucional guía, p. 24.
La acción de inconstitucionalidad requiere un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa, salvo cuando se defienden intereses difusos guía, p. 24.
Si una municipalidad o una institución pública no recibe las obras o no da el servicio, puede presentar una queja ante la Defensoría de los Habitantes. Atiende asuntos por mal funcionamiento de los servicios públicos guía, p. 71.
Cualquier persona que habite en Costa Rica puede presentar esa queja guía, p. 71.
Si sospecha un manejo irregular de fondos públicos en la cesión de infraestructura, puede denunciar ante la Contraloría General de la República guía, p. 68. La Contraloría revisa contratos de instituciones públicas con empresas y personas que les venden productos y servicios.
La denuncia se presenta en la plataforma de servicios en Sabana Sur, por teléfono al 2501-8000 o al 2501-8025, o por el portal institucional guía, p. 68.
Lo que no sabemos
El dossier no dice la fecha exacta de publicación en La Gaceta, así que no se puede calcular el día en que la ley empezó a regir.
El dossier no incluye el reglamento que el Poder Ejecutivo debe emitir en doce meses.
El dossier no dice cuántos condominios de interés social existen hoy en el país ni cuántos tienen declaratoria expresa.
El dossier no incluye grabaciones de la Asamblea sobre este expediente.
Estado en SINALEVI
VigenteVersión de la norma: 1 de 1Ver en SINALEVI
Al no indicar fecha de rige, esta ley empieza a regir diez días después de su publicación, según lo que dispone el artículo 129 de la Constitución Política.
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El Censo no encontró un choque directo. Quedan dudas sobre la falta de indemnización para obras cedidas gratis y sobre el trato distinto a otros condominios.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. 2"Además, en el caso de los condominios de interés social, que deban construir para su funcionamiento calles, aceras, cordón y caño, parques y facilidades comunales, estos deberán ser cedidos gratuitamente al uso público, mediante acto formal de recepción por parte de la municipalidad correspondiente."
Hay dudas La Constitución protege la propiedad y pide indemnización cuando se priva a alguien de lo suyo por interés público. La ley ordena ceder gratis calles, aceras y parques a la municipalidad. El texto no fija indemnización para esas obras. Queda la duda de si la cesión gratuita choca con esa protección.
Constitución, art. 50"Toda persona tiene el derecho humano, básico e irrenunciable de acceso al agua potable, como bien esencial para la vida."
Esta ley, art. Transitorio único"En el proceso de reglamentación se deberá priorizar la coordinación para garantizar el acceso efectivo y sostenible al servicio de agua potable en los condominios de interés social, conforme a los estándares técnicos aplicables."
Sin choque aparente La Constitución reconoce el agua potable como derecho humano. La ley manda priorizar ese acceso en los condominios de interés social. Las dos normas apuntan en la misma dirección.
Constitución, art. 33"Toda persona es igual ante la ley y no podrá practicarse discriminación alguna contraria a la dignidad humana."
Esta ley, art. 2"Se establece la figura del condominio de interés social, bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda."
Hay dudas La Constitución prohíbe la discriminación contraria a la dignidad humana. La ley crea un régimen solo para condominios con declaratoria de interés social. Esa diferencia busca apoyar la vivienda social, pero el texto no explica por qué otros condominios quedan fuera.
Constitución, art. 129"Las leyes son obligatorias y surten efectos desde el día que ellas designen; a falta de este requisito, diez días después de su publicación en el Diario Oficial."
Esta ley, art. Transitorio único"El Poder Ejecutivo deberá actualizar las disposiciones reglamentarias de esta ley dentro de un plazo de doce meses, a partir de su publicación"
Sin choque aparente La Constitución fija la regla de cuándo empieza a regir una ley. La ley 10882 no indica fecha de rige, así que aplica la regla de los diez días después de su publicación. La Procuraduría confirma esa lectura.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Ley 10882: LEY DE MODERNIZACIÓN Y ACCESO EQUITATIVO A SERVICIOS PÚBLICOS EN CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL
- Ley 10882 en SINALEVI: Ley de modernización y acceso equitativo a servicios públicos en condominios de interés social (Vigente, Versión de la norma: 1 de 1)
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Límites de esta investigación
- No se encontraron grabaciones de la Asamblea que mencionen este expediente.
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-02. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
Ley 10882
Ley de modernización y acceso equitativo a servicios públicos en condominios de interés social
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N° 10882
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
DECRETA:
LEY DE MODERNIZACIÓN Y ACCESO EQUITATIVO A SERVICIOS PÚBLICOS EN CONDOMINIOS DE INTERÉS SOCIAL
ARTÍCULO 1- Se reforma el artículo 10 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999. El texto es el siguiente:
Artículo 10- Deberán ser comunes:
a) El terreno donde se asienta el edificio, cuando se trate de construcciones verticales, lo cual da como resultado que dos filiales o más descansen sobre el mismo suelo, o cuando, por requerirse así, deba considerarse común el suelo.
b) Los cimientos, las paredes maestras y medianeras, los techos, las galerías, los vestíbulos y las escaleras, además las vías de acceso, salida y desplazamiento interno, cuando deban considerarse como tales, por el tipo de construcción o desarrollo.
c) Los locales destinados al alojamiento del personal encargado de la administración o seguridad del condominio.
d) Los locales y las instalaciones de servicios centrales como electricidad, iluminación, telefonía, gas, agua, refrigeración, tanques, bombas de agua, pozos y otros; excepto para los condominios de interés social bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda, conforme a su normativa reglamentaria, en cuyo caso dichas instalaciones podrán ser objeto de cesión al prestador del servicio público correspondiente, siempre que cumplan con los requisitos técnicos establecidos por dicho prestador y medie aceptación formal y no se comprometa la indivisibilidad de las áreas comunes previstas en esta ley. La cesión de dichas instalaciones, tratándose de condominios de interés social, no conlleva transferencia del dominio ni alteración del régimen de copropiedad sobre las áreas comunes, limitándose exclusivamente a la infraestructura indispensable para la prestación del servicio público correspondiente.
e) Los ascensores, los incineradores de residuos y, en general, todos los artefactos y las instalaciones destinados al beneficio común.
f) Otras que indique expresamente el reglamento.
La enumeración anterior no es taxativa, pues también son comunes las cosas necesarias para la existencia, seguridad, salubridad, conservación, acceso y ornato del condominio, aparte de las que expresamente se indiquen en la escritura constitutiva o en el reglamento del condominio, con las excepciones establecidas para los condominios de interés social bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda.
ARTÍCULO 2- Se reforma el artículo 39 de la Ley 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999. El texto es el siguiente:
Artículo 39- Se establece la figura del condominio de interés social, bajo declaratoria expresa emitida por una entidad autorizada del Sistema Financiero Nacional para la Vivienda. En los condominios de interés social, los complejos habitacionales disfrutarán de todos los derechos especiales, los programas, las normas específicas, las facilidades crediticias, las subvenciones, los controles y las obligaciones de que goza la vivienda de interés social, sin perder por ello ninguna de las prerrogativas de la propiedad en condominio.
En los condominios de interés social, las instalaciones de servicios centrales como electricidad, telecomunicaciones, agua, tanques, bombas de agua, pozos, tratamiento de aguas residuales, gestión de aguas pluviales y otras de similar naturaleza, expresamente reconocidas como técnicas y operativas por el reglamento que se emita al efecto, deberán ser cedidas al prestador del servicio público correspondiente, siempre que dichas instalaciones cumplan con los requisitos técnicos y de diseño establecidos por la normativa sectorial aplicable y exista aceptación expresa por parte del prestador mediante acto administrativo.
Las instituciones públicas prestadoras de servicios deberán atender, analizar y resolver de forma oportuna las solicitudes de cesión de infraestructura formuladas por los condominios de interés social, de conformidad con su normativa técnica y administrativa. Cuando dichas instalaciones cumplan con los requisitos de diseño, calidad, funcionamiento y legalidad aplicables, se presumirá su viabilidad para ser recibidas, salvo que medie una causa debidamente justificada mediante resolución motivada.
Además, en el caso de los condominios de interés social, que deban construir para su funcionamiento calles, aceras, cordón y caño, parques y facilidades comunales, estos deberán ser cedidos gratuitamente al uso público, mediante acto formal de recepción por parte de la municipalidad correspondiente. Los condominios de interés social también estarán sujetos al pago de tasas, cánones y precios municipales, conforme a lo establecido en la normativa local.
Los espacios destinados a parqueos y los locales comerciales, en caso de proyectos bajo esquemas de vivienda productiva, se mantendrán como propiedades de naturaleza privada.
Los condominios de interés social existentes a la publicación de esta ley podrán ceder al uso público, cuando así lo decida por mayoría simple de sus condóminos en asamblea general, las áreas y los servicios mencionados en el párrafo anterior.
La administración del condominio de interés social podrá otorgar servidumbres en favor de instituciones públicas prestadoras de servicios, cuando estas sean necesarias para el acceso, instalación, mantenimiento o reparación de infraestructura de servicio público. Estas servidumbres deberán ajustarse a los procedimientos establecidos en el reglamento de esta ley.
TRANSITORIO ÚNICO- El Poder Ejecutivo deberá actualizar las disposiciones reglamentarias de esta ley dentro de un plazo de doce meses, a partir de su publicación, con al menos la participación del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi), y el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), y cualquier otra institución involucrada en la materia, que se considere pertinente.
El reglamento deberá establecer, además, los procedimientos técnicos para la actualización de planos, inscripción registral y formalización de servidumbres relacionadas con las cesiones previstas en esta ley, así como los lineamientos para el acompañamiento institucional en su implementación.
En el proceso de reglamentación se deberá priorizar la coordinación para garantizar el acceso efectivo y sostenible al servicio de agua potable en los condominios de interés social, conforme a los estándares técnicos aplicables.
El reglamento podrá establecer mecanismos de tramitación preferente o prioritaria ante las instituciones competentes, para las solicitudes de cesión, recepción, inscripción y operación de infraestructura, en los condominios de interés social.
Dado en la Presidencia de la República, San José, a los dieciséis días del mes de marzo del año dos mil veintiséis.
EJECÚTESE Y PUBLÍQUESE.