Archivado el plan para frenar alquileres cuando los precios bajan
El expediente 24403, que impedía subir el alquiler en años de deflación, quedó archivado en comisión y no llegó a ser ley.
Título oficial LEY PARA DELIMITAR EL AUMENTO ANUAL EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS CUANDO EXISTA DEFLACIÓN
A quién le toca
- A las personas que alquilan vivienda y verían limitado el aumento anual en años de deflación.
- A los arrendadores de vivienda, que no podrían subir el alquiler cuando los precios bajan.
- A nadie hoy: el proyecto está archivado y no cambió la Ley 7527.
A quién beneficia
- Ninguno vigente: el expediente 24403 está archivado.
- Si se hubiera aprobado, habría protegido a quien alquila de aumentos en años de deflación.
Qué cambia
- El artículo 67 de la Ley 7527 sigue igual, con el índice de precios al consumidor del INEC.
- La regla de no subir el alquiler en deflación no existe en la ley vigente.
- El plazo cuatrienal del expediente vencía el 18 de junio de 2028.
La explicación completa
El proyecto de ley 24403 está archivado. No es ley y no cambió nada en los alquileres. La Asamblea lo recibió en junio de 2024 y lo mandó a archivo en agosto de ese año 1.
Qué propone
El proyecto proponía reformar el artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, la Ley 7527 (art. único). Ese artículo regula el reajuste anual del precio de la vivienda alquilada 2.
La reforma cambiaba la forma de medir la inflación. En vez del índice de precios al consumidor del Instituto Nacional de Estadística y Censos, usaría la inflación subyacente que publica el Banco Central de Costa Rica (art. único).
También agregaba una regla nueva. Si en los doce meses anteriores al vencimiento del contrato había deflación acumulada, el arrendador no podía subir el alquiler el año siguiente (art. único).
El texto mantenía el tope del 10% para el reajuste automático. Si la inflación subyacente superaba ese 10%, el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos fijaría el porcentaje adicional (art. único).
En qué va el trámite
El expediente está archivado. La ficha registra la recepción del proyecto en la comisión de Jurídicos (Área VII) el 29 de agosto de 2024 1.
La comisión votó y emitió dictamen el 17 de setiembre de 2025 1. Después remitió el expediente a la Secretaría del Directorio el 16 de octubre de 2025.
El plazo cuatrienal vencía el 18 de junio de 2028 1. Para que fuera ley faltaban el primer debate, el segundo debate, la sanción del Poder Ejecutivo y la publicación en La Gaceta Constitución, art. 124.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque claro entre el texto y la Constitución del dossier. La propuesta tocaba el precio de un contrato entre personas privadas.
El artículo 46 protege la libertad de comercio e industria y prohíbe actos que la restrinjan Constitución, art. 46. Poner un techo al aumento del alquiler en años de deflación podría generar dudas sobre esa libertad. El mismo artículo ordena al Estado proteger los intereses económicos de los consumidores y usuarios.
El artículo 50 pide al Estado procurar el mayor bienestar a todos los habitantes Constitución, art. 50. Esa frase da espacio a reglas que protejan a quien alquila.
El trámite calzaba con el artículo 124, que exige dos debates en días distintos y la sanción del Poder Ejecutivo Constitución, art. 124. El proyecto no llegó a esa etapa.
Qué puede hacer usted
El expediente está archivado, así que no hay comisión ni plenario donde incidir ahora. La guía describe la incidencia ciudadana en comisión mediante entrevistas con los diputados guía, p. 29.
Puede pedir información sobre el estado de un proyecto a la Oficina de Iniciativa Popular de la Asamblea. Esa oficina da información inmediata sobre la tramitación de los proyectos de ley guía, p. 27.
Puede presentar una propuesta de ley por el formulario web de la Asamblea. La guía advierte que esas propuestas no tienen garantía de ser discutidas ni votadas guía, p. 27.
La vía con más respaldo es la iniciativa popular. Necesita firmas de al menos un 5% de los ciudadanos inscritos en el padrón electoral guía, p. 26.
Lo que no sabemos
El dossier no dice por qué la comisión votó el dictamen ni qué contenido tenía ese dictamen.
El dossier no dice si el proyecto se archivó por vencimiento del plazo o por otra razón.
El dossier no incluye grabaciones de la Asamblea sobre este expediente.
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El texto ponía un techo al aumento del alquiler en años de deflación. El artículo 46 protege la libertad de comercio y también los intereses económicos de los consumidores. El Censo no encontró un choque claro, pero tampoco lo descarta.
Constitución, art. 46"Son prohibidos los monopolios de carácter particular, y cualquier acto, aunque fuere originado en una ley, que amenace o restrinja la libertad de comercio, agricultura e industria."
Esta ley, art. único"No obstante lo dispuesto en los incisos anteriores cuando, al cumplirse los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato exista una deflación acumulada, el arrendador no podrá realizar aumento alguno al precio del alquiler del siguiente año."
Hay dudas La Constitución protege la libertad de comercio. El proyecto impedía subir el alquiler en años de deflación. Podría haber dudas sobre si esa regla restringe la actividad del arrendador. El mismo artículo 46 manda proteger los intereses económicos de los consumidores.
Constitución, art. 50"El Estado procurará el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza."
Esta ley, art. único"Salvo acuerdo más favorable para la persona inquilina, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:"
Sin choque aparente La Constitución pide al Estado buscar el bienestar de todos. Una regla que protege a quien alquila en años de deflación calza con esa idea. El texto además deja abierta la opción de un acuerdo más favorable para la persona inquilina.
Constitución, art. 124"Para convertirse en ley, todo proyecto deberá ser objeto de dos debates, cada uno en día distinto no consecutivo, obtener la aprobación de la Asamblea Legislativa y la sanción del Poder Ejecutivo; además, deberá publicarse en La Gaceta"
Esta ley, art. único"Rige a partir de su publicación."
No aplica El proyecto nunca llegó a los dos debates ni a la sanción. Por eso no es ley y su regla de publicación no tuvo efecto.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Expediente 24403: LEY PARA DELIMITAR EL AUMENTO ANUAL EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS CUANDO EXISTA DEFLACIÓN
- Ley 7527: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos ( Inquilinato) (Vigente)
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Límites de esta investigación
- No se encontraron grabaciones de la Asamblea que mencionen este expediente.
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-05. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
PROYECTO DE LEY
LEY PARA LIMITAR EL AUMENTO ANUAL EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS CUANDO EXISTA DEFLACIÓN
MARÍA DANIELA ROJAS SALAS DIPUTADA
EXPEDIENTE N.° 24.403
DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS UNIDAD DE PROYECTOS, EXPEDIENTES Y LEYES
PROYECTO PROYECTO DE LEY
LEY PARA LIMITAR EL AUMENTO ANUAL EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS CUANDO EXISTA DEFLACIÓN
Expediente N.° 24.403
ASAMBLEA LEGISLATIVA: La inflación general y la inflación subyacente son dos medidas importantes utilizadas para evaluar el aumento de los precios en una economía. La inflación general mide el cambio en los precios de una amplia cesta de bienes y servicios, mientras que la inflación subyacente excluye ciertos componentes volátiles como los alimentos y la energía. La inflación general incluye todos los bienes y servicios en la economía, incluyendo aquellos con precios volátiles como los alimentos y la energía. Ofrece una visión completa del aumento general de los precios que afecta a los consumidores. Sin embargo, puede ser muy volátil debido a cambios abruptos en los precios de los alimentos y la energía, que pueden distorsionar la percepción de las tendencias inflacionarias subyacentes. Por su parte, la inflación subyacente permite propiciar una medida más estable de la inflación. Gracias a esto ofrece una visión más clara y estable de la tendencia inflacionaria subyacente, eliminando la volatilidad a corto plazo que no refleja las condiciones económicas a largo plazo. Esta distinción se hace con el fin de poder dilucidar porqué sería más conveniente utilizar la medida subyacente para el aumento de los alquileres. Sobre lo anterior, el artículo 67 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos de Costa Rica establece que los alquileres pueden ser reajustados periódicamente en función de la inflación. Sin embargo, la inflación subyacente provee de mayor estabilidad y predictibilidad este mercado, facilitando la inversión y el análisis. Además, existe menos volatilidad porque la inflación subyacente proporciona una medida más estable y menos volátil, lo que facilita la planificación y la predicción tanto para arrendadores como para arrendatarios. Mientras que los cambios abruptos en los precios de los alimentos y la energía pueden crear fluctuaciones significativas en la inflación general. Usar la inflación subyacente evitaría estos picos y valles, proporcionando ajustes de alquiler más consistentes y predecibles. Esta también representa un reflejo de las tendencias económicas reales, al ser un mejor indicador de largo plazo, eliminando los efectos temporales y transitorios de los choques de oferta o demanda en los precios de los alimentos y la energía. Además, mejora la equidad, al realizar los ajustes de alquiler basados en una medida más estable aseguran que los incrementos sean justificados por cambios económicos reales y no por fluctuaciones temporales, protegiendo así a los arrendatarios de aumentos desproporcionados y a los arrendadores de subestimar los ajustes necesarios. Todo lo anterior significa, lógicamente, una mayor protección contra fluctuaciones temporales, al haber un menor impacto de eventos externos, como desastres naturales, conflictos geopolíticos o problemas en la cadena de suministro pueden causar aumentos temporales en los precios de los alimentos y la energía. La inflación subyacente protege a ambas partes de los efectos de estas fluctuaciones temporales, asegurando que los ajustes de alquiler se basen en la situación económica más duradera. Esto redunda en que también sea más fácil la creación de políticas públicas. Debe rescatarse que los bancos centrales a menudo utilizan la inflación subyacente para guiar sus políticas monetarias. Esto se debe a que esta medida proporciona una visión más clara de la inflación estructural. Utilizar la misma medida para los ajustes de alquiler puede facilitar una mejor coordinación entre las políticas de arrendamiento y las políticas monetarias. Visto todo esto, queda claro que la medida ideal para el aumento de alquileres es la inflación subyacente. Ahora bien, esto es en cuanto a los aumentos. Sin embargo, al existir un estado de deflación, lo lógico sería que no pueda aumentarse el alquiler de un inmueble. Esto por cuanto la deflación es un fenómeno económico caracterizado por la disminución generalizada de los precios de bienes y servicios. A diferencia de la inflación, donde los precios suben, en un contexto deflacionario los precios caen, lo que puede tener varias implicaciones económicas y contractuales. En una relación de inquilinato, este fenómeno tiene efectos específicos que justifican porqué un arrendador no debería solicitar un aumento en el alquiler a su inquilino. En un entorno deflacionario, aunque los precios bajen, también tienden a disminuir los ingresos y el poder adquisitivo de los consumidores. Los inquilinos, al ver reducidos sus ingresos o enfrentarse a un mercado laboral más incierto, disponen de menos recursos para hacer frente a aumentos en el alquiler. Solicitar un incremento en estas circunstancias podría llevar a una mayor morosidad o incluso al abandono del inmueble por parte del inquilino, afectando la estabilidad del arrendamiento. La deflación genera una expectativa de que los precios seguirán bajando, lo que puede llevar a los consumidores a postergar sus compras e inversiones. En el caso de la vivienda, esto puede traducirse en que los inquilinos opten por buscar opciones más económicas o negociar rebajas en lugar de aceptar aumentos. Si los arrendadores insisten en incrementar las rentas, corren el riesgo de perder inquilinos y enfrentar períodos de vacancia prolongados. El mercado de alquileres no es ajeno a las condiciones económicas generales. Durante un período de deflación, los precios de bienes y servicios, incluyendo el alquiler, tienden a estabilizarse o disminuir. Un arrendador que intenta aumentar el alquiler en un mercado donde la tendencia general es a la baja se encontrará en una posición desfavorable frente a la competencia, ya que los inquilinos buscarán opciones más económicas y adecuadas a las condiciones del mercado. La relación de inquilinato se basa en principios de equidad y justicia contractual. Un aumento de alquiler en un contexto deflacionario puede ser visto como injusto y abusivo, dado que las condiciones económicas adversas no justifican dicho incremento. Los contratos de arrendamiento deben reflejar las realidades económicas para ser sostenibles y justos para ambas partes. La deflación puede llevar a una reducción en el nivel de actividad económica general. Esto afecta a todos los sectores, incluyendo el inmobiliario. Los arrendadores deben considerar que los inquilinos están luchando con una economía en declive, lo que implica que sus márgenes de beneficio son menores. Forzar aumentos de alquiler podría exacerbar las dificultades económicas de los inquilinos, contribuyendo a un ciclo económico negativo y aumentando el riesgo de desocupación de los inmuebles. En muchos países, la legislación sobre alquileres puede incluir cláusulas que protegen a los inquilinos de aumentos de renta en situaciones económicas adversas, incluyendo la deflación. Es esencial que los arrendadores estén al tanto de las leyes y regulaciones vigentes en su jurisdicción para evitar violaciones contractuales y legales. En un contexto de deflación, solicitar un aumento en el alquiler es contraproducente tanto desde una perspectiva económica como contractual. Los arrendadores deben considerar la realidad económica de sus inquilinos y el mercado en general, buscando mantener relaciones de arrendamiento justas y sostenibles. En lugar de incrementar los alquileres, podrían enfocarse en estrategias para mantener y atraer inquilinos, asegurando la ocupación y la estabilidad financiera a largo plazo. Por todo lo anteriormente expuesto, se propone el siguiente proyecto de ley.
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA:
LEY PARA LIMITAR EL AUMENTO ANUAL EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS Y SUBURBANOS CUANDO EXISTA DEFLACIÓN
ARTÍCULO ÚNICO- Refórmense los incisos a) y b) y agréguese un nuevo inciso c) al artículo 67 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Inquilinato), Ley 7527, de 10 de julio de 1995, y sus reformas, para que en adelante se lean como sigue:
Artículo 67- Reajuste del precio para vivienda. En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.
Salvo acuerdo más favorable para la persona inquilina, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:
a) Cuando la tasa de inflación subyacente acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el indicador de inflación subyacente publicado por el Banco Central de Costa Rica.
b) Cuando la tasa de inflación subyacente acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (Mivah), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación subyacente.
c) No obstante lo dispuesto en los incisos anteriores cuando, al cumplirse los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato exista una deflación acumulada, el arrendador no podrá realizar aumento alguno al precio del alquiler del siguiente año.
[…].
Rige a partir de su publicación.
María Daniela Rojas Salas Diputada
NOTA: Este proyecto cumplió el trámite de revisión de errores formales, materiales e idiomáticos en el Departamento de Servicios Parlamentarios. (Fecha de subido al SIL: 27-06-2024).