# Expediente 22086: Proyecto para bajar la unanimidad en condominios ya es la Ley 10229 - Página: https://elcenso.com/leyes/22086 - Tipo: Proyecto de ley (expediente legislativo) - Título oficial: REFORMA AL ARTÍCULO 27 DE LA LEY NÚMERO 7933 LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS - Publicada: 2020-07-31 - La Gaceta: 188 - Fuente oficial: https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx ## En resumen La reforma al artículo 27 de la Ley 7933 permite que ciertos acuerdos de la asamblea de condóminos se aprueben con dos terceras partes del valor del edificio, en lugar de exigir el voto de todos los propietarios. ## A quién le toca - Propietarios de fincas filiales en condominios regulados por la Ley 7933 - Asambleas de condóminos que necesitan aprobar cambios en el reglamento o en áreas comunes - Dueños que se oponen a un acuerdo y quedan en minoría ## A quién beneficia - Permite aprobar siete tipos de acuerdos con dos terceras partes del valor del edificio, sin exigir el voto de todos - Da una regla adicional cuando un solo propietario tiene al menos el 50% del valor del condominio - Mantiene la unanimidad para los tres acuerdos mayores ## Qué cambia - Un dueño que se opone a uno de los siete acuerdos ya no puede bloquearlo solo - El artículo 26 de la Ley 7933 sigue dando tres meses para reclamar por la vía sumaria - La ley que resultó, la Ley 10229, está vigente ## Cláusulas a revisar - **Baja la exigencia de unanimidad para siete acuerdos** (único): El proyecto saca siete acuerdos del bloque de unanimidad y los pasa a dos terceras partes del valor del edificio. Texto: "Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá:" - **Regla especial para un dueño con al menos el 50% del valor** (único): Si un solo propietario representa al menos el 50% del valor total, se requiere además el 50% de los votos restantes. La regla protege al dueño grande de quedar sujeto solo a las dos terceras partes. Texto: "En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en asamblea." ## Explicación El proyecto que reformaba el artículo 27 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio ya no está en trámite: se convirtió en la Ley 10229, que está vigente [\[1\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1). Lo que sigue explica qué propuso ese texto y qué quedó en la ley que resultó. ### Qué propone El proyecto proponía cambiar las mayorías que la asamblea de condóminos necesita para tomar acuerdos ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Tres decisiones seguirían necesitando el voto de todos los propietarios: modificar el destino general del condominio, renunciar al régimen de propiedad en condominio y gravar o enajenar el condominio en su totalidad ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Para otros siete acuerdos, el proyecto proponía bajar la exigencia a dos terceras partes del total del valor del edificio ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Esos siete son: variar el destino especial de una finca filial; construir nuevos pisos o sótanos o autorizar a un propietario para que haga esos trabajos; adquirir nuevos bienes comunes o variar el destino de los existentes; autorizar el arrendamiento de cosas comunes; aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio; variar el área proporcional de las filiales; y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. El proyecto agregaba una regla para el caso de un dueño muy grande: si un solo propietario representa al menos el 50% del valor total del condominio, además se necesitaría el 50% de los votos restantes reunidos en asamblea ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Cualquier otro acuerdo se aprobaría con la mayoría del valor del edificio ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). La exposición de motivos decía que la unanimidad impedía tomar acuerdos urgentes cuando un solo condómino se oponía o estaba ausente ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). También decía que el artículo 26 de la Ley 7933 permite a cualquier propietario reclamar si estima lesionado su derecho, dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo. La Ley 10229 que resultó conserva la estructura de tres bloques: unanimidad para los tres acuerdos mayores, dos terceras partes para los otros y mayoría simple para el resto [\[1\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1). ### En qué va el trámite El proyecto se presentó el 16 de julio de 2020 y se publicó en La Gaceta el 31 de julio de 2020, en la gaceta 188, alcance 201 [\[2\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). La ficha registra que pasó a la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Jurídicos, que esa comisión votó y dictaminó el 25 de noviembre de 2020, y que el expediente se remitió a la Secretaría del Directorio el 23 de febrero de 2021 [\[2\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El plazo cuatrienal vencía el 16 de julio de 2024 [\[2\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El proyecto ya no está en trámite: se convirtió en la Ley 10229, que aparece como vigente en el SINALEVI de la Procuraduría General de la República [\[1\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1). ### Lo que se dijo en la Asamblea La grabación disponible no trata sobre este proyecto. Trata sobre el expediente 24476, una interpretación auténtica del inciso d del artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, dictaminada por la Comisión Permanente Especial de Turismo ([video, 00:00:06](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=6s)). En esa grabación, una persona dice que la propuesta busca aclarar que los condominios y sus condóminos podrán recibir y utilizar servicios por autoabastecimiento o autoconsumo, provenientes de locales o instalaciones dentro o fuera del condominio ([video, 00:00:28](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=28s)). Da un ejemplo de Guanacaste, donde una propiedad no tiene fuente hídrica pero un vecino podría darle la fuente para autoabastecerse ([video, 00:00:44](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=44s)). La grabación no identifica por nombre a quien habla. El título del video tampoco lo indica. ### Qué cambia para usted Si vive en un condominio, la Ley 10229 ya rige. Para los siete acuerdos de la lista, su asamblea ya no necesita el voto de todos: basta con dos terceras partes del valor del edificio [\[1\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1). Si usted es el único dueño que se opone a uno de esos siete acuerdos, la ley que resultó mantiene la vía del artículo 26 de la Ley 7933 para reclamar dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). ### Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre el texto del proyecto y los artículos de la Constitución que están en el dossier. El artículo 45 dice que "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley" ([Constitución, art. 45](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El proyecto no expropia nada: cambia cómo se decide en la asamblea. Queda la duda de si un acuerdo de dos terceras partes que afecte el área de una finca filial podría tocar ese derecho para el dueño que queda en minoría ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El artículo 105 dice que "La potestad de legislar reside en el pueblo, el cual la delega en la Asamblea Legislativa por medio del sufragio" ([Constitución, art. 105](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El proyecto fue presentado por una diputada, Silvia Vanessa Hernández Sánchez, y siguió el trámite legislativo ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El artículo 124 dice que "Para convertirse en ley, todo proyecto deberá ser objeto de dos debates, cada uno en día distinto no consecutivo, obtener la aprobación de la Asamblea Legislativa y la sanción del Poder Ejecutivo" ([Constitución, art. 124](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ficha no detalla los debates de este expediente, pero la ley resultó publicada y vigente [\[1\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1). ### Qué puede hacer usted La ley ya está vigente, así que las herramientas para cambiar su contenido durante el trámite ya no aplican. Quedan estas. Revisar el estado de la Ley 10229 en el SINALEVI de la Procuraduría General de la República, que la registra como vigente [\[1\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1). Si un acuerdo de su condominio le parece que lesiona su derecho, el artículo 26 de la Ley 7933 le da tres meses desde la firmeza del acuerdo para reclamar por la vía sumaria ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Si quiere proponer un cambio legal nuevo, la Asamblea tiene un formulario web para presentar propuestas de ley; la Oficina de Iniciativa Popular las recopila y las remite a los diputados, aunque no hay garantía de que se discutan o voten ([guía, p. 27](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27)). ### Lo que no sabemos La ficha no registra la fecha exacta de aprobación en segundo debate ni la fecha de sanción de la Ley 10229. El dossier no incluye el texto completo de la Ley 10229: solo un extracto que se corta en el inciso b) 3 [\[1\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1). La grabación disponible no corresponde a este expediente, así que no hay registro de lo que se dijo sobre este proyecto en el plenario ([video, 00:00:06](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=6s)). El dossier no dice cuántos condominios hay en Costa Rica ni cuántos se verían afectados por el cambio de mayorías. ## Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre el texto del proyecto y los artículos de la Constitución incluidos en el dossier. Queda la duda sobre el efecto en la propiedad del dueño que queda en minoría. ## Qué puede hacer usted - Consultar el estado de la Ley 10229 en el SINALEVI: Buscar la Ley 10229 en el Sistema Nacional de Legislación Vigente de la Procuraduría General de la República (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) - Reclamar un acuerdo que lesione su derecho: Presentar el reclamo por el procedimiento sumario del Código Procesal Civil, como lo permite el artículo 26 de la Ley 7933 (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=23) - Presentar una propuesta de ley nueva: Rellenar el formulario web de la Asamblea Legislativa; la Oficina de Iniciativa Popular recopila las propuestas y las remite a los diputados (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) ## Fuentes 1. Ley 10229: Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Vigente). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 05/05/2022. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=97292¶m2=131146¶m3=1 2. Expediente 22086: REFORMA AL ARTÍCULO 27 DE LA LEY NÚMERO 7933 LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa, 2020-07-31. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx 3. Condominios podrán autoabastecerse de recursos internos o colindantes. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2024-10-23. https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU 4. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 5. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf ## Texto oficial completo ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA PROYECTO DE LEY REFORMA DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY N.° 7933, LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, DE 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS SILVIA VANESSA HERNÁNDEZ SÁNCHEZ DIPUTADA Expediente N.° 22.086 DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES PROYECTO DE LEY REFORMA DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY N.° 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, DE 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS Expediente N.° 22.086 ASAMBLEA LEGISLATIVA: La presencia de condominios en nuestro país cobra fuerza cada día, tanto para uso residencial, comercial o uso mixto. La normativa que regula dicha forma de organización de la propiedad es la Ley N.° 7933 denominada “Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio”; si bien es cierto una de las bondades de dicha norma es que la misma no es de difícil o imposible aplicación, lo cierto del caso es que tampoco es perfecta. Un ejemplo claro es el artículo 27, el cual dispone la forma de votación necesaria para que los acuerdos de la Asamblea de Condóminos puedan ser adoptados. En el inciso a) ibídem, se dispone expresamente que solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá: 1) modificar el destino general del condominio, 2) variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes, 3) renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes, 4) gravar o enajenar el condominio en su totalidad, 5) variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. Si bien el espíritu del legislador fue noble en la incorporación de dicho inciso a) en la exigencia del acuerdo unánime de los propietarios, por cuanto la finalidad era proteger a toda costa el derecho de propiedad; con el paso de los años algunos incisos de dicha norma han generado problemas en la gestión operativo de los condominios, ya que en ocasiones priva la voluntad de un solo condómino sobre la del resto impidiendo adoptar acuerdos urgentes o peor aún, un condómino se encuentra ausente y no puede presentarse a votar, lo que impide que se puedan tomar los acuerdos necesarios. Sin duda alguna, por la trascendencia de acuerdos como modificar el destino general del condominio, renunciar al régimen de propiedad en condominio y gravar o enajenar el condominio en su totalidad; deben ser adoptados por la unanimidad de los condóminos, por cuanto adoptarlos implica una alteración absoluta a lo pactado originalmente en el pacto constitutivo propiedad. Pero, no ocurre lo mismo con variar el área proporcional de las fincas filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes y variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración; ya que dichos acuerdos no implican una alteración sustancial a la propiedad en contraposición con el pacto constitutivo. La modificación de dicho artículo, respecto a variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración, se torna necesaria por cuanto en muchas ocasiones esos acuerdos son necesarios para poder “actualizar” la normativa interna del condómino, con mucha más razón cuando son condominios de vieja data o el pacto constitutivo fue elaborado con poco nivel de detalle o contradicción. La evolución y adaptación de las normas es un principio básico de todo ordenamiento normativo y es necesario para adaptarse a los nuevos cambios sociales que se presentan constantemente. Lo mismo ocurre con variar el área proporcional de las fincas filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes; por cuanto en ocasiones se desea como inversión y mejora del condominio, modificar áreas comunes o permitirle a un condómino modificar su finca filial. Por esta razón, la presente iniciativa de ley pretende reformar dicho artículo a efectos de que los acuerdos indicados en los párrafos anteriores puedan ser adoptados con un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio. No se puede obviar que la rigurosidad para convocar y llevar acabo las asambleas de condóminos contenida en los artículos 24, 25 y 33 inciso c) se mantiene invariable; por lo que se resguardará en todo momento el derecho de convocatoria y participación de un condómino en dicho órgano plenario, el cual por su naturaleza es altamente deliberativo. También resulta importante aclarar que con la modificación de dicho artículo no se pretende dejar en desprotección o indefensión a un propietario-condómino; por cuanto el artículo 26 de dicha norma claramente dispone que “lo acordado por la Asamblea obliga a todos los propietarios. Cualquier propietario que estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil”. Asimismo, el artículo 89 del nuevo Código Procesal Civil permite como medida cautelar la suspensión provisional de acuerdos sociales, condominales y similares mientras estos son discutidos en la vía jurisdiccional; es decir aquel condómino que estime lesionado su derecho podrá hacer valer y defender el mismo en la vía jurisdiccional; de forma tal que no se estaría alterando el contenido esencial del derecho fundamental de propiedad. La presente propuesta de ley tiene asidero constitucional en relación con el principio democrático, por cuanto le otorga a la asamblea de condóminos, la cual representa la voluntad de la mayoría de propietarios, pero para la adopción de los acuerdos permite la participación e intervención de todos los propietarios, la potestad de decisión por mayoría, sin desproteger a las minorías. Respecto a tal principio la Sala Constitucional ha indicado: “La utilización del término "democrático" en nuestra Carta Fundamental establece una exigencia en el origen de la ley ordinaria y es que ésta debe ser el producto de la voluntad popular representada en la Asamblea Legislativa. Sin duda, dentro del orden democrático las minorías juegan un papel importantísimo, no solo en el ámbito del control político, sino también en el proceso de formación de la voluntad que se expresa en la ley; pero no quiere ello decir que las minorías deben potenciarse por sobre la representación de las mayorías, que verían de otra forma restringida su esfera de acción. La reciente reforma al artículo 124 de la Constitución Política al establecer que las comisiones con potestad legislativa plena deben reflejar en forma "proporcional" el número de diputados de los partidos políticos, precisamente consagra ese principio de respeto a las minorías, el que se entiende proporcional al mandato del electorado. El principio, en un país democrático, tiene sentido en tanto referido a la participación "proporcional" en la toma de decisiones”. (Sala Constitucional. Voto 2430-1994). Por lo anterior, someto a consideración de los señores diputados y las señoras diputadas el siguiente proyecto de acuerdo, para su discusión y aprobación. **LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA** **DECRETA:** REFORMA DEL ARTÍCULO 27 DE LA LEY N.° 7933 Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio de 28 de octubre de 1999 Y SUS REFORMAS ### ARTÍCULO ÚNICO- Refórmase el artículo 27 de la Ley N.° 7933, Reguladora de la propiedad en condominio: ### Artículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos: a) Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá: 1- Modificar el destino general del condominio. 2- Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. 3- Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. b) Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá: 1- Variar el destino especial de una finca filial. 2- Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos. 3- Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse. 4- Autorizar el arrendamiento de cosas comunes. 5- Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio. 6- Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. 7- Variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración. En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en asamblea. c) Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del edificio. Rige a partir de su publicación. Silvia Vanessa Hernández Sánchez Diputada 23 de julio de 2020 NOTAS: Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Jurídicos. Este proyecto cumplió el trámite de revisión de errores formales, materiales e idiomáticos en el Departamento de Servicios Parlamentarios. Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/22086). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.