Proyecto para que fondos inmobiliarios alquilen a sus propios inversionistas quedó archivado
El expediente 23.677 proponía reformar el artículo 95 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores para permitir que inversionistas y empresas vinculadas alquilen inmuebles de fondos inmobiliarios; fue archivado en 2023 y su plazo cuatrienal vence en 2027.
Título oficial REFORMA DEL ARTÍCULO 95 DE LA LEY REGULADORA DEL MERCADO DE VALORES, N.º 7732
Atención: El proyecto permitiría que inversionistas y empresas vinculadas alquilen inmuebles del propio fondo, y deja el manejo de esos conflictos de interés en normas que emitiría la SUGEVAL.
La letra pequeña
Encontramos 3 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
El título habla de todos, pero la ventaja cae sobre un grupo pequeño.
A quién le sirve: Inversionistas de fondos inmobiliarios y personas o empresas vinculadas a ellos
El proyecto levanta la prohibición de que los inversionistas del fondo, o sus vinculados, sean arrendatarios de los inmuebles del fondo.
En los fondos de inversión inmobiliaria, los inversionistas, las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, podrán ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren el patrimonio del fondo
único, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- A las personas que invierten en fondos de inversión inmobiliaria en Costa Rica.
- A las sociedades administradoras de fondos inmobiliarios y a los grupos financieros dueños de inmuebles.
- A los inquilinos de inmuebles que forman parte del patrimonio de un fondo inmobiliario.
A quién beneficia
- Los inversionistas de un fondo inmobiliario podrían alquilar los inmuebles de ese fondo.
- Las personas o empresas vinculadas a un inversionista podrían ser arrendatarias de los inmuebles del fondo.
- Los grupos financieros podrían vender al fondo inmobiliario edificios que hoy tienen inmovilizados.
Qué cambia
- La SUGEVAL tendría que emitir normas para manejar los conflictos de interés en compras y ventas de inmuebles entre el fondo y terceros relacionados.
- El expediente está archivado y su plazo cuatrienal vence el 13 de abril de 2027.
- El proyecto no llegó a primer debate en el Plenario.
La explicación completa
El proyecto de ley 23.677 está archivado. La Asamblea Legislativa lo recibió en 2023 y lo mandó al archivo ese mismo año, según el registro de trámite del Sistema de Información Legislativa 1.
Qué propone
El proyecto propone cambiar el artículo 95 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, N.º 7732, que regula los fondos de inversión inmobiliaria (art. único).
Hoy ese artículo prohíbe que los inversionistas de un fondo inmobiliario, o las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos, sean arrendatarios de los inmuebles del fondo (art. único). El proyecto elimina esa prohibición y permite que esas personas alquilen los inmuebles o tengan otros derechos sobre ellos.
El texto también propone que la Superintendencia General de Valores (SUGEVAL) haga normas y procedimientos para manejar los conflictos de interés que surjan cuando el fondo compre o venda inmuebles a terceros relacionados con el grupo económico de la sociedad administradora (art. único).
La exposición de motivos dice que la prohibición actual es un "error práctico" porque el puesto de bolsa no puede saber si su cliente alquila un inmueble del fondo al que le compra participaciones (art. único). También dice que el segundo párrafo del artículo 95 solo prohíbe la compra y no la venta, lo que llama "una contradicción de ley".
El proyecto cita el Reglamento de Gobierno Corporativo del CONASSIF, cuyo artículo 23 pide aprobar una política para identificar, prevenir y gestionar conflictos de interés (art. único).
En qué va el trámite
El expediente está archivado. El registro muestra que el proyecto se presentó el 13 de abril de 2023 y se envió a la Imprenta Nacional el 17 de mayo de 2023 1.
El 3 de agosto de 2023 el Plenario lo asignó a comisión y el 10 de agosto de 2023 se recibió en archivo 1. El 15 de agosto de 2023 el expediente se remitió a la Comisión de Asuntos Económicos (Área V).
La comisión recibió el proyecto el 16 de agosto de 2023, lo puso en el orden del día el 22 de agosto de 2023 y lo votó el 13 de agosto de 2024, cuando emitió dictamen 1. El 6 de febrero de 2025 la comisión lo remitió a la Secretaría del Directorio.
El plazo cuatrienal vence el 13 de abril de 2027 1. Para que fuera ley faltaban dos debates en la Asamblea y la sanción del Poder Ejecutivo, según el artículo 124 de la Constitución Constitución, art. 124.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque directo entre el texto del proyecto y los artículos de la Constitución que están en el dossier.
El artículo 124 de la Constitución dice que para convertirse en ley todo proyecto debe pasar por dos debates, cada uno en día distinto no consecutivo, obtener la aprobación de la Asamblea y la sanción del Poder Ejecutivo Constitución, art. 124. El proyecto no cambia ese trámite.
El artículo 45 dice que la propiedad es inviolable y que a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización Constitución, art. 45. El proyecto no toca la propiedad de los inversionistas: cambia quién puede alquilar los inmuebles del fondo (art. único).
El artículo 50 dice que el Estado procurará el mayor bienestar a todos los habitantes y el más adecuado reparto de la riqueza Constitución, art. 50. La exposición de motivos del proyecto habla de "democracia económica" y de acceso del pequeño inversionista a los fondos inmobiliarios (art. único).
El artículo 121, inciso 1, da a la Asamblea Legislativa la atribución de dictar las leyes y reformarlas Constitución, art. 121. El proyecto es una reforma de ley ordinaria, así que calza con esa atribución.
Qué puede hacer usted
El expediente está archivado, así que las herramientas de la guía sirven para pedir información o para retomar el tema, no para votar el texto.
Paso 1: pedir información sobre el estado del expediente. La Oficina de Iniciativa Popular de la Asamblea brinda información sobre la tramitación de los proyectos de ley y las órdenes del día guía, p. 27.
Paso 2: presentar una propuesta de ley por el formulario web de la Asamblea. La guía dice que no hace falta presentar el texto completo, basta con plantear la propuesta de forma sencilla, y que la Oficina de Iniciativa Popular la remite a los diputados guía, p. 27.
Paso 3: si quiere que el tema se discuta, puede hablar con diputados y argumentar de fondo. La guía llama a esto incidencia ciudadana y dice que requiere buen manejo de la información guía, p. 29.
Paso 4: si el proyecto se reactivara, cualquier diputado puede presentar mociones de fondo en la comisión desde la publicación en La Gaceta y mientras no se hayan votado guía, p. 28.
Lo que no sabemos
El dossier no dice por qué el expediente se archivó ni si alguien lo va a reactivar.
El dossier no dice cuántos fondos inmobiliarios hay hoy ni cuánto administran.
El dossier no dice si la SUGEVAL presentó observaciones a este expediente 23.677.
La Constitución y esta ley, lado a ladoSin choque aparente
El Censo no encontró un choque directo entre el texto del proyecto y los artículos de la Constitución del dossier. El proyecto es una reforma de ley ordinaria y sigue el trámite del artículo 124.
Constitución, art. 124"Para convertirse en ley, todo proyecto deberá ser objeto de dos debates, cada uno en día distinto no consecutivo, obtener la aprobación de la Asamblea Legislativa y la sanción del Poder Ejecutivo; además, deberá publicarse en La Gaceta"
Esta ley, art. único"Rige a partir de su publicación."
Sin choque aparente El proyecto no cambia cómo se aprueba una ley. Solo cambia el contenido del artículo 95 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. único"En los fondos de inversión inmobiliaria, los inversionistas, las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, podrán ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren el patrimonio del fondo"
Sin choque aparente El proyecto no quita la propiedad de los inmuebles a nadie. Cambia quién puede alquilarlos.
Constitución, art. 121"Dictar las leyes, reformarlas, derogarlas, y darles interpretación auténtica, salvo lo dicho en el capítulo referente al Tribunal Supremo de Elecciones"
Esta ley, art. único"Refórmese el artículo 95 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, N.º 7732, de 17 de diciembre de 1997, y sus reformas"
Sin choque aparente La Asamblea tiene la atribución de reformar leyes. El proyecto es una reforma de ley ordinaria.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Expediente 23677: REFORMA DEL ARTÍCULO 95 DE LA LEY REGULADORA DEL MERCADO DE VALORES, N.º 7732
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-07. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
PROYECTO DE LEY
REFORMA DEL ARTÍCULO 95 DE LA LEY REGULADORA DEL MERCADO DE VALORES, N.º 7732
MARÍA MARTA CARBALLO ARCE DIPUTADA
EXPEDIENTE N.° 23.677
DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES
PROYECTO DE LEY
REFORMA DEL ARTÍCULO 95 DE LA LEY REGULADORA DEL MERCADO DE VALORES, N.º 7732
Expediente N.º 23.677
ASAMBLEA LEGISLATIVA:
La Ley Reguladora del Mercado de Valores, N.º 7732, de 17 de diciembre de 1997, estableció el marco legal para regular y ordenar el mercado de valores costarricense. Una de las industrias que más se ha desarrollado gracias a la promulgación de esta ley, ha sido la de fondos de inversión. Antes del año 1997 era una industria incipiente, con muy pocos participantes y con un número limitado de clientes.
Dos décadas después de la promulgación de esa ley, la industria de los fondos de inversión se ha transformado completamente. Es así como al 30 de setiembre del año 2019 alcanza los 3.3 billones de colones administrados, con más de 120 mil participantes.
Los fondos de inversión, o fondos mutuos como se conocen en otros países, son la figura universal mediante la cual las personas que no son expertas en finanzas y que tampoco disponen de grandes capitales pueden acceder al mercado de valores de una forma fácil y de muy bajo costo.
Existen diversos tipos de fondos de inversión, siendo la segmentación más importante la que distingue a los fondos financieros de los no financieros. El primer grupo comprende aquellas figuras que solo invierten en instrumentos financieros, tales como papel comercial, bonos, acciones, entre otros.
El segundo grupo, corresponde a los que invierten en activos no financieros, tales como edificaciones para alquiler, terrenos para producción agrícola y en general, activos con capacidad de generar rentas sin ser de naturaleza financiera.
A nivel internacional, a esta categoría (fondos no financieros) también se les conoce como fondos alternativos. Algunos ubican el inicio de esta categoría en el año 1960 cuando en Estados Unidos, el presidente Eisenhower suscribió una ley que dada beneficios a la inversión inmobiliaria, con la condición de que tuviera una base amplia de propietarios, y donde los pequeños ahorrantes pudieran participar. De esta manera, mientras se promovía la reactivación económica, también se fomentaba la democracia económica y el acceso del pequeño inversionista a este sector. Así nacen los REITS (Real Estate Investment Trust), los que luego comenzaron a replicarse en otros países, con gran suceso, como fondos de inversión inmobiliarios.
En esencia, se trataba de utilizar la figura del ahorro colectivo implícito en los fondos de inversión para que, sobre una base masiva de ahorrantes, compraran un activo real, de forma tal que todos los ingresos de rentas de alquiler y plusvalías que estos generen, pertenecieran y se distribuyeran entre todos los aportantes, incluyendo a pequeños ahorrantes. Desde el año 1960, y hasta el día de hoy, ya no circunscrito a los Estados Unidos, sino a todo el mundo, los fondos inmobiliarios siguen cumpliendo con éxito ese principio de democracia y desarrollo económico y en Costa Rica no ha sido la excepción.
En nuestro país, el primer fondo inmobiliario surgió a finales de 1999. Hoy en día existen en el país un total de quince fondos de este tipo, con activos totales por más de US$2.450 millones, que han adquirido gran diversidad de inmuebles, tales como centros comerciales, zonas francas, edificios de oficinas, bodegas, centros de salud, etc.
No obstante, a lo largo de estas dos décadas de los fondos de inversión se ha encontrado que existe un “error práctico” así como una “limitación” para su desarrollo.
El error práctico: consiste en que el artículo 95, en su primer párrafo, prohíbe que los inversionistas o las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, puedan ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren el patrimonio del fondo.
El error conduce a dos situaciones reales y que se presentan continuamente: 1) siendo que las participaciones del fondo son de libre negociación en los mercados organizados, el intermediario bursátil (puesto de bolsa) no tiene forma de saber si su cliente o personas físicas o jurídicas vinculadas con él, es arrendatario del fondo al cual le está comprando las participaciones y, 2) el fondo, al suscribir un contrato de arrendamiento, desconoce si su inquilino es, a su vez, inversionista del fondo. Esta es una norma que en la práctica no se puede implementar y, por lo tanto, debe derogarse.
La limitación: esta se observa en el segundo párrafo del artículo 95, que establece la imposibilidad de que estos fondos puedan adquirir activos inmobiliarios o sus títulos representativos, cuando procedan de los socios, directivos o empleados de la sociedad administradora o de su grupo de interés económico.
Existen, por ejemplo, activos inmobiliarios de gran valor económico, tales como oficinas bancarias, centros de negocios y otros, que por pertenecer al grupo financiero que gestiona el fondo inmobiliario, este no los puede comprar. Asimismo, dicha limitación no les permite a los grupos financieros liberar capital que mantienen inmovilizado en edificaciones, y que podría ser utilizado más bien en aumentar su capacidad para ofrecer líneas de crédito.
Es importante señalar, que cuando se promulgó la Ley Reguladora del Mercado de Valores, en el año 1997, no existía un marco normativo que rigiera la gobernanza de los grupos financieros y que regulara los eventuales conflictos de interés, que se podrían derivar de las relaciones intragrupo. Hoy en día existe, por ejemplo, el Reglamento de Gobierno Corporativo promulgado por el CONASSIF. Este reglamento señala en lo que interesa, lo siguiente:
Artículo 23- Política sobre conflictos de intereses
El Órgano de Dirección debe aprobar una política para identificar, prevenir y gestionar los conflictos de intereses que incluya, entre otros aspectos:
23.1- Una definición de los supuestos que configurarían un eventual conflicto de intereses para los miembros del Órgano de Dirección, comités, unidades de apoyo resto del personal de la entidad y terceros contratados; así como la forma en que serán gestionados. Cuando los conflictos no se pueden prevenir o evitar, deben ser revelados adecuadamente.
23.5- El deber de la Alta Gerencia, o del administrador de recursos de terceros, de establecer procedimientos para la gestión de los conflictos de intereses que se presenten en la aprobación de transacciones que puedan afectar a la entidad o al Vehículo de Administración de Recursos de Terceros.
Como se observa, el abordaje moderno es que los conflictos no se prohíben, sino que se administran, se manejan, se toman medidas de transparencia y se les da seguimiento.
Asimismo, paulatinamente la regulación ha venido evolucionando a una supervisión basada en riesgos, donde la máxima no es prohibir, sino revelar, medir los riesgos y administrarlos. Si un fondo puede o no comprar activos inmobiliarios de cualquier tercero, relacionado o no con el grupo es una revelación que deberá hacer, indicando los riesgos que podrían presentarse por dicha facultad, todo conforme a las normas emitidas por el regulador. Asimismo, es importante aclarar que el segundo párrafo del artículo 95 solo opera en una vía, es decir, prohíbe la compra, más no la venta, lo cual evidentemente es una contradicción de ley que debe corregirse con la nueva redacción.
Por lo expuesto, sometemos a consideración de las señoras diputadas y los señores diputados el siguiente proyecto de ley, el cual pretende la modificación parcial del artículo 95 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores.
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA:
REFORMA DEL ARTÍCULO 95 DE LA LEY REGULADORA DEL MERCADO DE VALORES, N.º 7732
ARTÍCULO ÚNICO- Refórmese el artículo 95 de la Ley Reguladora del Mercado de Valores, N.º 7732, de 17 de diciembre de 1997, y sus reformas, para que se lea de la siguiente manera:
Artículo 95- Fondos de inversión inmobiliaria
En los fondos de inversión inmobiliaria, los inversionistas, las personas físicas o jurídicas vinculadas con ellos o que conformen un mismo grupo de interés económico, podrán ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren el patrimonio del fondo; también podrán ser titulares de otros derechos sobre dichos bienes, distintos de los derivados de su condición de inversionistas.
La Superintendencia General de Valores reglamentará normas y procedimientos para la gestión y administración de eventuales conflictos de interés que puedan surgir en los procesos de compra y venta de inmuebles, o de sus títulos representativos, entre el fondo de inversión inmobiliario, y terceros relacionados con el grupo de interés económico de la sociedad administradora del respectivo fondo de inversión.
Rige a partir de su publicación.
María Marta Carballo Arce Diputada
NOTAS: Este proyecto aún no tiene comisión asignada.
El texto fue confrontado y revisado por el Departamento de Servicios Parlamentarios, para hacerle los ajustes formales requeridos por el SIL. (Fecha de subido al SIL: 17-05-2023).