Proyecto crea parcelas turísticas de 5 000 m2 sin ceder área pública
El expediente 23.200 propone una nueva figura de fraccionamiento para terrenos urbanos y rurales, con menos cesión pública y un plazo de 24 meses para reclasificar parcelas agrícolas.
Título oficial LEY DE CREACIÓN DE LAS PARCELAS TURÍSTICAS RESIDENCIALES RECREATIVAS
Alerta: El proyecto elimina la cesión de área pública en los fraccionamientos turísticos residenciales y permite reclasificar parcelas agrícolas con una sola gestión escrita en 24 meses.
La letra pequeña
Encontramos 4 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
A quién le sirve: Dueños de terrenos que fraccionen con la nueva figura
El texto exime a los fraccionamientos turísticos residenciales de ceder área pública, algo que otras figuras de fraccionamiento sí exigen.
En fraccionamientos con fines turísticos residenciales no se exige la cesión de área pública.
33 bis, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Dueños de parcelas agrícolas que quieran cambiar el uso de su terreno en 24 meses
- Dueños de terrenos urbanos y rurales que quieran fraccionar sin ceder área pública
- Municipalidades que deberán fijar requisitos de visado de planos
- Funcionarios de servicios públicos, salud, bomberos y control urbanístico que podrían entrar a las parcelas
A quién beneficia
- Permite fraccionar terrenos con parcelas de 5 000 m2 o más sin cesión de área pública
- Da 24 meses para reclasificar una parcela agrícola con solo una gestión escrita
- Permite construir hasta 25% del área y hasta dos pisos en cada parcela
- No exige reglamentos adicionales del INVU para aplicar la figura
Qué cambia
- Menos área pública en los nuevos fraccionamientos turísticos residenciales
- Cambio de uso de suelo agrícola a turístico residencial en 24 meses
- Las municipalidades quedan a cargo de los requisitos del visado de planos
- El proyecto todavía no es ley y puede cambiar en comisión o en plenario
La explicación completa
Qué propone
El proyecto crea una nueva forma de dividir terrenos llamada "parcela turística residencial recreativa". Se usaría en terrenos urbanos y rurales para fines de vivienda y recreación (art. 33 bis).
Cada parcela tendría que medir 5 000 metros cuadrados o más, y el plano diría "uso turístico residencial" (art. 33 bis).
En esas parcelas se podría construir hasta un 25% del área y hasta dos pisos de altura. Se permiten varias estructuras residenciales y recreativas dentro de ese mismo límite (art. 33 bis).
El texto dice que en estos fraccionamientos "no se exige la cesión de área pública" (art. 33 bis).
Los accesos serían servidumbres turísticas de al menos 7 metros de ancho. Se inscribirían en el Registro Inmobiliario a favor de cada parcela y en contra de la finca que se fracciona (art. 33 bis).
Cualquier autoridad o funcionario de servicios públicos podría entrar a la parcela por esa servidumbre para dar servicios o para control urbanístico, municipal, de seguridad, salud o bomberos (art. 33 bis).
El visado de planos quedaría sujeto a los requisitos que ponga cada municipalidad (art. 33 bis).
Un transitorio dice que esta figura no necesitaría reglamentos adicionales del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU), salvo lo que acuerden las municipalidades en sus planes reguladores (art. transitorio IV).
Otro transitorio da 24 meses, desde que rija la ley, para que cualquier dueño de una "parcela agrícola" pida a la municipalidad reclasificarla como turística residencial. Bastaría una gestión escrita, sin plano catastral nuevo ni cambio en el Registro Inmobiliario (art. transitorio V).
A quién le toca
A los dueños de parcelas agrícolas. El transitorio V les da un plazo de 24 meses para pedir la reclasificación con solo una gestión escrita ante la municipalidad (art. transitorio V).
A los dueños de terrenos urbanos y rurales que quieran fraccionar con la nueva figura. Podrían hacerlo sin ceder área pública y con construcciones de hasta 25% del área (art. 33 bis).
A las municipalidades. El texto les deja a ellas fijar los requisitos del visado de planos y las disposiciones especiales en sus planes reguladores (art. 33 bis) (art. transitorio IV).
A los funcionarios de servicios públicos, control urbanístico, seguridad, salud y bomberos. Podrían entrar a las parcelas por la servidumbre turística (art. 33 bis).
En qué va el trámite
El expediente 23.200 está en comisión, no es ley todavía. Ingresó al orden del día y debate de la Comisión Especial de Infraestructura (Área II) el 26 de setiembre de 2022 1.
Antes pasó por la Comisión de Turismo (Área V), que lo recibió el 8 de setiembre de 2022 y luego lo trasladó el 20 de setiembre de 2022 1.
El trámite empezó el 27 de junio de 2022 y vence el 28 de junio de 2030 por el plazo cuatrienal 1.
Para que sea ley falta el dictamen de comisión, el primer debate, el segundo debate y la firma del Poder Ejecutivo. El dossier no registra ningún dictamen aprobado.
Lo que se dijo en la Asamblea
Las grabaciones del dossier no tratan este proyecto. La sesión #71 del 26 de setiembre de 2022 habla de un humedal en Culebra, del nombramiento de la reguladora general, de un presupuesto de Senasa y de otros expedientes 00:03:42 00:57:22.
La sesión #26 del 13 de junio de 2022 trata de territorios indígenas, de la ruta 224, de la ley 9.221 y de exoneraciones 00:07:44 00:36:57 00:48:29.
Ninguna de las dos grabaciones menciona el expediente 23.200 ni las parcelas turísticas residenciales recreativas.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque directo entre el texto y los artículos de la Constitución que están en el dossier.
Hay una duda con el artículo 50, que manda al Estado procurar "el más adecuado reparto de la riqueza" y garantizar "un ambiente sano y ecológicamente equilibrado" Constitución, art. 50. El proyecto permite fraccionar sin cesión de área pública (art. 33 bis), y eso podría reducir espacios comunes en desarrollos nuevos.
Hay otra duda con el artículo 45, que declara la propiedad inviolable y permite limitarla por interés público con indemnización previa Constitución, art. 45. El transitorio V facilita cambiar el uso de parcelas agrícolas con una sola gestión escrita (art. transitorio V), y eso podría afectar el uso del suelo sin pasar por un plan regulador.
El artículo 89 incluye entre los fines culturales "proteger las bellezas naturales" Constitución, art. 89. El texto no menciona protección ambiental para las parcelas turísticas (art. 33 bis).
El artículo 121 da a la Asamblea la potestad de dictar las leyes Constitución, art. 121. El proyecto sigue ese trámite normal, así que por ahí no hay problema.
Qué puede hacer usted
Si vive en un cantón donde hay parcelas agrícolas, puede hablar con su municipalidad sobre cómo aplicaría el transitorio V. La guía explica que la incidencia ciudadana en comisión se hace con entrevistas y argumentos de fondo ante los diputados guía, p. 29.
Puede pedir audiencia o escribir a los diputados de la Comisión Especial de Infraestructura (Área II), que es donde está el expediente 1. La guía dice que en la comisión los ciudadanos pueden proponer y argumentar modificaciones guía, p. 29.
Puede seguir el expediente en el Sistema de Información Legislativa de la Asamblea. La guía indica que la Oficina de Iniciativa Popular brinda información sobre el estado de tramitación de los proyectos guía, p. 27.
Si el proyecto llega a plenario, la guía señala que ese es un segundo momento para incidir con información, propuestas y visitas a los diputados guía, p. 29.
Lo que no sabemos
El dossier no dice cuántas parcelas agrícolas existen en el país ni cuántas podrían acogerse al transitorio V.
El dossier no registra el dictamen de la Comisión de Turismo ni de la Comisión de Infraestructura.
El dossier no dice si alguna municipalidad ya se pronunció sobre el proyecto.
El dossier no incluye el informe técnico de Servicios Parlamentarios sobre el impacto de eliminar la servidumbre de paso o la cesión pública.
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El Censo no encontró un choque directo, pero hay dudas sobre el reparto de la riqueza, el ambiente y el cambio de uso de suelo agrícola.
Constitución, art. 50"El Estado procurará el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza. Toda persona tiene derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado."
Esta ley, art. 33 bis"En fraccionamientos con fines turísticos residenciales no se exige la cesión de área pública."
Hay dudas La Constitución pide un reparto adecuado de la riqueza y un ambiente sano. El proyecto permite fraccionar sin dejar áreas públicas, y eso podría reducir espacios comunes.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. transitorio V"Cualquier propietario físico o jurídico de una parcela catalogada como "parcela agrícola" conforme al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU tendrá un plazo de 24 (veinticuatro) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para solicitar a la municipalidad respectiva la reclasificación de su parcela para uso turístico residencial"
Hay dudas El transitorio facilita cambiar el uso de suelo agrícola con una sola gestión escrita, sin plano nuevo. Eso podría afectar el uso del suelo sin pasar por un plan regulador.
Constitución, art. 89"Entre los fines culturales de la República están: proteger las bellezas naturales, conservar y desarrollar el patrimonio histórico y artístico de la Nación, y apoyar la iniciativa privada para el progreso científico y artístico."
Esta ley, art. 33 bis"Créase la Parcela Turística Residencial Recreativa, como una modalidad de fraccionamiento especial en terrenos urbanos y rurales, para fines residenciales y recreativos, a través de una servidumbre especial denominada servidumbre turística."
Hay dudas La Constitución incluye proteger las bellezas naturales entre los fines del Estado. El texto no menciona protección ambiental para las parcelas turísticas.
Constitución, art. 121"Además de las otras atribuciones que le confiere esta Constitución, corresponde exclusivamente a la Asamblea Legislativa: 1) Dictar las leyes, reformarlas, derogarlas, y darles interpretación auténtica"
Esta ley, art. ARTÍCULO ÚNICO"Adiciónese un artículo 33 bis y dos transitorios a la Ley de Planificación Urbana, Ley N.°4240, de 15 de noviembre de 1968, y sus reformas"
Sin choque aparente La Asamblea tiene la potestad de dictar leyes. El proyecto sigue el trámite normal, así que por ahí no hay problema.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Expediente 23200: LEY DE CREACIÓN DE LAS PARCELAS TURÍSTICAS RESIDENCIALES RECREATIVAS
- Plenario Legislativo, sesión ordinaria #71, lunes 26 de septiembre 2022
- Plenario Legislativo, sesión ordinaria #26, lunes 13 de junio 2022
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-07. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
PROYECTO DE LEY
LEY DE CREACIÓN DE LAS PARCELAS TURÍSTICAS RESIDENCIALES RECREATIVAS
LUIS DIEGO VARGAS RODRÍGUEZ Y OTROS SEÑORES DIPUTADOS Y SEÑORAS DIPUTADAS
EXPEDIENTE N.° 23.200
DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES
PROYECTO DE LEY
LEY DE CREACIÓN DE LAS PARCELAS TURÍSTICAS RESIDENCIALES RECREATIVAS
Expediente N.° 23.200
ASAMBLEA LEGISLATIVA:
La Ley de Planificación Urbana, Ley N.° 4240, fue elaborada con la finalidad de “crear un proceso continuo e integral de análisis y formulación de planes y reglamentos sobre desarrollo urbano, tendiente a procurar la seguridad, salud, comodidad y bienestar de la comunidad”, según criterios del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU).
Basados en esta premisa, es que se realizó un análisis sobre el fraccionamiento territorial del país, y se identifica que en cuanto a los territorios rurales, según las mediciones realizadas por el INEC en el año 2015, en su Metodología de Clasificación de Distritos según grado de Urbanizaciones, existen 82 distritos totalmente rurales, y 299 en la condición de mixtos, mientras que 98 son totalmente urbanos, tal y como se observa en el siguiente cuadro.
Estos datos nos llevan a la conclusión de que debe existir una figura jurídica que logre amoldarse y suplir las necesidades actuales del fraccionamiento de tierras, tal y como se tiene hoy en día. El crecimiento poblacional, atractivo turístico con sello verde y la proyección de la industrialización en las zonas, y además la buena cobertura de servicios básicos, ha generado el interés de muchos inversionistas, tanto extranjeros como nacionales, para propiciar espacios más allá de lo agrícola que se aprovechen para el disfrute de las zonas atractivas del país, generando un desarrollo sostenible con buen uso de los recursos naturales, mismos que son uno de los principales atractivos para la residencia permanente que tiene Costa Rica.
Dentro de la planificación urbana, el país ha generado una única figura legal de fraccionamiento de muy baja densidad, el parcelamiento agrícola, con una visión agrícola, que en varios sectores ya fue superado como uso de suelo de interés, más aún al no existir una planificación local seria de la mano de planes reguladores, la figura se ha tropicalizado a otra visión de desarrollo. Aunado a lo anterior, es cultural el hecho de que se ha utilizado por más de 20 años dicha figura, con otro fin real, pero de la mano del interés de los propietarios de estos terrenos en áreas espaciosas y de bajo impacto, y como se mencionó sin existir otra figura que permita la creación de espacios similares para baja densidad y de facilidad de desarrollo.
Se debe tomar en cuenta que muchas de las parcelas agrícolas hoy en día no se utilizan para labores netamente de agricultura, sino que por el contrario se ha tomado un rumbo más amplio hacia el turismo dentro de estas zonas, con construcciones de habitación que generan grandes recursos a la economía del país.
No se puede caer en la equivocación de que las zonas rurales son solo destinadas a actividades agrícolas, o que la limitación en el crecimiento controlado de desarrollos logísticos y de infraestructura en estas y otras áreas, no generarían beneficios e incentivos para el país.
Con respecto al proceso de reactivación del sector turismo, así como la grave recesión que enfrenta este sector provocada por la crisis económica que surgió producto de la pandemia del covid-19, el mismo Plan Nacional de Desarrollo Turístico 2022-2027 del Instituto Costarricense de Turismo define que estos años serán vitales para lograr un repunte del sector en el país:
Hoy más que nunca es imprescindible construir oportunidades entre todos, sector público y sector privado, empresas y ciudadanos, organizaciones, bancos, en fin, todo el ecosistema de la sociedad. Para ello se deben superar los absolutismos y condicionantes para asumir compromisos, proyectar oportunidades y producir futuros distintos.
Ese es precisamente el reto por delante: cambiar el rumbo de una historia para continuar por la senda de una recuperación turística de una Costa Rica que mira hacia el futuro. De esto se trata este ejercicio, de utilizar la información disponible para avanzar en el proceso de planificación que permita repensar el futuro impulsados por la innovación, la inclusión y la sostenibilidad, las tres fuerzas que impulsan el desarrollo del turismo en Costa Rica.
Es por estos motivos, según el fraccionamiento territorial del país, y que las parcelas agrícolas no se utilizan netamente para agricultura, es por lo que Costa Rica no debe limitar el crecimiento controlado de desarrollos logísticos y de infraestructura que permitan la reactivación del sector turismo, y conocemos que la planificación que si este asociado a la realidad local, visión país en zonas específicas, es que se crea la figura de “parcela turística residencial recreativa”, como una adición a la Ley de Planificación Urbana, agregando el artículo 33 bis, siendo una forma de reactivación económica y de atracción de inversión tanto nacional como extranjera. De igual manera, con el objetivo de garantizar seguridad jurídica y brindarle la oportunidad a los inversionistas que tienen una parcela agrícola, de realizar los trámites necesarios requeridos para convertir su propiedad en una parcela turística.
Los efectos en la economía de la creación de esta nueva figura serían muchas y en distritos mixtos (urbanos y rurales), ya que permitir que se desarrollen este tipo de parcelas, generaría un encadenamiento desde el propio proceso constructivo, hasta la culminación del mismo, originando que los visitantes consuman productos que venden de manera local, impactando positivamente en cantones con índices de desarrollo bajos, y donde la economía no ha logrado impulsarse positivamente.
En virtud de los motivos expuestos, presentamos a la valoración del Parlamento el presente proyecto de ley para su debido estudio y aprobación final por parte de las señoras diputadas y de los señores diputados que integran la Asamblea Legislativa de la República de Costa Rica.
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA:
LEY DE CREACIÓN DE LAS PARCELAS TURÍSTICAS RESIDENCIALES RECREATIVAS
ARTÍCULO ÚNICO- Adiciónese un artículo 33 bis y dos transitorios a la Ley de Planificación Urbana, Ley N.°4240, de 15 de noviembre de 1968, y sus reformas, que se leerán de la siguiente forma:
Artículo 33 bis- Parcelas Turísticas Residenciales Recreativas. Créase la Parcela Turística Residencial Recreativa, como una modalidad de fraccionamiento especial en terrenos urbanos y rurales, para fines residenciales y recreativos, a través de una servidumbre especial denominada servidumbre turística. El área resultante de cada parcela deberá ser igual o mayor a los 5 000 m2 (cinco mil metros cuadrados) y el plano respectivo indicará “uso turístico residencial”. Las construcciones en la parcela quedan sujetas a una cobertura de construcción máxima del 25% (veinticinco por ciento) del área, hasta dos pisos de altura, y podrán construirse múltiples estructuras residenciales y recreativas siempre dentro de la cobertura máxima indicada. En fraccionamientos con fines turísticos residenciales no se exige la cesión de área pública. El visado de planos estará sujeto a los requisitos que determine la municipalidad respectiva.
Las servidumbres turísticas serán de un ancho mínimo de 7 metros y deberán estar dentro de las parcelas en forma total o en partes proporcionales. Estos accesos deben ser constituidos en los asientos registrales de la Dirección del Registro Inmobiliario del Registro Nacional en favor de cada una de las parcelas fraccionadas y en contra de la finca que genera el fraccionamiento. Sin necesidad de servidumbre adicional, cualquier autoridad o funcionario de las entidades encargadas de prestar servicios públicos pueden acceder a la parcela mediante la servidumbre turística, para brindar dichos servicios y/o para fines de control urbanístico, municipal, de seguridad pública, salud, bomberos y cualquier otro similar.
Transitorio IV- Las disposiciones relativas a las parcelas turísticas residenciales recreativas, no requerirán la emisión de reglamentos o disposiciones reglamentarias adicionales de parte del Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo, sin perjuicio de las disposiciones especiales que puedan acordar las municipalidades respectivas en sus planes reguladores.
Transitorio V- Cualquier propietario físico o jurídico de una parcela catalogada como “parcela agrícola” conforme al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU tendrá un plazo de 24 (veinticuatro) meses a partir de la entrada en vigencia de la presente ley para solicitar a la municipalidad respectiva la reclasificación de su parcela para uso turístico residencial, conforme a las disposiciones, uso y huella constructiva estipuladas en esta ley. Para tales efectos, deberá presentar únicamente una gestión escrita ante la municipalidad respectiva, sin requerir un plano catastral nuevo ni la modificación de asiento registral del inmueble en el Registro Inmobiliario del Registro Nacional.
Rige a partir de su publicación.
Luis Diego Vargas Rodríguez Gilberto Campos Cruz
Eliécer Feinzaig Mintz Kattia Cambronero Aguiluz
Johana Obando Bonilla Jorge Dengo Rosabal
Yonder Salas Durán Olga Morera Arrieta
Rosalía Brown Young Daniel Vargas Quirós
Carlos Felipe García Molina José Joaquín Hernández Rojas
Katherine Andrea Moreira Brown Danny Vargas Serrano
Leslye Rubén Bojorges León Jose Francisco Nicolás Alvarado
Alexander Barrantes Chacón David Lorenzo Segura Gamboa
Jose Pablo Sibaja Jiménez Manuel Esteban Morales Díaz
Waldo Agüero Sanabria Carolina Delgado Ramírez
Geison Valverde Méndez Diputados y diputadas
NOTAS: Este proyecto aún no tiene comisión asignada.
El texto fue confrontado y revisado por el Departamento de Servicios Parlamentarios, para hacerle los ajustes formales requeridos por el SIL. (07-07-2022)