Proyecto propone topar alquileres con la inflación y no con el salario
El plan cambiaría cómo suben cada año los alquileres de vivienda: en vez de seguir la inflación, los alquileres baratos subirían como el salario mínimo no calificado.
Título oficial LEY PARA LIMITAR LOS AUMENTOS EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS DE MENOR VALOR.REFORMA AL ARTÍCULO 67 DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS (INQUILINATO), LEY 7527 DEL 10 DE JULIO DE 1995 Y SUS REFORMAS
Atención: El proyecto cambia la regla de aumento de los alquileres baratos y pone un posible límite a la propiedad privada que podría necesitar dos tercios de los diputados según el artículo 45.
La letra pequeña
Encontramos 2 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
A quién le sirve: Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos
El texto deja en manos del Mivah el porcentaje adicional de aumento, con base en consideraciones sobre la construcción y el equilibrio entre las partes. El rango va de 10% a la inflación anual.
el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda
único, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Personas que alquilan vivienda por menos de un salario mínimo no calificado
- Dueños de viviendas alquiladas en colones
- Personas que alquilan en moneda extranjera
- El Mivah, que fijaría el aumento cuando la inflación pase de 10%
- El INEC, que certificaría la inflación para notificar el reajuste
A quién beneficia
- Quien alquila barato tendría un tope de aumento atado al salario mínimo no calificado, no a la inflación
- El inquilino podría depositar la renta anterior ante un juez si no está de acuerdo con el reajuste
- Quien alquila en moneda extranjera mantendría el mismo monto todo el contrato
Qué cambia
- El dueño solo podría subir el alquiler dentro de los topes de cada inciso
- Un aumento mayor al permitido sería nulo de pleno derecho
- El reajuste regiría desde el pago siguiente a la notificación con certificación del INEC
La explicación completa
Qué propone
El proyecto reforma el artículo 67 de la Ley de Inquilinato (Ley 7527) para cambiar la regla con que suben los alquileres de vivienda cada año (art. único). Todavía no es ley: es una propuesta que se discute en la Asamblea Legislativa 1.
Hoy la ley vigente dice que, si la inflación de los últimos doce meses es de 10% o menos, el dueño puede subir el alquiler hasta ese mismo porcentaje de inflación 2. El proyecto mantiene esa regla en el inciso a) (art. único).
Si la inflación pasa de 10%, el proyecto propone que el Mivah (Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos) fije cuánto se sube de más. Ese porcentaje no podría ser menor a 10% ni mayor a la inflación anual (art. único).
El cambio de fondo está en el inciso c). Cuando el alquiler cueste menos que un salario mínimo de Trabajadores en Ocupación No Calificada, el dueño podría subirlo como máximo lo que subió ese salario mínimo en los últimos doce meses (art. único). Si el salario mínimo subió más que la inflación, se aplican las reglas de los incisos a) y b).
El proyecto también propone que el reajuste rija desde el pago siguiente a la notificación del dueño, con certificación del INEC o copia del diario oficial (art. único). Si el inquilino no está de acuerdo, podría depositar la renta anterior ante un juez, pero el desahucio decidiría si ese pago vale.
Cualquier aumento mayor al permitido sería nulo de pleno derecho (art. único). Y si el alquiler está en moneda extranjera, el monto se mantendría igual todo el contrato, sin reajuste.
A quién le toca
A las personas que alquilan vivienda y pagan menos que un salario mínimo de Trabajadores en Ocupación No Calificada. Para ellas, el tope de aumento sería el alza de ese salario mínimo, no la inflación (art. único).
A los dueños de viviendas alquiladas. El texto los faculta "de pleno derecho" para aplicar el reajuste dentro de los topes que fija cada inciso (art. único).
A las personas que alquilan en moneda extranjera. El texto mantiene la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste (art. único).
Al Mivah. Cuando la inflación supere 10%, ese ministerio establecería el porcentaje adicional de aumento (art. único).
Al INEC. El texto usa su índice de precios al consumidor para calcular la inflación y pide certificación de esa institución para notificar el reajuste (art. único).
En qué va el trámite
El proyecto está en la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Económicos, según la ficha del expediente 23301 1.
La comisión recibió el proyecto el 23 de setiembre de 2022 y lo votó el 7 de febrero de 2024, cuando emitió dictamen 1. El 18 de marzo de 2024 lo remitió a la Secretaría del Directorio.
El expediente vence el 25 de agosto de 2030 por el plazo cuatrienal 1.
Para que sea ley faltan los dos debates en el Plenario, la aprobación de la Asamblea y la sanción del Poder Ejecutivo, además de la publicación en La Gaceta Constitución, art. 124.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque claro entre el texto y la Constitución del dossier. Hay dudas sobre el artículo 45, que protege la propiedad.
El artículo 45 dice que "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley" Constitución, art. 45. También permite a la Asamblea imponer "a la propiedad limitaciones de interés social" con dos tercios de sus miembros.
El proyecto limita cuánto puede subir el alquiler, lo que toca el rendimiento de una propiedad privada (art. único). La duda es si ese límite califica como limitación de interés social y si requiere esos dos tercios Constitución, art. 45.
El artículo 46 protege la libertad de comercio e industria y los intereses económicos de los consumidores Constitución, art. 46. El texto busca proteger el bolsillo de quien alquila, pero también restringe lo que puede cobrar el dueño (art. único).
El artículo 50 ordena al Estado procurar "el mayor bienestar a todos los habitantes del país" y el más adecuado reparto de la riqueza Constitución, art. 50. El proyecto se apoya en esa idea al proteger la capacidad adquisitiva de los hogares de menores ingresos (art. único).
Qué puede hacer usted
Escribir a los diputados de la Comisión de Asuntos Económicos. La guía dice que cualquier ciudadano puede incidir en la comisión "mediante entrevistas con los diputados proponiendo y argumentando con motivos de fondo" guía, p. 29.
Pedir que se presenten mociones. Cualquier diputado puede presentar mociones escritas a la Secretaría de la comisión mientras el proyecto no se haya votado ahí guía, p. 28.
Seguir el expediente 23301 en el Sistema de Información Legislativa de la Asamblea, donde consta cada paso del trámite 1.
Presentar una propuesta de ley por el formulario web de la Asamblea. La guía aclara que esas propuestas no tienen garantía de ser discutidas ni votadas guía, p. 27.
Lo que no sabemos
El dossier no dice cuánto cuesta hoy un salario mínimo de Trabajadores en Ocupación No Calificada, así que no se puede calcular el monto exacto del tope.
El dossier no incluye el texto del dictamen de la comisión del 7 de febrero de 2024, solo la fecha del trámite.
El dossier no dice si el proyecto tiene fecha para el primer debate en el Plenario.
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El texto limita el aumento del alquiler, lo que toca la propiedad privada del artículo 45 y la libertad de comercio del artículo 46. El Censo no encontró un choque claro, pero hay dudas sobre si ese límite requiere los dos tercios que pide el artículo 45.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. único"Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho."
Hay dudas El proyecto pone un techo a lo que el dueño puede cobrar de aumento. La duda es si ese techo es una limitación de interés social que necesita dos tercios de los diputados.
Constitución, art. 46"Son prohibidos los monopolios de carácter particular, y cualquier acto, aunque fuere originado en una ley, que amenace o restrinja la libertad de comercio, agricultura e industria."
Esta ley, art. único"Cuando el precio de la vivienda sea inferior al monto equivalente al salario mínimo para Trabajadores en Ocupación No Calificada, la persona arrendadora está facultada, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor al aumento de los salarios mínimos para Trabajadores en Ocupación No Calificada"
Hay dudas El texto restringe cuánto puede ganar el dueño con el alquiler. La duda es si eso choca con la libertad de comercio o si se justifica por los derechos del consumidor que el mismo artículo protege.
Constitución, art. 50"El Estado procurará el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza."
Esta ley, art. único"de tal forma que se pueda proteger la capacidad adquisitiva de los hogares que perciben menores ingresos"
Sin choque aparente El proyecto se apoya en la idea de proteger a los hogares de menores ingresos. Eso calza con el artículo 50.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Expediente 23301: LEY PARA LIMITAR LOS AUMENTOS EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS DE MENOR VALOR.REFORMA AL ARTÍCULO 67 DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS (INQUILINATO), LEY 7527 DEL 10 DE JULIO DE 1995 Y SUS REFORMAS
- Ley 7527: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos ( Inquilinato) (Vigente)
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Límites de esta investigación
- No se encontraron grabaciones de la Asamblea que mencionen este expediente.
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-07. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
PROYECTO DE LEY
LEY PARA LIMITAR LOS AUMENTOS EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS DE MENOR VALOR. REFORMA AL ARTÍCULO 67 DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS (INQUILINATO), LEY 7527 DEL 10 DE JULIO DE 1995 Y SUS REFORMAS
Jonathan jesús acuña soto Y VARIOS SEÑORES DIPUTADOS Y SEÑORAS DIPUTADAS
EXPEDIENTE N.º 23.301
DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES
NOTA: A solicitud de la parte interesada, este Departamento no realizó la revisión de errores formales, materiales e idiomáticos que pueda tener este proyecto de ley. PROYECTO DE LEY
LEY PARA LIMITAR LOS AUMENTOS EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS DE MENOR VALOR. REFORMA AL ARTÍCULO 67 DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS (INQUILINATO), LEY 7527 DEL 10 DE JULIO DE 1995 Y SUS REFORMAS
Expediente N.° 23.301
ASAMBLEA LEGISLATIVA:
La coyuntura económica que ha caracterizado el entorno nacional e internacional en los últimos meses tiene como particularidad un aumento generalizado de los precios. Costa Rica ha sido afectada por ese aumento en las materias primas; a esto se le debe sumar que al ser una economía pequeña y abierta esta responde a la situación externa; lo que genera la importación de una elevada inflación. Como se observa en el gráfico 1, desde enero del año en curso la variación interanual del Índice de Precios al Consumidor (IPC) muestra una tendencia al alza, llegando a 11,48% para julio de 2022.
Gráfico 1. Variación interanual IPC. 2022
Fuente: elaboración propia con base en Banco Central de Costa Rica, 2022
El aumento de precios se visualiza no solo en los alimentos lo cual afecta gravemente a los hogares, sino también, en otros insumos que pueden incidir en el costo de los alquileres. Para julio de 2021 el monto promedio de alquiler fue de 160.794 colones, el cual varía según la región de planificación como se muestra en la tabla 1. Sin embargo, se presenta un incremento para 2022, detallado en los párrafos siguientes.
Tabla 1. Monto promedio de alquiler según región de planificación, julio 2021. En miles de colones
Total Central Chorotega Pacífico Central Brunca Huetar Caribe Huetar Norte
160 794 190 698 113 386 121 423 78 296 83 255 80 672
Fuente: elaboración propia con base en datos del INEC, 2021
En relación con los datos anteriores, el Centro de Estudios del Negocio Financiero e Inmobiliario (CENFI, 2022) considera que el alza continuará debido a tres motivos principales:
i. El aumento de precios de alquiler respecto a la variación interanual del IPC.
ii. La presión sobre los costos de la construcción y venta de la vivienda.
iii. La oferta de propiedades en alquiler en descenso respecto al inventario total de viviendas.
Respecto al primer punto, como se mostró anteriormente, la inflación presenta un alza significativa sobre todo en los meses del año en curso, sobrepasando a partir de febrero las metas de inflación establecidas por el Banco Central. Esto resulta importante debido a que la Ley No. 7527 Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), de 10 de julio de 1995 y sus reformas, establece que el IPC se utiliza como referencia para los ajustes en los precios de alquiler. Cuando el país se encuentra en un escenario de baja inflación, como la que tomó lugar posterior a la crisis del 2009 donde no se presentaba una variación interanual tan alta como la actual, el impacto sobre el precio de los alquileres es bajo.
El aumento de la inflación genera una pérdida de poder adquisitivo para los y las costarricenses a la vez que continúa el incremento en el resto de los precios de bienes y servicios. Esto significa un castigo doble para la ciudadanía, en especial para aquella que recibe menos ingresos. Actualmente, aunque el aumento interanual del precio de los alquileres aún no presenta un alza correspondiente al IPC, se observa en el gráfico 2, un incremento de 2,81% con respecto al mismo periodo del año anterior.
Gráfico 2. Aumento interanual alquileres. 2018-2020
Fuente: elaboración propia con base en datos del CENFI, 2022
En cuanto al segundo punto, la guerra entre Rusia y Ucrania causa un desabastecimiento en la industria de construcción dado la dependencia que Costa Rica tiene de materiales de metalmecánica provenientes del segundo país en mención. Lo anterior en conjunto con el aumento general de los precios de otros bienes y servicios ha ocasionado una presión en los costos de construcción. En el gráfico 3, se expone el índice de precios de insumos para la construcción en el caso de una vivienda de interés social, tanto en concreto como prefabricada, así como una vivienda de clase media. Se observa un incremento importante a partir de 2021 y 2022.
Gráfico 3. Índice de precios de insumos para la construcción. 2020-2022
Fuente: elaboración propia con base en datos del BCCR, 2020-2022
El alza en los precios de los insumos tiene dos efectos específicos. En primer lugar, la persona dueña de una casa recién construida que tiene como objetivo alquilarla probablemente tuvo un aumento en el costo final de la vivienda, por ende, este costo se trasladará al monto de alquiler cobrando más en los contratos nuevos. Segundo, se reduce la accesibilidad de construir para aquellas personas que prefieren una casa propia. A estas dos situaciones se le debe añadir una caída en los ingresos para la clase media y una variación muy conservadora en los salarios mínimos, como se visualiza en el gráfico 4. En otras palabras, el aumento de los precios ha sido más acelerado que el de los ingresos.
Gráfico 4. Variación de salario mínimo e ingreso promedio III quintil. 2018-2022
Fuente: elaboración propia con base en datos del INEC y Consejo Nacional de Salarios, 2018-2022
En consideración al tercer punto, en la actualidad según datos del INEC, hay 288.089 hogares que habitan en viviendas alquiladas, lo cual corresponde en promedio a 889.920 personas que habitan estos espacios. Al revisar el dato de las viviendas alquiladas entre 2020 y 2021 se visualiza un aumento de un poco más de 2000 hogares con esta característica, no obstante, la proporción de vivienda de alquiler respecto al total de viviendas ha disminuido, lo cual se muestra en el gráfico 5.
Gráfico 5. Viviendas en alquiler y proporción respecto al total de viviendas 2017-2021
Fuente: elaboración propia con base en datos del CENFI, 2017-2021
Esto significa que hay una menor oferta de viviendas en alquiler en una coyuntura que considerando los párrafos anteriores, se caracteriza por un aumento en el costo de la construcción de la vivienda y menores ingresos, lo que limita la adquisición de una casa propia y, por ende, aumenta la demanda de una vivienda alquilada.
En esta situación descrita, la legislación vigente permite ajustar al alza los precios de los alquileres considerando el IPC, pero los salarios mínimos de las personas trabajadoras no aumentan en esa misma proporción, provocando que para el caso de personas con ingresos bajos el aumento en los alquileres supere el aumento de sus ingresos. Es por esa razón que para el caso de alquileres de viviendas populares consideramos necesario que los aumentos anuales no queden vinculados al IPC, sino al aumento de los salarios mínimos del sector privado, de tal forma que se pueda proteger la capacidad adquisitiva de los hogares que perciben menores ingresos.
Los argumentos expuestos fundamentan la necesidad de realizar cambios en la ley actual que consideren un escenario de alta inflación como el que estamos presenciando aunado a aumentos conservadores sobre los ingresos de los hogares y es por lo anterior que se presenta el siguiente proyecto de ley a conocimiento de las señoras y señores diputados.
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA:
LEY PARA LIMITAR LOS AUMENTOS EN LOS ALQUILERES DE VIVIENDAS DE MENOR VALOR. REFORMA AL ARTÍCULO 67 DE LA LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS (INQUILINATO), LEY 7527 DEL 10 DE JULIO DE 1995 Y SUS REFORMAS
ARTÍCULO ÚNICO- Se reforma el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), Ley 7527 del 10 de julio de 1995 y sus reformas, para que en adelante se lea como sigue:
Artículo 67- Reajuste del precio para vivienda. En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.
Salvo acuerdo más favorable para la persona inquilina, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:
a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice de precios al consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Censos.
b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.
c) No obstante lo dispuesto en los incisos anteriores, cuando el precio de la vivienda sea inferior al monto equivalente al salario mínimo para Trabajadores en Ocupación No Calificada, la persona arrendadora está facultada, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor al aumento de los salarios mínimos para Trabajadores en Ocupación No Calificada, acordado por el Consejo Nacional de Salarios en los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. En caso de que el aumento de los salarios mínimos para Trabajadores en Ocupación No Calificada en los doce meses anteriores sea mayor a la tasa de inflación acumulada en los doce meses anteriores, el reajuste del precio se regirá por lo dispuesto en los incisos a) y b) anteriores.
El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial, según corresponda.
Si la persona arrendataria no está conforme con el reajuste puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.
Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.
Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos, o al aumento de salarios mínimos, según corresponda.
Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.”
Rige a partir del primer día del mes siguiente a su publicación.
Jonathan Jesús Acuña Soto Rocio Alfaro Molina
Priscilla Vindas Salazar Antonio José Ortega Gutiérrez
Andrés Ariel Robles Barrantes Sofía Alejandra Guillén Pérez
Diputados y diputadas
NOTAS: Este proyecto pasó a estudio e informe de la Comisión Permanente Ordinaria de Asuntos Económicos.
El texto fue confrontado y revisado por el Departamento de Servicios Parlamentarios, para hacerle los ajustes formales requeridos por el SIL. (Fecha de subido al SIL: 08-09-2022)