# Expediente 24179: Proyecto para bajar quórum en condominios quedó archivado - Página: https://elcenso.com/leyes/24179 - Tipo: Proyecto de ley (expediente legislativo) - Título oficial: REFORMA DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, LEY N° 7933 DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS. - Publicada: 2024-03-11 - La Gaceta: 46 - Fuente oficial: https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx ## En resumen El expediente 24179, que proponía bajar el quórum de las asambleas de condóminos de dos tercios a la mitad más uno, fue archivado y no es ley. ## A quién le toca - A los propietarios de fincas filiales en condominios, que habrían tenido asambleas con quórum más fácil de alcanzar. - A los administradores de condominios, que habrían tenido reglas distintas para convocar y validar asambleas. - A los bancos y propietarios que no asisten a asambleas, porque su ausencia habría pesado menos en el quórum. ## A quién beneficia - El proyecto habría facilitado alcanzar quórum en la segunda convocatoria con cualquier número de asistentes. - Habría permitido modificar el reglamento del condominio con la mitad más uno de los propietarios. ## Qué cambia - El expediente 24179 está archivado y no cambió la ley vigente. - La ley vigente mantiene el quórum de dos tercios del valor del condominio en primera convocatoria. - El plazo cuatrienal vencía el 19 de febrero de 2028, pero el proyecto no llegó a ser ley. ## Explicación ### Qué propone El expediente 24179 quedó archivado y no es ley. El proyecto proponía reformar los artículos 24, 27 y 34 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933 ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). En el artículo 24, el texto proponía que el quórum de la Asamblea de Condóminos fuera la mitad más uno del valor del condominio ([art. 24](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Hoy la ley vigente pide dos tercios del valor del condominio en primera convocatoria [\[2\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=31131¶m2=150920¶m3=1). En el artículo 27, el proyecto mantenía la lista de acuerdos que necesitan votos especiales ([art. 27](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). Para variar el destino especial de una finca filial, construir nuevos pisos o adquirir bienes comunes, proponía dos terceras partes del valor del edificio. El artículo 34 proponía que la Asamblea de Condóminos pudiera modificar el reglamento con la mitad más uno del total de los propietarios ([art. 34](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). ### En qué va el trámite El expediente 24179 está archivado. El trámite registra una recepción del proyecto en el archivo el 22 de marzo de 2024 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). También registra una remisión del expediente a comisión el 4 de abril de 2024. La comisión de Jurídicos (Área VII) recibió el proyecto el 4 de abril de 2024 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). Lo ingresó en el orden del día y lo debatió el 9 de abril de 2024. El 9 de abril de 2025 la comisión votó y emitió dictamen [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El 28 de abril de 2025 lo remitió a la Secretaría del Directorio. El plazo cuatrienal vencía el 19 de febrero de 2028 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El proyecto no llegó a ser ley. ### Lo que se dijo en la Asamblea La grabación disponible no trata sobre el expediente 24179. Trata sobre el expediente 24476, una interpretación auténtica del artículo 10 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio ([video, 00:00:14](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=14s)). En esa grabación, una persona dice que la propuesta busca aclarar que los condominios podrán autoabastecerse de servicios de locales dentro o fuera del condominio ([video, 00:00:28](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=28s)). La misma persona dice que la propuesta fue enviada a consulta a instituciones como AyA, el ICE, la CNFL y las municipalidades ([video, 00:01:26](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=86s)). ### Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre el texto archivado y los artículos de la Constitución incluidos en el dossier. El artículo 45 dice que la propiedad es inviolable y que nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado ([Constitución, art. 45](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El proyecto no quitaba propiedades; cambiaba las mayorías para tomar acuerdos en condominios ([art. 24](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El artículo 41 garantiza que todos puedan encontrar reparación para daños en su propiedad ([Constitución, art. 41](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El texto del proyecto menciona que un propietario puede reclamar dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo ([art. único](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx)). El artículo 124 dice que todo proyecto debe tener dos debates y la sanción del Poder Ejecutivo para ser ley ([Constitución, art. 124](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). El expediente 24179 no completó ese trámite y quedó archivado [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). ### Qué puede hacer usted El expediente está archivado. Las herramientas de la guía sirven para pedir información o proponer temas, no para revivir este proyecto. Puede pedir información sobre el estado de tramitación de proyectos de ley en la Oficina de Iniciativa Popular de la Asamblea Legislativa ([guía, p. 27](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27)). Puede presentar una propuesta de ley mediante el formulario web de la Asamblea. La guía aclara que esas propuestas no tienen garantía de ser discutidas ni votadas ([guía, p. 27](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27)). Puede reunirse con diputados para plantear el tema si quiere que se retome en otro proyecto ([guía, p. 29](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29)). ### Lo que no sabemos El dossier no dice por qué el expediente 24179 quedó archivado. El dossier no incluye el dictamen de la comisión de Jurídicos (Área VII) del 9 de abril de 2025 [\[1\]](https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx). El dossier no incluye grabaciones de la discusión del expediente 24179 en comisión o plenario. ## Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre el texto archivado y los artículos constitucionales del dossier. ## Qué puede hacer usted - Pedir información sobre el estado de tramitación de proyectos de ley: Acuda a la Oficina de Iniciativa Popular de la Asamblea Legislativa y solicite el estado del expediente. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) - Presentar una propuesta de ley mediante formulario web: Llene el formulario web de la Asamblea. No necesita presentar el texto completo, basta con plantear la propuesta de forma sencilla. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=27) - Reunirse con diputados para incidir en comisión: Solicite entrevistas con diputados y argumente con motivos de fondo la importancia de aprobar o modificar el proyecto. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=29) ## Fuentes 1. Expediente 24179: REFORMA DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, LEY N° 7933 DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS.. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa, 2024-03-11. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaProyectos.aspx 2. Ley 7933: Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Vigente). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 28/10/1999. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=31131¶m2=150920¶m3=1 3. Condominios podrán autoabastecerse de recursos internos o colindantes. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2024-10-23. https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU 4. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 5. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf ## Texto oficial completo ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA PROYECTO DE LEY REFORMA DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO LEY N.° 7933 DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS JORGE EDUARDO DENGO ROSABAL OTROS SEÑORES DIPUTADOS Y SEÑORA DIPUTADAS EXPEDIENTE N.° 24.179 DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES NOTA: A solicitud de la parte interesada, este Departamento no realizó la revisión de errores formales, materiales e idiomáticos que pueda tener este proyecto PROYECTO DE LEY REFORMA DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO LEY N.° 7933 DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS Expediente N.° 24.179 ASAMBLEA LEGISLATIVA: La Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N.° 7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas, fue promulgada en noviembre de 1999, momento histórico en que las personas compraban propiedades y se mantenían en la misma durante extensos periodos, dotando al pacto constitutivo de garantías pétreas, tornando imposible que una persona, con el mismo derecho de los demás quisiera plantear un cambio para brindarle un valor agregado a las mismas, por conveniencia del propio condominio, o por algún caso particular que, presentado ante los demás propietarios sea analizado y apoyado. En mayo de 2022, se promulgó la ley número 10229; titulada “Reforma Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio”, mediante la cual se intentó modernizar y facilitar la operatividad de la figura del condominio como tal, no obstante, pudo haber sido más actual, y pensada con respecto al mediano y largo plazo. Esta reforma se basó en cuanto al sistema de votación respecto de los acuerdos para variar el área proporcional de las filiales en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes; y el sistema de votación respecto de los acuerdos que versen sobre proceder a variar las cláusulas de la escritura constitutiva o del reglamento de condominio y administración, dejando de lado otros temas también importantes. Como podemos ver de la lectura actual de la ley bajo examen, el quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de dos tercios del valor del condominio, en caso de que no se cumpla con dicho requisito de asistencia, en la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes. Al respecto, esta barrera es completamente desproporcional, lo anterior, en virtud de que cualquier órgano de carácter colegiado requiere para que actúe válidamente la asistencia de por lo menos la mitad más uno de los miembros inscritos o con derecho a participar (ver, por ejemplo; sociedades anónimas, comisiones legislativas, órgano director, entre otros). Lo anterior, le antecede una convocatoria con cada requisito particular, como lo es incluso la publicación en diarios de circulación nacional, correo electrónico o vía personal. Y es necesario contextualizar que las fincas filiales pertenecen a un sinnúmero de propietarios, incluyendo extranjeros; personas fallecidas que no han iniciado el proceso sucesorio correspondiente; o incluso bancos, quienes claramente no se presentan ni se hacen representar en estas asambleas y restringen la capacidad de cumplir con dicho quorum, de manera que, permitir que sea votado con la mitad más uno de los obligados a ello de manera física o digital, es un cambio fundamental para el correcto funcionamiento del condominio. En el caso particular de la propiedad en condominio, tiene una garantía más, relativa a que, en caso de que algún propietario estime lesionado su derecho podrá establecer su reclamo dentro de los tres meses siguientes a la firmeza del acuerdo, y se sustanciará mediante el procedimiento sumario estatuido en el Código Procesal Civil. Se deben realizar cambios a fin de generar más confianza a los propietarios o futuros propietarios de que las reglas de su copropiedad no son pétreas y que se adaptan a cambios necesarios o de conveniencia para el buen desarrollo del condómino. Por lo expuesto, presentamos a consideración de los señores y señoras diputados el presente proyecto de ley para su aprobación. **LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA** **DECRETA:** REFORMA DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, LEY N.° 7933 DEL 28 DE OCTUBRE DE 1999 Y SUS REFORMAS. ### ARTÍCULO ÚNICO- Se reforman los artículos 24, 27 y 34 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley N.° 7933 del 28 de octubre de 1999 y sus reformas, para que se lean de la siguiente manera: ### Artículo 24- Serán de competencia de la Asamblea de Condóminos las resoluciones sobre asuntos de interés común, no comprendidas dentro de las facultades y obligaciones del administrador. Esta Asamblea se celebrará según el reglamento de condominio y administración y en la presente ley. Deberá realizarse como mínimo una vez al año. El quórum para la Asamblea de Condóminos estará formado por los votos que representen un mínimo de la mitad más uno del valor del condominio. En la segunda convocatoria, el quórum se alcanzará con cualquier número de asistentes. Cada propietario tendrá derecho a un número de votos igual al porcentaje que el valor de su propiedad represente en el total del condominio. ### Artículo 27- La Asamblea actuará con base en los siguientes acuerdos: Solo por el acuerdo unánime de todos los propietarios se podrá: Modificar el destino general del condominio. Renunciar al régimen de propiedad en condominio, siempre y cuando las parcelas o unidades resultantes no contravengan otras leyes. Gravar o enajenar el condominio en su totalidad. Solo por el acuerdo de un número de votos que represente al menos dos terceras partes del total del valor del edificio se podrá: Variar el destino especial de una finca filial. Construir nuevos pisos o sótanos, excavar o autorizar a alguno de los propietarios para que efectúe estos trabajos. Adquirir nuevos bienes comunes, variar el destino de los existentes o disponer en cualquier forma el modo en que pueden aprovecharse, excepto si implica la reducción o eliminación de áreas verdes o parques, que requerirá acuerdo unánime. Autorizar el arrendamiento de cosas comunes. Aprobar la reconstrucción parcial o total del condominio. Variar el área proporcional de las filiales, en relación con el área total del condominio o el área de los bienes comunes. En los casos anteriores, cuando un solo propietario represente al menos el cincuenta por ciento (50%) del valor total del condominio, se requerirá, además, el cincuenta por ciento (50%) de los votos restantes reunidos en Asamblea. Cualquier otro acuerdo o determinación será aprobado por la mitad de los votos de los propietarios presentes en la asamblea correspondiente. ### Artículo 34- Quien adquiera derechos en un condominio quedará sujeto al reglamento existente. Al inicio el reglamento debe ser establecido por el propietario de la finca matriz y podrá ser modificado por la Asamblea de Condóminos, por votación de la mitad más uno del total de los propietarios del condominio. Toda modificación del reglamento deberá ser inscrita en el Registro Inmobiliario.” Rige a partir de su publicación. Jorge Eduardo Dengo Rosabal Kattia Cambronero Aguiluz Gilberto Campos Cruz Johana Obando Bonilla Luis Diego Vargas Rodríguez Eliécer Feinzaig Mintz Diputados y diputadas NOTAS: El expediente legislativo aún no tiene comisión asignada. El texto fue confrontado y revisado por el Departamento de Servicios Parlamentarios, para hacerle los ajustes formales requeridos por el SIL. (Fecha de subido al SIL: 23-02-2024). Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/24179). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.