# Expediente 21983: Proyecto para bajar la unanimidad en condominios se archivó al día siguiente - Página: https://elcenso.com/leyes/21983 - Tipo: Proyecto de ley (expediente legislativo) - Título oficial: MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO - Fuente oficial: https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx ## En resumen El expediente 21983 proponía cambiar el voto unánime por dos tercios en cinco acuerdos de condominio, pero el diputado que lo presentó lo retiró un día después. ## A quién le toca - A los propietarios de casas y apartamentos en condominio regidos por la Ley 7933 - A las administraciones de condominio que necesitan aprobar cambios en la escritura o el reglamento - A los dueños que hoy pueden bloquear solos un acuerdo con su voto ## A quién beneficia - Con dos tercios en vez de unanimidad, un solo propietario ya no podría frenar los cinco acuerdos del artículo 27 - Las mejoras y actualizaciones del condominio tendrían un umbral más alcanzable según el texto del proyecto ## Qué cambia - El proyecto no es ley: se archivó el 21 de mayo de 2020 por retiro del proponente - La Ley 7933 sigue vigente con la exigencia de voto unánime para esos cinco acuerdos - El plazo cuatrienal del expediente venció el 20 de mayo de 2024 ## Cláusulas a revisar - **Un solo propietario pierde el veto sobre cinco acuerdos** (1): El texto pasa de voto unánime a dos tercios para cinco decisiones, entre ellas gravar o enajenar el condominio en su totalidad. Texto: "Solo por el acuerdo de un mínimo de dos tercios de todos los propietarios se podrá:" ## Explicación ### Qué propone El proyecto 21983 propone cambiar el artículo 27 de la Ley 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio. Hoy ese artículo exige el voto unánime de todos los propietarios para cinco acuerdos importantes ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El texto propone que baste el acuerdo de un mínimo de dos tercios de todos los propietarios. Los cinco acuerdos que cambiarían son: modificar el destino general del condominio; variar el área proporcional de las filiales; renunciar al régimen de propiedad en condominio; gravar o enajenar el condominio en su totalidad; y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El proyecto explica por qué quiere el cambio. Dice que exigir la unanimidad "entraba completamente el funcionamiento de los condominios" y que "la negativa de uno o pocos propietarios impide que se tomen acuerdos que beneficien a todos los condóminos" ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). También afirma que dos tercios "es un porcentaje razonable y bien sustentado en la práctica". El texto lleva la firma del diputado Pedro Miguel Muñoz Fonseca y la fecha del 25 de mayo de 2020 ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). ### En qué va el trámite El expediente 21983 está archivado. Se presentó en el plenario el 20 de mayo de 2020 y se retiró al día siguiente, el 21 de mayo de 2020 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El retiro lo pidió el propio proponente. El oficio AL-FPUSC-14-OFI-0128-2020, del 21 de mayo de 2020, lo suscribió el diputado Pedro Miguel Muñoz Fonseca [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El proyecto había pasado a estudio de la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Jurídicos [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). No llegó a dictamen ni a debate. Su plazo cuatrienal vencía el 20 de mayo de 2024. ### Lo que se dijo en la Asamblea La única grabación del dossier no trata sobre este proyecto. Es del 23 de octubre de 2024 y habla del expediente 24476, una interpretación auténtica del inciso d del artículo 10 de la Ley 7933 ([video, 00:00:14](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=14s)). En esa grabación, una persona sin nombre identificable en el audio explica que la propuesta de la legisladora Melina hoy Palma busca aclarar que los condominios podrán autoabastecerse de servicios de locales dentro o fuera del condominio ([video, 00:00:25](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=25s)). Da un ejemplo de Guanacaste, donde una finca sin fuente hídrica podría recibir agua de un vecino ([video, 00:00:44](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=44s)). La persona dice que "esta modificación permitirá a los condominios poder autoabastecerse de servicios tanto hídricos como cualquier otro" ([video, 00:01:05](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=65s)). También indica que la propuesta se envió a consulta a AyA, al ICE, a la CNFL y a todas las municipalidades del país ([video, 00:01:26](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=86s)). Nada de esto corresponde al expediente 21983. Son dos proyectos distintos sobre la misma ley. ### Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre el texto del 21983 y los artículos de la Constitución que están en el dossier. El artículo 45 dice que "la propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley" ([Constitución, art. 45](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). Cambiar la mayoría para gravar o enajenar un condominio toca la propiedad de cada dueño. Queda la duda de si un propietario que se opone pierde protección al bajar la unanimidad a dos tercios ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El artículo 105 reserva la potestad de legislar a la Asamblea y al pueblo por referéndum ([Constitución, art. 105](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El proyecto no toca esa potestad. El artículo 124 exige dos debates en días distintos y la sanción del Poder Ejecutivo para que un proyecto sea ley ([Constitución, art. 124](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El 21983 no llegó a ninguno de esos pasos. ### Qué puede hacer usted El expediente está archivado, así que no hay comisión ni debate abierto donde incidir. Estas son las vías que quedan. 1. Pedir información sobre el estado de cualquier proyecto. La Oficina de Iniciativa Popular brinda información inmediata sobre la tramitación de los proyectos de ley ([guía, p. 27](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27)). 2. Presentar una propuesta de ley por el formulario web de la Asamblea. Basta con plantear la propuesta de forma sencilla, sin el texto completo ([guía, p. 27](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27)). La Oficina de Iniciativa Popular la recopila y la remite a los diputados, pero no hay garantía de que se discuta o se vote. 3. Si quiere que un proyecto similar llegue a votación, la vía es la iniciativa popular. Requiere firmas de al menos el 5% de los ciudadanos inscritos en el padrón electoral ([guía, p. 26](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=26)). El TSE verifica las firmas y traslada el proyecto a la Asamblea, que debe votarlo en un plazo máximo de dos años. 4. Hablar con los diputados de su provincia. La guía describe la incidencia ciudadana como entrevistas con los diputados para argumentar a favor o en contra de un proyecto ([guía, p. 29](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29)). ### Lo que no sabemos El dossier no dice por qué el diputado retiró el proyecto un día después de presentarlo. El dossier no incluye el oficio AL-FPUSC-14-OFI-0128-2020 completo, solo su referencia. El dossier no dice si otro diputado volvió a presentar un proyecto parecido después de 2020. El dossier no incluye el texto completo del artículo 27 vigente más allá del fragmento citado en S2. ## Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo, pero bajar la unanimidad a dos tercios para gravar o enajenar un condominio plantea dudas sobre la protección de la propiedad del artículo 45. ## Qué puede hacer usted - Pedir información sobre el estado de un proyecto de ley: Consultar en la Oficina de Iniciativa Popular de la Asamblea Legislativa, que da información inmediata sobre la tramitación de proyectos (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) - Presentar una propuesta de ley por formulario web: Rellenar el formulario en la página de la Asamblea con la propuesta en forma sencilla; la Oficina de Iniciativa Popular la remite a los diputados, sin garantía de que se discuta (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) - Iniciativa popular: Reunir firmas de al menos el 5% de los ciudadanos inscritos en el padrón electoral; el TSE verifica y traslada el proyecto, que debe votarse en un plazo máximo de dos años (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=26) - Incidencia ciudadana ante diputados: Entrevistas con los diputados para argumentar a favor o en contra con motivos de fondo (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29) ## Fuentes 1. Expediente 21983: MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa, 2020-05-20. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx 2. Condominios podrán autoabastecerse de recursos internos o colindantes. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2024-10-23. https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU 3. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 4. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf ## Texto oficial completo ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA PROYECTO DE LEY MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO PEDRO MIGUEL MUÑOZ FONSECA DIPUTADO EXPEDIENTE N° 21.983 DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES NOTA: A solicitud del proponente, este Departamento no realizó la revisión de errores formales, materiales e idiomáticos que pueda tener este proyecto de ley. PROYECTO DE LEY MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio Expediente N° 21.983 ASAMBLEA LEGISLATIVA: Considerando: 1- Que el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio exige que para tomar algunos acuerdos de importancia para el Condominio se requiere el voto unánime del 100% de los propietarios. 2- Que en la práctica, el exigir la unanimidad para tomar determinados acuerdos entraba completamente el funcionamiento de los condominios, eliminando posibilidades de desarrollo, actualizaciones y mejoras y promoviendo prácticas indebidas de pequeñísimas minoría en detrimento de la comunidad del condomitaje. 3- Que en numerosas ocasiones, la negativa de uno o pocos propietarios impide que se tomen acuerdos que beneficien a todos los condóminos 4- Que en consecuencia, es necesario eliminar la unanimidad que hoy se pide en la ley para tomar determinados acuerdos de interés para los condóminos. 5- Que se considera que dos tercios de los votos de los condóminos es un porcentaje razonable y bien sustentado en la práctica, para tomar las decisiones más importantes que afectan a la totalidad de los condóminos. 6- Que con ese porcentaje se garantiza el adecuado sostenimiento de los condominios y se propicia esta importante forma de propiedad privada. Como Diputado socialcristiano pretendo procurar que los costarricenses tengan cada vez mejores leyes que permitan la prosperidad y la justicia para todos. En ese sentido, propongo el siguiente proyecto para modificar la mayoría calificada que puede y debe tomar decisiones que garanticen el buen desarrollo del hábitat en condomitaje: **LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA** **DECRETA:** MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio ### ARTÍCULO 1- Se reforma el artículo 27 de la Ley número 7933 del 8 de octubre de 1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, para que se lea como sigue: ### Artículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos: a) Solo por el acuerdo de un mínimo de dos tercios de todos los propietarios se podrá: 1- Modificar el destino general del condominio. 2- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. 3- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. 4- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. 5- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. ### ARTÍCULO 2- Rige a partir de su publicación. Dado en San Josè, a los…días del mes de….del dos mil veinte. Rige a partir de su publicación Pedro Miguel Muñoz Fonseca Diputado 25 de mayo de 2020 NOTAS: Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Jurídicos. Este proyecto se retiró de la corriente legislativa de acuerdo con el oficio AL-FPUSC-14-OFI-0128-2020, de fecha 21 de mayo de 2020, suscrito por el diputado Pedro Miguel Muñoz Fonseca. El Departamento de Servicios Parlamentarios ajustó el texto de este proyecto a los requerimientos de estructura. Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/21983). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.