# Expediente 22796: Proyecto permitiría títulos a ocupantes de zona marítimo terrestre - Página: https://elcenso.com/leyes/22796 - Tipo: Proyecto de ley (expediente legislativo) - Título oficial: LEY PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS DE TITULACIÓN, EN FAVOR DE LOS POBLADORES OCUPANTES DE LAS ZONA MARITIMO TERRESTRE - Publicada: 2021-12-08 - La Gaceta: 236 - Fuente oficial: https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx ## En resumen El expediente 22796 propone que quienes hayan ocupado lotes en la zona restringida por 15 años o más puedan pedir título de propiedad, con un plazo de dos años para iniciar el trámite. ## A quién le toca - Personas que hayan ocupado lotes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre por 15 años o más - Municipalidades con zona marítimo terrestre, obligadas a impedir nuevas ocupaciones - Propietarios aledaños con propiedad inscrita en el Registro Público ## A quién beneficia - Permite pedir título de propiedad sobre lotes ocupados por 15 años o más en la zona restringida - Protege la propiedad inscrita frente a declaratorias de áreas de conservación - Mantiene libres los 50 metros de zona pública ## Qué cambia - El trámite para pedir título vence dos años después de la entrada en vigor - Las municipalidades deben emitir constancias de ocupación - Las nuevas ocupaciones quedan prohibidas ## Cláusulas a revisar - **Beneficio para ocupantes con 15 años o más** (1): El Transitorio IX permite pedir título de propiedad solo a quienes cumplan ese plazo y demuestren su condición de poblador. Texto: "Aquellas personas que demuestren haber poseído en forma ininterrumpida, quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona restringida de la zona marítimo-terrestre, durante 15 años o más, demostrando su condición de poblador, pueden solicitar título de propiedad sobre ellos." - **Plazo de dos años para iniciar el trámite** (1): El procedimiento debe iniciarse dentro de los dos años siguientes a la entrada en vigor de la norma. Quien no lo haga a tiempo pierde la oportunidad. Texto: "El procedimiento será el que marca la actual Ley de Informaciones Posesorias y deberá iniciarse dentro de los dos años a partir de la entrada en vigor de esta norma." - **Límite a declaratorias de áreas de conservación** (2): El Transitorio X dice que una declaratoria de demanialidad o área de conservación no afectará la propiedad inscrita antes, lo que podría reducir el control ambiental sobre esas zonas. Texto: "La declaratoria o constitución de demanialidad, área de conservación o de cualquier otro régimen especial de propiedad en las zonas costeras, no afectará ni limitará el derecho ni el ejercicio pleno de propiedad de todos aquellos propietarios aledaños que hubieran adquirido de manera previa su propiedad al amparo del Registro Público, todo ello, con la salvedad de lo dispuesto por el artículo 45 de la Constitución Política." ## Explicación ### Qué propone El proyecto de ley 22796 agrega dos artículos transitorios a la Ley de Zona Marítimo Terrestre, Ley 6043. El primero permite que ciertas personas pidan título de propiedad sobre lotes en la zona restringida. El segundo protege a propietarios ya inscritos en el Registro Público frente a nuevas declaratorias de áreas protegidas. El nuevo Transitorio IX dice que quienes demuestren haber poseído un lote en la zona restringida de la zona marítimo terrestre de forma "ininterrumpida, quieta, pública, pacífica y a título de dueños" durante 15 años o más pueden solicitar título de propiedad ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). También deben demostrar su condición de poblador. El trámite será el de la Ley de Informaciones Posesorias y deberá iniciarse dentro de los dos años siguientes a la entrada en vigor de la norma ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Para el trámite se debe aportar una constancia de la municipalidad que compruebe la ocupación. El texto excluye los 50 metros de la zona pública. Esos terrenos serán inalienables y no podrán arrendarse ni venderse ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Además, las municipalidades quedarán obligadas a impedir nuevas ocupaciones y a proteger el libre acceso y disfrute de las playas. El Transitorio X dice que declarar un área como demanial, de conservación o de otro régimen especial en las zonas costeras no afectará el derecho de propiedad de los propietarios aledaños que hayan adquirido antes su propiedad al amparo del Registro Público ([art. 2](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Eso tiene una salvedad: lo que dispone el artículo 45 de la Constitución Política. ### A quién le toca A las personas que hayan ocupado lotes o fincas en la zona restringida de la zona marítimo terrestre por 15 años o más, de forma ininterrumpida, quieta, pública y pacífica, y que demuestren su condición de poblador. Ellas podrían pedir título de propiedad ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). A las municipalidades con zona marítimo terrestre. El texto las obliga a impedir nuevas ocupaciones en esas áreas y a proteger el libre acceso y disfrute de las playas ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). También les toca emitir la constancia que compruebe la ocupación para el trámite. A los propietarios aledaños que ya tienen su propiedad inscrita en el Registro Público. Una declaratoria de demanialidad, área de conservación u otro régimen especial no afectaría su derecho de propiedad, con la salvedad del artículo 45 de la Constitución ([art. 2](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). ### En qué va el trámite El proyecto está en la comisión especial de Puntarenas, según la grabación de la Asamblea Legislativa ([video, 00:00:10](https://www.youtube.com/watch?v=yuNeELc5BSE&t=10s)). La ficha del expediente registra que el 18 de julio de 2022 se trasladó de comisión [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El trámite empezó el 23 de noviembre de 2021 con la presentación del proyecto [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). Se publicó en La Gaceta el 8 de diciembre de 2021. El 22 de febrero de 2022 se asignó a comisión y se informó al plenario. El plazo cuatrienal vence el 24 de noviembre de 2029 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). Para que sea ley falta el dictamen de la comisión, el debate en el plenario y la aprobación en dos debates ([guía, p. 28](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=28)). ### Lo que se dijo en la Asamblea La comisión especial de Puntarenas dictaminó el expediente 22.796 ([video, 00:00:10](https://www.youtube.com/watch?v=yuNeELc5BSE&t=10s)). La grabación resume el contenido del proyecto: permite que quienes hayan poseído lotes en la zona restringida por 15 años o más puedan solicitar título de propiedad ([video, 00:00:24](https://www.youtube.com/watch?v=yuNeELc5BSE&t=24s)). La grabación también dice que las municipalidades quedarán obligadas a impedir nuevas ocupaciones y a proteger el libre acceso y disfrute de las playas ([video, 00:00:47](https://www.youtube.com/watch?v=yuNeELc5BSE&t=47s)). Y que quedan excluidos los 50 metros de la zona pública, que serán inalienables y no podrán arrendarse ni venderse ([video, 00:01:01](https://www.youtube.com/watch?v=yuNeELc5BSE&t=61s)). Al final, la grabación informa que el proyecto pasará a estudio del plenario legislativo ([video, 00:01:11](https://www.youtube.com/watch?v=yuNeELc5BSE&t=71s)). ### Frente a la Constitución El artículo 45 de la Constitución dice que "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley" ([Constitución, art. 45](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El Transitorio X del proyecto remite expresamente a ese artículo al proteger a los propietarios inscritos ([art. 2](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El Censo no encontró choque en ese punto: el texto respeta la garantía de indemnización previa. El artículo 34 de la Constitución prohíbe dar efecto retroactivo a una ley en perjuicio de derechos patrimoniales adquiridos o de situaciones jurídicas consolidadas ([Constitución, art. 34](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El Transitorio IX permite pedir título sobre terrenos poseídos por 15 años o más. Esa regla podría afectar derechos de terceros o situaciones ya consolidadas, y genera dudas sobre un posible choque con el artículo 34 ([art. 1](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El artículo 50 de la Constitución garantiza el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado ([Constitución, art. 50](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El Transitorio X dice que una declaratoria de área de conservación no afectará la propiedad inscrita antes ([art. 2](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Esa regla podría limitar la protección ambiental en zonas costeras, lo que plantea dudas con el artículo 50. ### Qué puede hacer usted Si le interesa este proyecto, puede pedir información sobre su estado en la comisión especial de Puntarenas. La guía de participación ciudadana explica que la Oficina de Iniciativa Popular brinda información sobre el estado de tramitación de los proyectos de ley ([guía, p. 27](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27)). Puede hablar con los diputados de la comisión para plantear su posición. La guía dice que cualquier ciudadano puede incidir en la comisión mediante entrevistas con los diputados, proponiendo argumentos de fondo ([guía, p. 29](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29)). Puede pedir que se presenten mociones para modificar el texto. La guía indica que los diputados pueden presentar mociones de fondo en la comisión respectiva desde la publicación del proyecto y mientras no hayan sido votadas ([guía, p. 28](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=28)). Si el proyecto llega al plenario, puede hablar con los diputados para que presenten mociones de orden durante las primeras seis sesiones del primer debate ([guía, p. 29](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29)). ### Lo que no sabemos El dossier no dice cuántas personas podrían acogerse al Transitorio IX. El dossier no indica si la comisión especial de Puntarenas ya votó un dictamen afirmativo o negativo. El dossier no explica cómo se resolverían los conflictos entre dos personas que alegan posesión del mismo lote. El dossier no dice qué pasaría con las solicitudes que se presenten después de los dos años que fija el Transitorio IX. ## Frente a la Constitución El Transitorio X respeta la garantía de indemnización del artículo 45. El Transitorio IX genera dudas con el artículo 34 por posibles efectos sobre derechos adquiridos, y el Transitorio X plantea dudas con el artículo 50 por la protección ambiental. ## Qué puede hacer usted - Pedir información sobre el estado del proyecto en la comisión especial de Puntarenas: Solicite el estado de tramitación a la Oficina de Iniciativa Popular o al Departamento de Archivo de la Asamblea Legislativa. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) - Hablar con los diputados de la comisión para plantear su posición: Pida una entrevista con los diputados de la comisión y exponga argumentos de fondo a favor o en contra del texto. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29) - Pedir que se presenten mociones para modificar el texto en comisión: Solicite a un diputado que presente una moción de fondo con el cambio que usted propone. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=28) - Pedir mociones de orden en el plenario: Hable con los diputados para que presenten mociones de orden con los cambios que usted propone. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29) ## Fuentes 1. Expediente 22796: LEY PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS DE TITULACIÓN, EN FAVOR DE LOS POBLADORES OCUPANTES DE LAS ZONA MARITIMO TERRESTRE. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa, 2021-12-08. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx 2. Pobladores con permanencia de 15 años o más en zonas marítimos terrestres podrán pedir títulos. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2022-09-22. https://www.youtube.com/watch?v=yuNeELc5BSE 3. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf 4. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 ## Texto oficial completo ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA PROYECTO DE LEY LEY PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS DE TITULACIÓN, EN FAVOR DE LOS POBLADORES OCUPANTES DE LAS ZONA MARITIMO TERRESTRE FRANGGI NICOLÁS SOLANO DIPUTADA EXPEDIENTE N.° 22.796 DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES PROYECTO DE LEY LEY PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS DE TITULACIÓN, EN FAVOR DE LOS POBLADORES OCUPANTES DE LAS ZONA MARITIMO TERRESTRE Expediente N.° 22.796 ASAMBLEA LEGISLATIVA: Por años centenares de personas ocupantes de la zona marítimo terrestre han sufrido de una desprotección por parte del estado, al no legalizarles su situación jurídica, generando una serie de inconvenientes que no les permite disponer de créditos para la mejora de sus hogares y mucho menos la posibilidad de establecer negocios prósperos. Nuestras comunidades costeras hoy más que nunca requieren la inversión en vivienda y el fortalecimiento de infraestructura turística por parte del estado, que le permita a sus pobladores tener acceso a un techo digno, con las garantías que de allí se emana, así como la posibilidad de tener opciones de trabajo, que en consecuencia mejoren su calidad de vida, lamentablemente las personas ocupantes de la zona marítimo terrestre viven en medio de la zozobra y la incertidumbre, esperando que se apruebe en esta Asamblea Legislativa una moratoria para poder habitar con tranquilidad en los terrenos en los que han vivido por décadas o bien han asentado sus negocios o emprendimientos. Esta iniciativa de ley, bajo ninguna circunstancia, pretende incentivar la nueva ocupación de zonas protegidas, nada más lejos de nuestra intención. Lo que pretende es brindarle un ambiente de protección a cientos de familias que lamentablemente llevan años esperando y hoy son víctimas de la burocracia estatal. El 22 de mayo de 2014, fue presentado a la corriente legislativa el expediente N.° 19.139 denominado “Ley de protección a los ocupantes de zonas clasificadas como especiales”, el que derivó en la Ley N.° 9373, y fue publicada en el Alcance N.° 127 de La Gaceta N.° 141 de 21 de julio de 2016, la que ha tenido como objetivo brindar un plazo de veinticuatro meses, para suspender el desalojo de personas, demolición de obras, suspensión de actividades y proyectos en la zona marítimo-terrestre, zona fronteriza y patrimonio natural del Estado. El pasado 24 de noviembre de 2020 se presentó el proyecto 22.309, “Ley para proteger a las personas ocupantes de las zonas clasificadas como especiales”, que pretende suspender el plazo de cuarenta y ocho meses para el desalojo o demolición de obras, zona fronteriza y patrimonio natural del Estado, con algunas excepciones. Siendo firmante de dicha iniciativa, la cual considero necesaria y urgente, no puedo dejar de reconocer que requerimos de una solución más permanente para la amplia gama de conflictos y problemas territoriales que tienen las zonas costeras. Estas y otras iniciativas semejantes demuestran cómo, a pesar de reconocer el problema que existe en estas zonas, nuestro parlamento viene desde hace una década pasando de un gobierno para el siguiente la solución de este problema. Tenemos el convencimiento de que es indispensable respetar los derechos de aquellos que, amparados en disposiciones vigentes en el momento en que se dieron los hechos que consolidaron sus derechos, han venido a ser objeto de tentativas de desalojo, desconociendo el origen legítimo de su buen proceder, amparado en acciones legales y administrativas que cobijan su actuar, incluso con la emisión de títulos de propiedad que deben respetarse. La protección posterior determinada por la nueva legislación no justifica ignorar los derechos adquiridos de buena fe y en este sentido la misma Sala Constitucional tiene la práctica frecuente de dimensionar los efectos de las sentencias que emite para no afectar a personas que han obrado de buena fe al amparo de una legalidad vigente al momento de actuar y que luego se ha visto modificada por distintas circunstancias. Un caso especial y distinto lo constituyen las fincas dentro de la zona restringida de la zona marítimo terrestre, cuya titulación se presentó en dos hipótesis distintas y que, sin embargo, son reconocidas ambas como titulaciones válidas por la Procuraduría General de la República. Tenemos por una parte, las propiedades que fueron tituladas e inscritas mediante procedimientos que se iniciaron y concluyeron mientras estaba en vigencia el transitorio y en segundo lugar las fincas en las que la titulación se inició estando el transitorio en vigor pero cuya resolución aprobatoria se dictó con posterioridad a la derogación del transitorio III de la Ley 4558, que según criterio de la Procuraduría General de la República están amparadas en la excepción legal contemplada por dicho transitorio, lo que permitió a sus propietarios regularizar la tenencia sobre dichos terrenos al amparo de la ley. El criterio de la Procuraduría n.º C-132-2019, nos ha motivado a impulsar esta iniciativa de ley para permitir que los propietarios actuales titulares registrales y también quienes reúnen las condiciones reconocidas en la ley 4558 ya derogada, puedan respectivamente, ver inalterados sus derechos legítimos y los segundos someter a conocimiento de la autoridad judicial competente un nuevo proceso amparado específicamente en esta ley que abrirá una ventada de oportunidad para legalizar situaciones de hecho y de derecho que muestran cierto grado de confusión, zanjando de manera definitiva la duda sobre la condición legal de estos terrenos a favor de los actuales propietarios registrales. Por ello, para beneficiarse de estos nuevos transitorios, las personas beneficiarias integran dos grupos. Quienes cumplan con las previsiones del transitorio para presentar un nuevo proceso para el reconocimiento de sus derechos dentro del plazo que se abre a los interesados y quienes tengan el título inscrito en el registro respectivo. Por las razones indicadas presento el siguiente proyecto de ley para la consideración de sus señorías y les solicito su aprobación. **LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA** **DECRETA:** LEY PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS DE TITULACIÓN, EN FAVOR DE LOS POBLADORES OCUPANTES DE LAS ZONA MARITIMO TERRESTRE ### ARTÍCULO 1- Agréguese un nuevo artículo transitorio IX a la Ley de Zona Marítimo Terrestre, Ley N.° 6043, de 2 de marzo de 1977, cuyo texto dirá: ### Transitorio IX- Aquellas personas que demuestren haber poseído en forma ininterrumpida, quieta, pública, pacífica y a título de dueños, lotes o fincas en la zona restringida de la zona marítimo-terrestre, durante 15 años o más, demostrando su condición de poblador, pueden solicitar título de propiedad sobre ellos. No obstante, las municipalidades quedarán obligadas a impedir nuevas ocupaciones en estas áreas y proteger en todo momento el libre acceso y disfrute de las playas a toda la ciudadanía. Quedan excluidos los cincuenta metros de la zona pública, que serán inalienables y en ningún caso pueden ser objeto de arrendamiento o venta. El procedimiento será el que marca la actual Ley de Informaciones Posesorias y deberá iniciarse dentro de los dos años a partir de la entrada en vigor de esta norma. Para el trámite se deberá aportar la constancia de la respectiva municipalidad, que permita comprobar su ocupación ininterrumpida, quieta, pública y pacífica. ### ARTÍCULO 2- Agréguese un nuevo artículo transitorio X a la Ley de Zona Marítimo Terrestre, Ley N.° 6043, de 2 de marzo de 1977, cuyo texto dirá: ### Transitorio X- La declaratoria o constitución de demanialidad, área de conservación o de cualquier otro régimen especial de propiedad en las zonas costeras, no afectará ni limitará el derecho ni el ejercicio pleno de propiedad de todos aquellos propietarios aledaños que hubieran adquirido de manera previa su propiedad al amparo del Registro Público, todo ello, con la salvedad de lo dispuesto por el artículo 45 de la Constitución Política. Rige a partir de su publicación. Franggi Nicolás Solano Diputada 30 de noviembre de 2021 NOTA: Este proyecto aún no tiene comisión asignada. Este proyecto cumplió el trámite de revisión de errores formales, materiales. Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/22796). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.