# Expediente 22114: Proyecto para aliviar impuesto de alquileres murió sin aprobarse - Página: https://elcenso.com/leyes/22114 - Tipo: Proyecto de ley (expediente legislativo) - Título oficial: LEY PARA OPTIMIZAR LOS REQUISITOS DE RENTAS DE CAPITAL INMOBILIARIO - Publicada: 2020-08-14 - La Gaceta: 202 - Fuente oficial: https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx ## En resumen El expediente 22114 ya no está en trámite: venció su plazo cuatrienal el 30 de julio de 2024. Proponía cambiar el artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre la Renta para que los dueños de alquileres pudieran tributar como renta empresarial sin tener un empleado contratado. ## A quién le toca - Personas físicas y jurídicas que alquilan bienes inmuebles y querían tributar como renta empresarial - Contribuyentes que usan servicios tercerizados para administrar sus alquileres - Fondos de inversión que obtienen rentas del capital inmobiliario ## A quién beneficia - Quitaba el requisito de tener un empleado en planilla propia para optar por renta empresarial - Permitía usar servicios tercerizados como soporte de la actividad - El cambio de régimen podía aplicar en la parte proporcional del año fiscal, no solo al inicio ## Qué cambia - El proyecto no se convirtió en ley: el artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre la Renta sigue igual - Quien quiera cambiar de régimen debe cumplir los requisitos que la ley vigente exige - El expediente venció el 30 de julio de 2024 y ya no puede retomarse en este período ## Explicación ### Qué propone El expediente 22114 ya no está en trámite. Venció su plazo cuatrienal el 30 de julio de 2024 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El proyecto proponía reformar el artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre la Renta ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Hoy, la ley pide tener un empleado contratado para que un dueño de alquileres pueda tributar como renta empresarial ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El proyecto quería quitar ese requisito. En su lugar, bastaba con tener "contratado un empleado o servicios tercerizados para soporte a su actividad". El texto también cambiaba cuándo empieza a regir el cambio de régimen. La comunicación tendría efecto para el período fiscal del artículo 4, o para la parte proporcional si se hacía una vez iniciado el año ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El diputado Pablo Heriberto Abarca Mora firmó la propuesta el 10 de agosto de 2020 ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El argumento del texto es que exigir la contratación antes del inicio del período fiscal aplaza meses el cambio. Eso obliga a tributar con una tarifa del 15% sobre la renta por alquileres, con solo un 15% de gastos deducibles. ### En qué va el trámite El proyecto se presentó el 30 de julio de 2020 y se publicó en La Gaceta el 14 de agosto de 2020, en la gaceta 202 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). La Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Económicos lo recibió el 10 de setiembre de 2020 y lo votó el 22 de marzo de 2022 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). Ese mismo día emitió dictamen y lo remitió a la Secretaría del Directorio el 31 de marzo de 2022. El expediente no llegó al Plenario para primer debate. Venció el 30 de julio de 2024 sin convertirse en ley [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). ### Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre el texto y los artículos de la Constitución que están en el dossier. El proyecto tocaba el régimen del impuesto sobre la renta, y la Constitución no fija tarifas ni requisitos de contratación para ese tributo. El artículo 18 dice que los costarricenses deben "contribuir para los gastos públicos" ([Constitución, art. 18](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El proyecto no eximía a nadie del impuesto: cambiaba la forma de calcular la base. Quien optara por renta empresarial pagaría una tarifa mayor, pero sobre sus gastos reales ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El artículo 56 declara el trabajo "un derecho del individuo y una obligación con la sociedad" ([Constitución, art. 56](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El texto usaba la contratación de un empleado como puerta de entrada al régimen. Al permitir servicios tercerizados, ampliaba esa puerta ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). No hay en el dossier una norma constitucional que obligue a exigir planilla propia. El artículo 45 protege la propiedad y permite limitaciones por interés social con dos tercios de los diputados ([Constitución, art. 45](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El proyecto no imponía limitaciones nuevas a la propiedad. ### Qué puede hacer usted El proyecto ya venció, así que las herramientas para incidir en su trámite no sirven de nada. Lo que queda es pedir información y, si otro proyecto similar aparece, actuar a tiempo. Paso 1. Consulte el estado de cualquier expediente en la corriente legislativa. La Oficina de Iniciativa del Plenario brinda información sobre el estado de los proyectos y las órdenes del día [\[3\]](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf). Paso 2. Si vuelve a presentarse un proyecto parecido, escriba a los diputados de la Comisión de Asuntos Económicos. La guía indica que cualquier ciudadano puede entrevistarse con los diputados y argumentar a favor o en contra antes de que voten en comisión ([guía, p. 29](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29)). Paso 3. Si el proyecto llega al Plenario, busque a los diputados durante el primer debate. La guía señala ese momento como una segunda oportunidad para incidir con información y propuestas ([guía, p. 29](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29)). Paso 4. Recuerde que un proyecto tributario no puede someterse a referéndum. La Constitución excluye la materia tributaria de ese mecanismo ([Constitución, art. 105](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). ### Lo que no sabemos El dossier no dice por qué el expediente no llegó al Plenario después del dictamen de marzo de 2022. El dossier no incluye el texto del dictamen de la Comisión de Asuntos Económicos. El dossier no permite saber cuántos contribuyentes usaban el régimen de renta empresarial para alquileres en 2020. ## Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre el texto y los artículos constitucionales del dossier. El proyecto cambiaba la forma de calcular la base del impuesto, no eximía a nadie de contribuir. ## Qué puede hacer usted - Consultar el estado de un expediente en la corriente legislativa: Pida información a la Oficina de Iniciativa del Plenario sobre el estado de tramitación de los proyectos y las órdenes del día (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) - Entrevistarse con diputados de la comisión: Solicite una entrevista con los diputados de la comisión respectiva y exponga argumentos de fondo a favor o en contra (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29) - Incidir durante el primer debate en el Plenario: Brinde información, propuestas y visitas a los diputados para que transmitan el mensaje de la ciudadanía por medio de mociones (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29) ## Lo que no sabemos - No se encontraron grabaciones de la Asamblea que mencionen este expediente. ## Fuentes 1. Expediente 22114: LEY PARA OPTIMIZAR LOS REQUISITOS DE RENTAS DE CAPITAL INMOBILIARIO. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa, 2020-08-14. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx 2. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 3. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf ## Texto oficial completo ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA PROYECTO DE LEY LEY PARA OPTIMIZAR LOS REQUISITOS DE RENTAS DE CAPITAL INMOBILIARIO PABLO HERIBERTO ABARCA MORA DIPUTADO EXPEDIENTE N.° 22.114 DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES PROYECTO DE LEY LEY PARA OPTIMIZAR LOS REQUISITOS DE RENTAS DE CAPITAL INMOBILIARIO Expediente N.° 22.114 ASAMBLEA LEGISLATIVA: El espíritu de la reforma operada en el impuesto sobre la renta, mediante la Ley de Fortalecimiento de las Finanzas Públicas, consistió en marcar una clara línea divisoria entre las rentas empresariales y las rentas pasivas. El criterio de distinción es el de afectación de los elementos patrimoniales a la actividad empresarial, lo cual básicamente ocurre como consecuencia del ordenamiento de los factores productivos por parte del contribuyente empresario. Tratándose de las rentas derivadas de los arrendamientos de bienes inmuebles, que son la principal manifestación de las denominadas rentas del capital inmobiliario, la reforma a la Ley del Impuesto sobre la Renta las categorizó, en principio, como rentas pasivas. Es decir, el punto de partida es que los ingresos por alquileres son rentas del capital inmobiliario, salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias: Por un lado, que el contribuyente genere otras rentas afectas al impuesto sobre las rentas empresariales, en cuyo caso esa circunstancia constituye un supuesto de globalización por afectación, resultando los alquileres gravados como rentas ordinarias. Este aspecto ha generado algunas dudas, por lo escueto de la norma legal y por lo disperso de las disposiciones reglamentarias emitidas a su respecto. Y por el otro lado, a través de la solicitud del contribuyente para tributar como renta empresarial, para lo cual se le exige como requisito el tener un empleado. En este último caso, la aplicación práctica del tributo ha generado gran cantidad de problemas prácticos y, sobre todo, de iniquidades tributarias, claramente transgresoras del principio de capacidad contributiva. Por una parte, la ley no establece las condiciones del vínculo laboral que se requiere, lo cual ha provocado diversidad de criterios, como exigir que se trate de contrataciones a tiempo completo; o que se desconozcan figuras típicas de este tipo de actividad, como lo es la tercerización de servicios. La naturaleza de muchas actividades, como ocurre con los arrendamientos inmobiliarios, justifica que las empresas no opten por una estructura de planilla propia en la misma persona física o jurídica que desarrolla la actividad. Consecuentemente, muchas empresas ofrecen la opción de asumir a los trabajadores, administrar la planilla y suplir a esos recursos, o prestar por su cuenta los distintos servicios. Bajo esta modalidad, los empleados están inscritos en la planilla salarial de ese proveedor y prestan sus servicios para un tercer cliente. Ahora bien, aunque resulta válido que la escogencia del régimen tributario aplicable deba respetarse por cinco años (para evitar el arbitrio tributario); es totalmente contrario a los principios de capacidad contributiva y no confiscatoriedad, el que se pretenda aplazar durante meses la posibilidad de tributar bajo el régimen de rentas empresariales, al exigirse que la contratación del empleado y la solicitud de cambio se hagan antes del inicio del período fiscal del impuesto sobre las utilidades. O sea, que si el contribuyente contrata el empleado en el mes de enero (o se inician actividades en ese mes), el contribuyente deba tributar durante todo ese año en un régimen que grava con una tarifa del 15% la renta por alquileres, rebajándole únicamente un 15% de gastos; a pesar de que, en la vida real, sus gastos sean muy superiores, y le correspondiera tributar en la renta empresarial, con una tarifa mayor; pero con una base imponible que refleje sus gastos reales. El presente proyecto es para que se modifique el requisito de tener contratado un empleado, según dispone el artículo 28 de la Ley del Impuesto sobre la Renta, para que el contribuyente pueda optar por sujetar sus rentas bajo el régimen de renta neta que dispone los artículos 1, 1 bis, 5 y 7 de la ley antes mencionada. Por las razones expuestas, se somete a consideración de las señoras y los señores diputados el siguiente proyecto de ley. **LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA** **DECRETA:** LEY PARA OPTIMIZAR LOS REQUISITOS DE RENTAS DE CAPITAL INMOBILIARIO ### ARTÍCULO 1- Refórmase el artículo 28 de la “LEY N.° 7092, LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA, DE 21 DE ABRIL DE 1988 Y SUS REFORMAS”, para que en adelante se lea: ### Artículo 28- Contribuyentes Serán contribuyentes todas las personas físicas, jurídicas, entes colectivos sin personalidad jurídica y los fondos de inversión, contemplados en la Ley N.° 7732, Ley Reguladora del Mercado de Valores, de 17 de diciembre de 1997, así como cualquier otra figura jurídica similar que capte recursos del mercado de valores, que obtengan rentas de las gravadas mediante el presente capítulo, durante el periodo fiscal correspondiente, salvo que deban tributar de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 de esta ley o el impuesto a remesas al exterior. No obstante, los contribuyentes que obtengan rentas del capital inmobiliario, para cuya generación tengan contratado un empleado o servicios tercerizados para soporte a su actividad, podrán optar por tributar por la totalidad de su renta imponible del capital inmobiliario, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1 de esta ley, debiendo comunicar, expresamente, esta opción a la Administración Tributaria y mantenerla por un mínimo de cinco años. La comunicación del cambio de régimen tendrá efecto para el período fiscal regulado en el artículo 4 de esta ley; o para la parte proporcional de ese período cuando la comunicación ocurra una vez que este hubiese iniciado. Tratándose de fondos de inversión, deberán cumplir las mismas obligaciones contables aplicables a los contribuyentes del impuesto a las utilidades.” Rige a partir de su publicación. Pablo Heriberto Abarca Mora Diputado 10 de agosto de 2020 NOTAS: Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Económicos. Este proyecto cumplió el trámite de revisión de errores formales, materiales e idiomáticos en el Departamento de Servicios Parlamentarios. Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/22114). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.