Proyecto para bajar la unanimidad en condominios quedó archivado
El expediente 21991 proponía cambiar de 100% a tres cuartas partes el voto para cinco decisiones de condominio, pero venció su plazo cuatrienal en 2024 sin convertirse en ley.
Título oficial MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO
Atención: El proyecto habría quitado a un solo propietario el poder de bloquear cinco decisiones sobre el condominio, al bajar la mayoría de 100% a tres cuartas partes.
A quién le toca
- A los propietarios de casas y apartamentos en condominios regidos por la Ley 7933
- A las administraciones de condominios que necesitan tomar acuerdos sobre áreas comunes
- A los propietarios que hoy pueden bloquear solos una decisión que requiere unanimidad
A quién beneficia
- Habría permitido tomar cinco decisiones con tres cuartas partes de los votos en vez del 100%
- Habría evitado que un solo propietario bloqueara cambios en el reglamento o en el destino del condominio
Qué cambia
- El proyecto no es ley: la Ley 7933 sigue pidiendo unanimidad para las decisiones del inciso a) del artículo 27
- El expediente venció el 21 de mayo de 2024 y quedó archivado
- Para revivir el tema habría que presentar un proyecto nuevo
La explicación completa
Qué propone
El proyecto 21991 propone bajar el voto necesario para cinco decisiones importantes en un condominio. Hoy la Ley 7933 exige el acuerdo unánime de todos los propietarios (art. 1). El texto cambiaría eso por un mínimo de tres cuartas partes de todos los propietarios.
Las cinco decisiones son estas. Modificar el destino general del condominio. Variar el área proporcional de las filiales frente al área total o a los bienes comunes. Renunciar al régimen de propiedad en condominio, si las parcelas resultantes no chocan con otras leyes. Gravar o enajenar el condominio completo. Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración (art. 1).
El texto también dice que los incisos restantes del artículo 27 quedan igual (art. 1). La ley vigente pide unanimidad para tres de esas decisiones: cambiar el destino general, renunciar al régimen y gravar o enajenar el condominio entero 2.
El diputado Pedro Miguel Muñoz Fonseca firmó la propuesta el 26 de mayo de 2020 (art. 1). En la exposición de motivos escribió que la unanimidad "entraba completamente el funcionamiento de los condominios" y que "la negativa de uno o pocos propietarios impide que se tomen acuerdos que beneficien a todos los condóminos".
En qué va el trámite
El proyecto está archivado. Venció su plazo cuatrienal el 21 de mayo de 2024 1.
El trámite arrancó el 21 de mayo de 2020 con la presentación en el Plenario 1. El 2 de junio de 2020 se asignó a comisión y se informó al Plenario. La Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Jurídicos lo recibió el 9 de junio de 2020.
Esa comisión votó y emitió dictamen el 26 de octubre de 2021 1. El 20 de abril de 2022 lo remitió a la Secretaría del Directorio. Después de eso el expediente no registra más pasos.
Para que fuera ley faltaban los dos debates en el Plenario, la aprobación de la Asamblea y la sanción del Poder Ejecutivo, según el artículo 124 de la Constitución Constitución, art. 124. Nada de eso ocurrió antes del vencimiento.
Lo que se dijo en la Asamblea
La única grabación del dossier no trata sobre este proyecto. El video V1 es del 23 de octubre de 2024 y habla del expediente 24476, una interpretación del artículo 10 de la Ley 7933 sobre autoabastecimiento de servicios en condominios 00:00:14.
En esa grabación, una persona sin nombre identificable en el audio explica un ejemplo de Guanacaste. Dice que en una propiedad quieren generar un desarrollo, pero no hay fuente hídrica dentro. El dueño de una finca vecina podría darles la fuente para que se autoabastezcan 00:00:44.
La propuesta de ese otro expediente fue enviada a consulta a AyA, al ICE, a la Compañía Nacional de Fuerza y Luz y a todas las municipalidades del país 00:01:26. Nada de esto se refiere al 21991.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró choque entre el texto del 21991 y los artículos de la Constitución que están en el dossier.
El artículo 45 dice que "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley" Constitución, art. 45. Cambiar la mayoría para decidir sobre bienes comunes podría generar dudas sobre cuánto protege esa regla al propietario que queda en minoría. El texto no toca la indemnización ni la expropiación.
El artículo 105 dice que "La potestad de legislar reside en el pueblo, el cual la delega en la Asamblea Legislativa por medio del sufragio" Constitución, art. 105. La reforma calza ahí: es la Asamblea la que cambiaría la ley vigente.
El artículo 124 pide dos debates, aprobación y sanción para que un proyecto sea ley Constitución, art. 124. El 21991 no llegó a esa etapa.
Qué puede hacer usted
El proyecto ya está archivado, así que no hay comisión ni debate donde incidir. Estas herramientas sirven si el tema vuelve a aparecer.
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Revise el estado de cualquier expediente en la página de la Asamblea. La Oficina de Iniciativa Popular brinda información sobre el estado de tramitación de los proyectos y las órdenes del día guía, p. 27.
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Si quiere proponer una ley propia, llene el formulario web de la Asamblea. No hace falta presentar el texto completo, basta con plantear la propuesta de forma sencilla guía, p. 27.
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Si un proyecto similar entra a comisión, puede pedir entrevistas con los diputados. La guía llama a esto incidir en la comisión "mediante entrevistas con los diputados proponiendo y argumentando con motivos de fondo" guía, p. 29.
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Si el proyecto llega al Plenario, hay un segundo momento para incidir. Se logra "brindando a los diputados información, propuestas, visitas y entrevistas" guía, p. 29.
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Si la Asamblea aprueba una ley que usted cree contraria a la Constitución, existe la acción de inconstitucionalidad. Procede "Contra las leyes y otras disposiciones generales" que infrinjan alguna norma o principio constitucional guía, p. 24.
Lo que no sabemos
El dossier no dice por qué el expediente no avanzó después del dictamen de abril de 2022.
El dossier no incluye el texto del dictamen de la Comisión de Asuntos Jurídicos.
El dossier no dice cuántos diputados votaron a favor o en contra en la comisión.
El dossier no incluye grabaciones del debate del 21991 en el Plenario ni en comisión.
La Constitución y esta ley, lado a ladoSin choque aparente
El Censo no encontró choque entre el texto del 21991 y los artículos constitucionales del dossier. Hay dudas sobre la protección del propietario en minoría frente al artículo 45.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. 1"Solo por el acuerdo de un mínimo de tres cuartas partes de todos los propietarios se podrá:"
Hay dudas Bajar la mayoría de 100% a tres cuartas partes deja a un propietario en minoría sin poder frenar decisiones sobre bienes comunes. El texto no habla de indemnización, así que queda la duda de cómo se protege a ese propietario.
Constitución, art. 105"La potestad de legislar reside en el pueblo, el cual la delega en la Asamblea Legislativa por medio del sufragio."
Esta ley, art. 1"Se reforma el inciso a) del artículo 27 de la Ley número 7933 del 8 de octubre de 1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio"
Sin choque aparente La reforma la haría la Asamblea mediante una ley ordinaria, que es lo que permite el artículo 105.
Constitución, art. 124"Para convertirse en ley, todo proyecto deberá ser objeto de dos debates, cada uno en día distinto no consecutivo, obtener la aprobación de la Asamblea Legislativa y la sanción del Poder Ejecutivo"
Esta ley, art. 1"Rige a partir de su publicación"
Sin choque aparente El proyecto no llegó a los dos debates ni a la sanción. Venció su plazo y quedó archivado, así que nunca fue ley.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Expediente 21991: MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO
- Ley 7933: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Vigente)
- Constitución Política (texto vigente)
- Condominios podrán autoabastecerse de recursos internos o colindantes
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-09. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
PROYECTO DE LEY
MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO
PEDRO MIGUEL MUÑOZ FONSECA DIPUTADO
EXPEDIENTE N° 21.991
DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES
NOTA: A solicitud del proponente, este Departamento no realizó la revisión de errores formales, materiales e idiomáticos que pueda tener este proyecto de ley. PROYECTO DE LEY
MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio
Expediente N.° 21.991
ASAMBLEA LEGISLATIVA:
Considerando:
1- Que el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio exige que para tomar algunos acuerdos de importancia para el Condominio se requiere el voto unánime del 100% de los propietarios.
2- Que en la práctica, el exigir la unanimidad para tomar determinados acuerdos entraba completamente el funcionamiento de los condominios, eliminando posibilidades de desarrollo, actualizaciones y mejoras y promoviendo prácticas indebidas de pequeñísimas minoría en detrimento de la comunidad del condomitaje.
3- Que en numerosas ocasiones, la negativa de uno o pocos propietarios impide que se tomen acuerdos que beneficien a todos los condóminos
4- Que en consecuencia, es necesario eliminar la unanimidad que hoy se pide en la ley para tomar determinados acuerdos de interés para los condóminos.
5- Que se considera que dos tercios de los votos de los condóminos es un porcentaje razonable y bien sustentado en la práctica, para tomar las decisiones más importantes que afectan a la totalidad de los condóminos.
6- Que con ese porcentaje se garantiza el adecuado sostenimiento de los condominios y se propicia esta importante forma de propiedad privada.
Como Diputado socialcristiano pretendo procurar que los costarricenses tengan cada vez mejores leyes que permitan la prosperidad y la justicia para todos.
En ese sentido, propongo el siguiente proyecto para modificar la mayoría calificada que puede y debe tomar decisiones que garanticen el buen desarrollo del hábitat en condomitaje:
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA:
MODIFICACIÓN DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY 7933 Reguladora de la Propiedad en Condominio
ARTÍCULO 1- Se reforma el inciso a) del artículo 27 de la Ley número 7933 del 8 de octubre de 1999, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, para que se lea como sigue:
Artículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos:
a) Solo por el acuerdo de un mínimo de tres cuartas partes de todos los propietarios se podrá:
1- Modificar el destino general del condominio. 2- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. 3- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. 4- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. 5- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración.
Los incisos restantes quedan igual.
Rige a partir de su publicación
Pedro Miguel Muñoz Fonseca Diputado
26 de mayo de 2020
NOTAS: Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Jurídicos.
El Departamento de Servicios Parlamentarios ajustó el texto de este proyecto a los requerimientos de estructura.