Cédulas hipotecarias pasarían del papel a un sistema digital del Registro
El proyecto 25.745 propone que las cédulas hipotecarias se emitan, endosen y ejecuten en formato electrónico, con firma digital avanzada y un sistema administrado por el Registro Inmobiliario.
Título oficial LEY PARA LA MODERNIZACIÓN Y DIGITALIZACIÓN DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
Atención: El proyecto obliga a que las nuevas cédulas hipotecarias se emitan solo en formato electrónico después de doce meses, y deja el sistema en manos del Registro Inmobiliario.
La letra pequeña
Encontramos 2 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
A quién le sirve: Registro Nacional y Poder Ejecutivo
El texto dice que la CHE se emitirá por un sistema electrónico autorizado, pero los requisitos técnicos quedarían en el reglamento que haría el Poder Ejecutivo en seis meses.
Sistema electrónico autorizado: plataforma tecnológica certificada conforme a la Ley n.° 8454, mediante la cual se inscriben cédulas hipotecarias electrónicas, lo que incluye su desmaterialización, emisión, custodia, administración, endoso, circulación, afectación, gravamen, embargo y cualquier acto cambiario; el cual será administrado por el Registro Inmobiliario.
3, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Dueños de inmuebles que constituyan hipoteca de cédulas: la cédula se generaría electrónicamente tras inscribir la escritura pública
- Tenedores de cédulas hipotecarias: serían legítimos tenedores si aparecen en el sistema electrónico autorizado
- Acreedores que ejecuten una CHE: tendrían que presentar certificación electrónica e historial de endosos
- Notarios: podrían cancelar una CHE por escritura pública o protocolización notarial
- Poder Judicial: podría firmar convenios con el Registro Nacional para consultar documentos electrónicos
- Registro Nacional: tendría doce meses para poner en funcionamiento el sistema
A quién beneficia
- Menos riesgo de pérdida, deterioro o falsificación de títulos físicos, según el texto del proyecto
- Trazabilidad del historial de tenencia de la cédula en el sistema electrónico
- Posibilidad de cobrar la CHE con una certificación electrónica como título ejecutivo
- Endoso electrónico con firma digital, sin necesidad de mover papel
Qué cambia
- Después de los doce meses, las nuevas cédulas hipotecarias tendrían que emitirse solo en formato electrónico
- La ley regiría doce meses después de su publicación en La Gaceta
- El Poder Ejecutivo tendría seis meses para reglamentar la ley
- El sistema electrónico sería administrado por el Registro Inmobiliario
La explicación completa
Qué propone
El proyecto 25.745 propone crear la cédula hipotecaria electrónica (CHE) como un título valor digital que representa un crédito garantizado con hipoteca (art. 1). Solo se aplicaría a cédulas emitidas en forma electrónica, y las partes tendrían que identificarse con certificado de firma digital avanzada (art. 2).
La CHE se emitiría por un sistema electrónico autorizado, administrado por el Registro Inmobiliario (art. 3). Ese sistema serviría para inscribir, custodiar, endosar, gravar, embargar y hacer cualquier acto cambiario con la cédula.
El texto fija cuatro requisitos para emitir una CHE: usar el sistema autorizado, cumplir los requisitos del artículo 426 del Código Civil, respetar las leyes de documentos electrónicos y firma digital, y estar firmada digitalmente por el emisor (art. 4).
Sería legítimo tenedor quien aparezca como tal en el sistema electrónico autorizado (art. 5). La inscripción en ese sistema le daría al tenedor la titularidad y los mismos derechos que tiene hoy el tenedor de un título físico (art. 6).
Una obligación garantizada solo podría estar representada por una CHE, que sería indivisible y circularía completa mediante endosos anotados en el sistema (art. 7). El asiento registral del inmueble tendría que incluir el identificador único de la cédula electrónica (art. 8).
La transferencia se haría por endoso electrónico con firma digital del endosante, y el acreedor tendría que entrar al sistema a hacer constar el endoso (art. 9). La cancelación procedería por escritura pública del tenedor, por orden judicial o por protocolización notarial en caso de ejecución hipotecaria (art. 10).
La CHE tendría fuerza ejecutiva (art. 11). El sistema tendría que emitir certificaciones electrónicas del historial de tenencia, y esa certificación serviría como título ejecutivo para cobrar. Para ejecutar judicialmente, el acreedor presentaría la certificación de la cédula junto con el historial de endosos (art. 12).
El proyecto también reformaría los artículos 426 al 440 del Código Civil (art. 14). Mantendría la exigencia de escritura pública y de inscripción en el Registro Inmobiliario (art. 429). Una vez inscrita la hipoteca, se generaría electrónicamente la cédula en un sistema seguro y validado.
Las cédulas podrían emitirse en moneda nacional o extranjera, con valor nominal múltiplo de cien unidades monetarias (art. 430). Deberían estar firmadas digitalmente por el emisor e indicar el inmueble hipotecado, el tenedor legitimado, la fecha y lugar de vencimiento, y la información sobre intereses.
La cédula electrónica tendría la misma fuerza y valor probatorio que el testimonio de escritura pública (art. 431). Se cedería por endoso electrónico con firma digital, y la cesión valdría desde que se registre en el sistema del Registro Inmobiliario.
El titular registrado sería considerado legítimo propietario, salvo prueba en contrario (art. 432). No se requeriría acreedor al constituir la hipoteca: la cédula podría emitirse a nombre del propietario del inmueble, quien podría cederla después del vencimiento (art. 433).
También se reformaría el artículo 166 del Código Procesal Civil (art. 15). Las certificaciones de la cédula electrónica emitidas por el Registro Nacional pasarían a ser documentos idóneos para la ejecución (art. 166).
El Poder Ejecutivo, por medio del Ministerio de Justicia y Paz y en coordinación con el Registro Nacional, reglamentaría la ley en un plazo máximo de seis meses desde su publicación (art. 17). El Registro Nacional tendría doce meses para poner en funcionamiento el sistema (art. transitorio único).
Durante esos doce meses se podrían seguir emitiendo cédulas físicas. Después, las nuevas cédulas tendrían que emitirse solo en formato electrónico (art. transitorio único). La ley regiría doce meses después de su publicación en La Gaceta.
A quién le toca
A los dueños de inmuebles que constituyan hipoteca de cédulas: la hipoteca seguiría naciendo por escritura pública y se inscribiría en el Registro Inmobiliario, pero la cédula se generaría electrónicamente (art. 429).
A los tenedores de cédulas hipotecarias: serían legítimos tenedores si aparecen en el sistema electrónico autorizado, y el titular registrado se consideraría legítimo propietario salvo prueba en contrario (art. 5) (art. 432).
A los acreedores que quieran cobrar por la vía judicial: tendrían que presentar la certificación de la cédula electrónica y el historial de endosos emitidos por el sistema (art. 12).
A los notarios: la cancelación de una CHE podría hacerse por escritura pública o por protocolización notarial en caso de ejecución hipotecaria (art. 10) (art. 439).
Al Poder Judicial: podría firmar convenios con el Registro Nacional para consultar los documentos electrónicos de certificación en los procesos judiciales (art. 13).
Al Registro Nacional: tendría que desarrollar, implementar y poner en funcionamiento el sistema electrónico en doce meses (art. transitorio único).
Al Poder Ejecutivo, por medio del Ministerio de Justicia y Paz: le tocaría reglamentar la ley en seis meses (art. 17).
En qué va el trámite
El proyecto está en comisión. Se presentó el 26 de agosto de 2026 y se publicó en La Gaceta el 7 de setiembre de 2026, en el alcance 118 1.
El 7 de setiembre el Plenario lo asignó a comisión e informó al Plenario 1. El 11 de setiembre el expediente se remitió a comisión, y ese mismo día el Área VII de Jurídicos recibió el proyecto. El 16 de setiembre ingresó al orden del día y al debate en comisión.
El plazo cuatrienal vence el 26 de agosto de 2030 1. Para que sea ley falta el dictamen de la comisión, el primer debate y el segundo debate en el Plenario.
Frente a la Constitución
El Censo no encontró un choque directo entre el texto y los artículos de la Constitución incluidos en el dossier. Hay dudas sobre el alcance de la firma digital obligatoria y sobre el acceso a la justicia.
El artículo 41 de la Constitución ordena que todos encuentren reparación para los daños que hayan recibido en su persona, propiedad o intereses morales Constitución, art. 41. También pide justicia pronta, cumplida y sin denegación. El proyecto daría fuerza ejecutiva a la CHE y permitiría cobrarla con una certificación electrónica del sistema (art. 11). Esa vía parece compatible con el acceso a la justicia, aunque depende de que el sistema del Registro Nacional funcione y emita certificaciones confiables.
El artículo 121 de la Constitución dice que corresponde a la Asamblea Legislativa dictar las leyes, reformarlas y derogarlas Constitución, art. 121. El proyecto reformaría el Código Civil y el Código Procesal Civil por medio de la Asamblea (art. 14) (art. 15). Eso calza con esa atribución.
El artículo 105 de la Constitución permite al pueblo aprobar o derogar leyes por referéndum, pero excluye los proyectos de materia crediticia Constitución, art. 105. El proyecto toca la circulación del crédito hipotecario (art. 1). Queda la duda de si un referéndum podría aplicarse a esta materia, aunque el texto no lo menciona.
Qué puede hacer usted
Si le interesa este proyecto, puede escribir a la comisión que lo estudia. La guía explica que cualquier ciudadano puede entrevistarse con los diputados para proponer y argumentar motivos de fondo sobre un proyecto guía, p. 29.
Puede pedir que se modifique el texto por medio de los diputados. Ellos pueden presentar mociones de fondo en la comisión desde el día de la publicación en La Gaceta y mientras la comisión no las haya votado guía, p. 28.
Puede seguir el expediente en el Sistema de Información Legislativa de la Asamblea. La guía indica que la Oficina de Iniciativa Popular brinda información sobre el estado de tramitación de los proyectos y las órdenes del día guía, p. 27.
Si el proyecto llega al Plenario, hay un segundo momento para incidir. La guía señala que la sociedad civil puede dar información, propuestas y visitas a los diputados para que presenten mociones en el plenario guía, p. 29.
Lo que no sabemos
El dossier no dice cuánto costaría desarrollar el sistema electrónico del Registro Nacional.
El dossier no dice qué pasará con las cédulas físicas ya emitidas después de que entre en vigencia la ley.
El dossier no incluye el texto del reglamento que el Poder Ejecutivo debería emitir en seis meses.
El dossier no dice si habrá consulta pública o audiencia sobre este proyecto en la comisión.
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El Censo no encontró un choque directo con los artículos revisados. Hay dudas sobre el acceso a la justicia si el sistema electrónico falla y sobre la exclusión del referéndum en materia crediticia.
Constitución, art. 41"Ocurriendo a las leyes, todos han de encontrar reparación para las injurias o daños que hayan recibido en su persona, propiedad o intereses morales. Debe hacérseles justicia pronta, cumplida, sin denegación y en estricta conformidad con las leyes."
Esta ley, art. 11"La CHE tendrá fuerza ejecutiva conforme a la legislación civil, comercial y procesal aplicable."
Hay dudas El proyecto da fuerza ejecutiva a la cédula electrónica y permite cobrarla con una certificación del sistema. Eso calza con el derecho a la justicia pronta, pero depende de que el sistema del Registro Nacional funcione y emita certificaciones confiables.
Constitución, art. 121"Dictar las leyes, reformarlas, derogarlas, y darles interpretación auténtica, salvo lo dicho en el capítulo referente al Tribunal Supremo de Elecciones;"
Esta ley, art. 14"Refórmense los artículos 426 al 440 del capítulo II: De las cédulas hipotecarias, del Código Civil, Ley n.° 30, del 10 de abril de 1885, en las siguientes disposiciones:"
Sin choque aparente La Constitución le da a la Asamblea Legislativa la potestad de reformar leyes. El proyecto reforma el Código Civil y el Código Procesal Civil por medio de la Asamblea, así que calza con esa atribución.
Constitución, art. 105"El referéndum no procederá si los proyectos son relativos a materia presupuestaria, tributaria, fiscal, monetaria, crediticia, de pensiones, seguridad, aprobación de empréstitos y contratos o actos de naturaleza administrativa."
Esta ley, art. 1"La presente ley regula la emisión, circulación, ejecución y cancelación de las cédulas hipotecarias electrónicas, como títulos valores electrónicos representativos de un crédito garantizado con cédula hipotecaria."
Hay dudas El proyecto toca la circulación del crédito hipotecario. La Constitución excluye de referéndum los proyectos de materia crediticia. Queda la duda de si esta materia entraría en esa exclusión, aunque el texto no lo menciona.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Expediente 25745: LEY PARA LA MODERNIZACIÓN Y DIGITALIZACIÓN DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Límites de esta investigación
- No se encontraron grabaciones de la Asamblea que mencionen este expediente.
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-03. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
PROYECTO DE LEY
LEY PARA LA MODERNIZACIÓN Y DIGITALIZACIÓN DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
OSVALDO ARTAVIA CARBALLO DIPUTADO
EXPEDIENTE N.º 25.745
DEPARTAMENTO DE SERVICIOS PARLAMENTARIOS ÁREA DE PROCESOS LEGISLATIVOS
PROYECTO DE LEY
LEY PARA LA MODERNIZACIÓN Y DIGITALIZACIÓN DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
Expediente N.º 25.745
ASAMBLEA LEGISLATIVA:
La presente iniciativa de ley tiene como objetivo modernizar y digitalizar el régimen jurídico de las cédulas hipotecarias regulado en nuestro Código Civil y Código de Comercio, mediante su adaptación al entorno electrónico y tecnológico actual, permitiendo su emisión, circulación, endoso, cancelación y ejecución, en formato digital, con plena validez y eficacia jurídica.
Asimismo, procura fortalecer la seguridad jurídica, la trazabilidad y la publicidad registral de estos títulos, promoviendo mecanismos más ágiles, seguros y eficientes para la gestión y circulación del crédito hipotecario dentro del tráfico jurídico y financiero nacional.
Antecedente normativo:
La presente propuesta toma como base normativa y tecnológica la Ley n.° 10069, Ley sobre Letra de Cambio y Pagaré Electrónicos, así como la Ley n.° 8454, Ley de Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos, con el propósito de garantizar la seguridad jurídica, autenticidad, integridad, trazabilidad y eficacia probatoria de las cédulas hipotecarias emitidas en formato electrónico.
La Ley n.° 10069, vigente desde diciembre de 2021, tuvo como finalidad modernizar el régimen jurídico de determinados títulos valores mediante su desmaterialización y electronificación, permitiendo su emisión, circulación, anotación en cuenta y ejecución por medios electrónicos, dentro de plataformas tecnológicas seguras y centralizadas. Dicha normativa reconoce plena equivalencia funcional entre los títulos valores electrónicos y sus versiones emitidas en soporte físico, consolidando así un modelo jurídico compatible con los procesos actuales de transformación digital del sistema financiero y documental costarricense.
En ese sentido, la citada ley permite que las letras de cambio y los pagarés sean emitidos, firmados, transmitidos, ejecutados y cancelados electrónicamente, mediante mecanismos que garantizan la identificación inequívoca de las partes, la autenticidad del documento, la integridad de su contenido y la trazabilidad de las operaciones realizadas sobre el título valor.
Si bien la Ley n.° 10069 no regula directamente las cédulas hipotecarias, sí constituye un antecedente legislativo relevante en materia de digitalización de títulos valores y desmaterialización documental, estableciendo principios y mecanismos jurídicos plenamente compatibles con la presente iniciativa. Por ello, la propuesta retoma aspectos relacionados con la emisión electrónica, circulación digital, endoso, ejecución, cancelación y legitimación de títulos valores electrónicos, adaptándolos a la naturaleza jurídica particular de las cédulas hipotecarias reguladas en el Código Civil.
Asimismo, la propuesta encuentra fundamento en la Ley n.° 8454, la cual reconoce la validez jurídica y eficacia probatoria de los documentos electrónicos y de la firma digital certificada, estableciendo el principio de equivalencia funcional respecto de los documentos físicos. En consecuencia, las cédulas hipotecarias electrónicas emitidas al amparo de esta iniciativa contarán con las mismas garantías legales, fuerza ejecutiva y efectos jurídicos que actualmente poseen las cédulas hipotecarias emitidas en soporte material, siempre que las partes intervinientes se identifiquen mediante certificados de firma digital avanzada emitidos conforme al ordenamiento jurídico costarricense. Utilización actual de las cédulas hipotecarias y su necesidad de modernización:
A pesar de tratarse de una figura jurídica tradicional regulada en el Código Civil costarricense, las cédulas hipotecarias continúan siendo utilizadas dentro del tráfico jurídico y financiero nacional. Según datos del Registro Inmobiliario del Registro Nacional, durante el período comprendido entre enero de 2020 y agosto de 2025, se aplicó el código registral HK2 —correspondiente a cédulas hipotecarias— en un total de 2413 fincas inscritas y el código registral de cancelación de cédulas hipotecarias – en un total de 1218 casos.
Lo anterior evidencia que las cédulas hipotecarias mantienen plena vigencia práctica como instrumento de garantía y circulación del crédito. Sin embargo, su regulación actual responde a un modelo concebido para títulos emitidos exclusivamente en soporte físico, lo cual resulta insuficiente frente a los procesos contemporáneos de digitalización documental, interoperabilidad institucional y modernización tecnológica del sistema registral y financiero.
La utilización de títulos físicos genera riesgos asociados a pérdida, deterioro, falsificación, destrucción material y problemas de custodia, además de mayores costos operativos y judiciales, particularmente en trámites de reposición, circulación y ejecución de garantías. Asimismo, limita la trazabilidad integral del historial de tenencia del título y dificulta la automatización e interoperabilidad de los procesos registrales y financieros.
En este contexto, la modernización y digitalización de las cédulas hipotecarias constituye una evolución natural del sistema jurídico registral costarricense, acorde con los principios de seguridad jurídica, equivalencia funcional del documento electrónico, eficiencia administrativa y transformación digital del Estado.
La implementación de cédulas hipotecarias electrónicas permitirá fortalecer la autenticidad, integridad, publicidad y trazabilidad del título, mediante el uso de firma digital avanzada y plataformas electrónicas seguras, facilitando además la circulación del crédito hipotecario y reduciendo significativamente los costos transaccionales asociados al modelo físico tradicional.
Reformas normativas:
Las cédulas hipotecarias se encuentran reguladas actualmente en los artículos 426 al 440 del capítulo II, De las Cédulas Hipotecarias, del Código Civil, constituyendo títulos valores garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles. Su naturaleza jurídica ha permitido históricamente la circulación del crédito hipotecario mediante el endoso y transmisión del título, sin necesidad de modificar registralmente la titularidad del gravamen hipotecario.
La presente iniciativa propone reformar el régimen tradicional de las cédulas hipotecarias dispuesto en el Código Civil y en el Código Procesal Civil, particularmente en los artículos 426 al 440 del Código Civil y el artículo 166 del Código Procesal Civil, incorporando expresamente la posibilidad de emisión, circulación, legitimación, ejecución y cancelación electrónica de las cédulas hipotecarias, sin alterar la naturaleza jurídica sustancial de esta figura crediticia y registral. Para ello, se mantiene el requisito formal de que toda hipoteca de cédulas deba constituirse mediante escritura pública e inscribirse en el Registro Inmobiliario, preservándose los principios registrales de legalidad, publicidad y seguridad jurídica que caracterizan al sistema inmobiliario costarricense.
La principal innovación de la reforma consiste en permitir que las cédulas hipotecarias sean emitidas electrónicamente por el Registro Inmobiliario, mediante un sistema tecnológico seguro, validado e interoperable, que garantice la autenticidad, integridad, disponibilidad y trazabilidad del título electrónico. Asimismo, se incorporan mecanismos de circulación mediante endoso electrónico, utilización obligatoria de firma digital avanzada, cancelación digital y reconocimiento expreso de fuerza ejecutiva a las cédulas hipotecarias electrónicas, permitiendo su ejecución judicial en igualdad de condiciones respecto de aquellas emitidas en soporte físico. Con ello, se pretende adecuar el régimen jurídico de las cédulas hipotecarias a los principios de equivalencia funcional del documento electrónico, modernización administrativa y transformación digital del Estado, promoviendo un sistema más ágil, seguro y eficiente para la circulación del crédito hipotecario y la gestión de garantías reales en Costa Rica.
Base legal:
La presente iniciativa encuentra sustento jurídico principalmente en las siguientes disposiciones normativas:
Ley n.° 10069, Ley sobre Letra de Cambio y Pagaré Electrónicos, la cual introduce en el ordenamiento jurídico costarricense el régimen de títulos valores electrónicos y el principio de desmaterialización documental.
Ley n.° 8454, Ley de Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos, que reconoce la equivalencia funcional y eficacia jurídica de los documentos electrónicos y de la firma digital certificada.
Código Civil, particularmente los artículos 426 al 440, que regulan el régimen jurídico de las cédulas hipotecarias.
Código Procesal Civil, artículo 166, en cuanto reconoce la fuerza ejecutiva y los mecanismos de ejecución judicial aplicables a títulos con garantía hipotecaria.
Aspectos clave de la reforma:
La propuesta incorpora una serie de modificaciones dirigidas a modernizar integralmente el régimen de las cédulas hipotecarias, entre las cuales destacan las siguientes:
Se establece expresamente la posibilidad de emitir cédulas hipotecarias en formato electrónico.
Se regulan los requisitos jurídicos y técnicos mínimos que deberán cumplir las plataformas electrónicas autorizadas para su emisión y circulación.
Se reconoce la plena validez jurídica, eficacia probatoria y fuerza ejecutiva de las cédulas hipotecarias electrónicas.
Se habilita su circulación mediante mecanismos de endoso electrónico, garantizando la trazabilidad e identificación de las personas titulares.
Se incorpora el uso obligatorio de firma digital avanzada como mecanismo de autenticación y legitimación electrónica.
Se regula la cancelación digital del título y su interoperabilidad con los sistemas del Registro Inmobiliario.
Se fortalece la seguridad jurídica mediante sistemas electrónicos seguros y mecanismos de validación tecnológica compatibles con la normativa nacional sobre documentos electrónicos.
Beneficios esperados:
La aprobación de esta iniciativa permitirá generar importantes beneficios para el sistema registral, financiero y judicial costarricense, entre ellos:
Reducción significativa de costos operativos, notariales, administrativos y de custodia documental.
Disminución en los tiempos de emisión, circulación y ejecución de las cédulas hipotecarias.
Mayor transparencia, trazabilidad y control sobre la titularidad y circulación del crédito hipotecario.
Fortalecimiento de la seguridad jurídica y reducción de riesgos asociados a pérdida, deterioro o falsificación de títulos físicos.
Impulso a mecanismos modernos de financiamiento y circulación del crédito hipotecario digital.
Mejora en la eficiencia de los procesos judiciales de ejecución de garantías hipotecarias.
Reducción de cargas administrativas y descongestionamiento judicial en procesos relacionados con reposición, cancelación o reconstrucción de títulos físicos.
Modernización tecnológica e interoperabilidad entre el Registro Nacional y otros actores del sistema financiero y jurídico.
Principales innovaciones de la iniciativa:
Entre las principales innovaciones incorporadas en el proyecto destacan:
La emisión y circulación de cédulas hipotecarias mediante medios completamente digitales.
La utilización obligatoria de firma digital avanzada para garantizar autenticidad e integridad documental.
La interoperabilidad tecnológica con el Registro Inmobiliario y plataformas electrónicas autorizadas.
El reconocimiento expreso del valor ejecutivo del título electrónico.
La regulación del endoso, transmisión y cancelación digital de las cédulas hipotecarias.
La implementación de mecanismos electrónicos de trazabilidad y control sobre la circulación del título valor.
La adaptación del régimen jurídico hipotecario costarricense a los principios de transformación digital y equivalencia funcional documental.
Implementación gradual del sistema de cédulas hipotecarias electrónicas:
Se instaura un plazo de seis meses para la emisión del reglamento y un plazo de doce meses para la entrada en vigencia de la ley y la puesta en funcionamiento del sistema electrónico de cédulas hipotecarias, atendiendo a la complejidad jurídica, tecnológica y operativa que implica la implementación de este nuevo modelo de circulación y publicidad de derechos reales de garantía.
La reglamentación dentro de los primeros seis meses permitirá definir oportunamente los aspectos técnicos, operativos, de seguridad informática, interoperabilidad institucional, trazabilidad, custodia electrónica, autenticación, firma digital y publicidad registral requeridos para la adecuada ejecución de la ley, brindando certeza jurídica a los distintos actores que participarán en el sistema. Por su parte, el plazo de doce meses para la entrada en vigencia de la ley resulta necesario para que el Registro Nacional pueda desarrollar, adquirir, adaptar, integrar, probar y poner en producción las plataformas tecnológicas requeridas para la emisión, registro, circulación, endoso, consulta y cancelación de las cédulas hipotecarias electrónicas, así como para ejecutar los procesos de capacitación, adecuación institucional, interoperabilidad con otras entidades públicas y validación de los mecanismos de seguridad y continuidad operativa.
La diferenciación de ambos plazos permite que el marco reglamentario se encuentre definido con antelación suficiente al inicio de operaciones del sistema, garantizando que el proceso de implementación tecnológica se realice bajo parámetros previamente establecidos y reduciendo los riesgos jurídicos, operativos y tecnológicos asociados a la puesta en marcha de un sistema que soportará la circulación electrónica de títulos garantizados con derechos reales inscritos.
De esta forma, se procura una transición ordenada entre el régimen actual y el nuevo modelo electrónico, asegurando que la ley entre en vigencia únicamente cuando existan las condiciones normativas, técnicas y operativas necesarias para su efectiva aplicación.
Consideraciones finales:
La presente iniciativa legislativa procura modernizar el régimen jurídico de las cédulas hipotecarias mediante su adaptación al entorno digital, incorporando mecanismos electrónicos para su emisión, circulación, endoso, cancelación y ejecución, con plena validez y eficacia jurídica. Con ello, se fortalecen la seguridad jurídica, la trazabilidad de los títulos y la eficiencia en la gestión y circulación del crédito hipotecario dentro del tráfico jurídico y financiero nacional.
Asimismo, la propuesta se alinea con los procesos de transformación digital impulsados por el Estado costarricense y con los principios de equivalencia funcional del documento electrónico, interoperabilidad institucional y simplificación administrativa, permitiendo que el Registro Nacional continúe evolucionando hacia modelos registrales más ágiles, seguros y técnicamente modernos, acordes con las necesidades actuales del país.
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA:
LEY PARA LA MODERNIZACIÓN Y DIGITALIZACIÓN DE LAS CÉDULAS HIPOTECARIAS
ARTÍCULO 1- Objeto de la ley
La presente ley regula la emisión, circulación, ejecución y cancelación de las cédulas hipotecarias electrónicas, como títulos valores electrónicos representativos de un crédito garantizado con cédula hipotecaria.
ARTÍCULO 2- Ámbito de aplicación
Esta ley será aplicable a las cédulas hipotecarias emitidas en forma electrónica, siempre que las partes se identifiquen con su respectivo certificado de firma digital avanzada.
ARTÍCULO 3- Definiciones
Para efectos de esta ley se entenderá por:
a) Cédula Hipotecaria Electrónica (CHE): título valor electrónico representativo de una obligación garantizada con una cédula hipotecaria, emitido conforme a esta ley.
b) Documento electrónico: cualquier manifestación con carácter representativo o declarativo, expresada o transmitida por un medio electrónico o informático.
c) Firma digital: conjunto de datos adjunto o lógicamente asociado a un documento electrónico, que permita verificar su integridad, así como identificar en forma unívoca y vincular jurídicamente al autor con el documento electrónico.
d) Firma digital certificada: firma digital basada en un certificado digital emitido por un certificador autorizado, conforme a la Ley n.° 8454.
e) Sistema electrónico autorizado: plataforma tecnológica certificada conforme a la Ley n.° 8454, mediante la cual se inscriben cédulas hipotecarias electrónicas, lo que incluye su desmaterialización, emisión, custodia, administración, endoso, circulación, afectación, gravamen, embargo y cualquier acto cambiario; el cual será administrado por el Registro Inmobiliario.
CAPÍTULO II
Emisión de la Cédula Hipotecaria Electrónica
ARTÍCULO 4- Requisitos de emisión de la CHE
La CHE deberá:
a) Emitirse por medio de un sistema electrónico autorizado.
b) Contener los requisitos establecidos en el artículo 426 del Código Civil.
c) Cumplir con los requisitos establecidos por las leyes vigentes asociadas a la emisión de documentos electrónicos y firma digital.
d) Estar firmada digitalmente por el emisor.
ARTÍCULO 5- Legítimo tenedor de la CHE
Para efectos de la CHE, será legítimo tenedor quien aparezca como tal en el sistema electrónico autorizado.
ARTÍCULO 6- Efecto jurídico de la emisión de la CHE
La desmaterialización, emisión, custodia, administración, endoso, circulación, afectación, gravamen, embargo y cualquier acto cambiario de la CHE se perfeccionará en el sistema electrónico autorizado.
La inscripción de la CHE asigna la titularidad y legitimación electrónica a favor del tenedor de este, facultando a este el ejercicio de los mismos derechos y facultades que el tenedor de un título en soporte físico puede ejercer sobre el título.
ARTÍCULO 7- Representación única de la CHE
La obligación garantizada por una cédula hipotecaria solo podrá ser representado por una CHE, la cual será indivisible y circulará en su totalidad, mediante endosos que deberán dejarse constar en sistema electrónico autorizado.
ARTÍCULO 8- Inscripción en el Registro Inmobiliario
El asiento registral del bien inmueble que garantiza la CHE deberá inscribirse conforme al procedimiento ordinario que aplica el Registro Inmobiliario, consignándose en el asiento el identificador único de la cédula hipotecaria electrónica emitida.
CAPÍTULO III
Circulación, Transferencia y Cancelación
ARTÍCULO 9- Transferencia
La CHE será transmisible mediante endoso electrónico a través del sistema electrónico autorizado, con firma digital del endosante, debiendo el acreedor ingresar en el sistema y hacer constar el endoso.
ARTÍCULO 10- Cancelación
La cancelación de la CHE procede:
a) Por comparecencia en escritura pública del tenedor de la CHE, para lo cual la persona registradora deberá verificar en el sistema electrónico autorizado, la legitimación del tenedor de la cédula hipotecaria que se solicita cancelar.
b) Por orden judicial.
c) Por protocolización notarial en caso de ejecución hipotecaria.
CAPÍTULO IV
Ejecución y Procedimiento Judicial
ARTÍCULO 11- Eficacia ejecutiva
La CHE tendrá fuerza ejecutiva conforme a la legislación civil, comercial y procesal aplicable.
El sistema electrónico autorizado deberá permitir la emisión de certificaciones electrónicas del historial de tenencia y legitimación. Tal certificación legitima a su titular para el ejercicio de los derechos representados en el título y tendrá carácter de título ejecutivo para efectos de su cobro. La certificación no podrá circular ni servirá para ceder o transferir ningún derecho sobre los títulos.
ARTÍCULO 12- Ejecución judicial
Para la ejecución judicial de una CHE, el acreedor deberá presentar una certificación de la cédula electrónica acompañada del historial de endosos, emitida por el sistema electrónico autorizado.
ARTÍCULO 13- Convenios para la consulta de documentos electrónicos
El Poder Judicial podrá suscribir convenios con el Registro Nacional, para que aquel pueda consultar los documentos electrónicos de certificación referidos en los procesos judiciales que les sean presentados para su conocimiento.
CAPÍTULO V
Reformas
ARTÍCULO 14- Reformas del Código Civil
Refórmense los artículos 426 al 440 del capítulo II: De las cédulas hipotecarias, del Código Civil, Ley n.° 30, del 10 de abril de 1885, en las siguientes disposiciones:
CAPÍTULO II
De las cédulas hipotecarias electrónicas
Artículo 426- Puede constituirse hipoteca para responder a un crédito representado por cédulas hipotecarias electrónicas, sin que nadie, ni aun el dueño del inmueble hipotecado, quede obligado personalmente al pago de la deuda. A esta clase de hipotecas son aplicables las disposiciones sobre hipoteca constituida para garantizar una obligación personal, con las modificaciones que se contienen en los siguientes artículos.
Artículo 427- Solo podrá constituirse la hipoteca de cédulas hipotecarias electrónicas sobre inmuebles que no estén gravados con hipoteca común anterior, pero la hipoteca de cédulas no impide la constitución de otras hipotecas de la misma clase para obtener cédulas de segundo o ulterior orden, ni la constitución posterior de hipotecas comunes.
Artículo 428- La hipoteca común podrá ser sustituida por una hipoteca de cédulas electrónicas, siempre que exista acuerdo entre deudor y acreedor, y que la anterior sea debidamente cancelada al constituirse la nueva.
Artículo 429- Toda hipoteca de cédulas electrónicas se constituirá mediante escritura pública, y deberá inscribirse en el Registro Inmobiliario. Una vez inscritas, se generará electrónicamente la correspondiente cédula hipotecaria electrónica, mediante un sistema electrónico seguro y validado, y se incorporarán a una base registral electrónica accesible para las partes.
Artículo 430- Las cédulas pueden emitirse en moneda nacional o extranjera. Las cédulas serán de un valor nominal que sea múltiplo de cien unidades monetarias.
Todas las cédulas deben estar firmadas digitalmente por el emisor y expresarán:
Identificación del inmueble hipotecado, que no podrá ser más de uno.
Identificación del tenedor legitimado conforme al sistema electrónico autorizado.
Fecha y el lugar del vencimiento.
Información sobre los intereses.
Siempre que la cédula hipotecaria devengue intereses esta deberá descontarse o pagarse del principal, al vencimiento de la obligación.
Artículo 431- La cédula hipotecaria electrónica tiene la misma fuerza y valor probatorio que el testimonio de escritura pública. Puede cederse por endoso electrónico con firma digital, debiendo constar en el sistema electrónico que disponga el Registro Inmobiliario. Su cesión será válida desde el momento en que se registre en dicho sistema. El endoso de cédulas no constituye en responsabilidad al endosante.
Artículo 432- El titular registrado de la cédula hipotecaria electrónica será considerado su legítimo propietario, salvo prueba en contrario. La cesión electrónica se reputará auténtica mientras no se impugne por los medios legales correspondientes.
Artículo 433- No se requiere acreedor al momento de constituirse la hipoteca de cédulas electrónicas, pudiendo emitirse a nombre del propietario del inmueble, quien podrá cederlas a terceros incluso después del vencimiento.
Artículo 434- En toda hipoteca de cédulas electrónicas se tendrán por renunciados los trámites del juicio ejecutivo, y la base para el remate de la finca hipotecada será el valor de la primera cédula hipotecaria.
Quien tuviere el derecho de pedir el remate, podrá hacerlo con base de la cédula o cédulas en su poder, independientemente de las que se encuentren en el de otras personas. Cuando el comprador deba recibir la finca libre de gravámenes, se pagará íntegramente al ejecutante su crédito si el monto del remate alcanzare a cubrir toda la emisión de cédulas; en el caso contrario, se la pagará en proporción su crédito. En uno y otro caso, el resto del precio quedará depositado para responder al pago de las cédulas no presentadas en la ejecución, y se procederá a la cancelación del gravamen en el Registro.
Artículo 435- La hipoteca de cédulas electrónicas garantiza, además del capital, los intereses corrientes, los de demora y gastos de ejecución, conforme se detalle en el título electrónico.
Artículo 436- En el caso de que la finca se desmejore hasta ser insuficiente para cubrir el valor de la hipoteca o hipotecas a que ella responde, cualquier tenedor de cédulas puede pedir la venta, aunque el plazo no esté vencido, y con el precio de ella se hará el pago con el descuento señalado por la ley para los pagos adelantados.
Artículo 437- Si el poseedor de la finca no la cuida y atiende como es debido y por ello queda expuesta a desmerecer hasta el punto de volverse insuficiente para cubrir la obligación por la cual responda la o las cédulas hipotecarias electrónicas, cualquier dueño de cédulas puede pedir que se quite al poseedor la administración de la finca y se dé a otra persona.
Artículo 438- Cuando la venta o administración a que se refieren los dos artículos anteriores se solicite por el dueño de cédula de un orden inferior, lo que se acuerde o resuelva no podrá perjudicar en nada las cédulas de una hipoteca anterior.
Artículo 439- La cancelación de hipoteca de cédulas electrónicas se realizará:
a) Por medio de escritura pública, en la que comparezca el tenedor legítimo.
b) Por protocolización notarial en caso de ejecución hipotecaria.
c) Por orden judicial.
d) Por cualquier otra causa de extinción de la obligación principal reconocida por el ordenamiento jurídico.
La cancelación se anotará en el sistema electrónico del Registro Nacional, sin requerirse la presentación de un documento físico.
Artículo 440- Si la deuda no devengare intereses, el poseedor de la finca puede obtener en cualquier tiempo, antes del plazo, la cancelación de la hipoteca de cédulas electrónicas, consignando el valor íntegro de estas.
ARTÍCULO 15- Reforma del Código Procesal Civil
Refórmese el artículo 166 del Código Procesal Civil, Ley n.° 9342, del 3 de febrero del 2016, en las siguientes disposiciones:
Artículo 166- Títulos. Las hipotecas comunes y de cédula, así como la prenda debidamente inscrita, constituyen títulos de ejecución con renuncia de trámites para hacer efectivo el privilegio sobre lo gravado o, en su caso, sobre la suma del seguro, así como para hacer efectivas todas las garantías personales, las cuales se entenderán limitadas al saldo en descubierto.
Las hipotecas y las prendas que por disposición legal no requieran inscripción tienen la misma eficacia. Para estos efectos, constituyen documentos idóneos, las certificaciones de la cédula electrónica emitida por el Registro Nacional, las certificaciones de las escrituras de las hipotecas comunes y las prendas inscritas, siempre que en ellas conste que las inscripciones no están canceladas o modificadas por otro asiento.
CAPÍTULO VI
DISPOSICIONES FINALES
ARTÍCULO 16- Supletoriedad normativa
En lo no previsto por esta ley, serán aplicables supletoriamente el Código Civil, el Código de Comercio, la Ley n.° 10069, sobre Letra de Cambio y Pagaré Electrónicos, y la Ley n.° 8454, sobre Certificados, Firmas Digitales y Documentos Electrónicos.
ARTÍCULO 17- Reglamentación
El Poder Ejecutivo, por medio del Ministerio de Justicia y Paz, en coordinación con el Registro Nacional, reglamentará la presente ley dentro del plazo máximo de seis meses contado a partir de su publicación.
TRANSITORIO ÚNICO- El Registro Nacional deberá desarrollar, implementar y poner en funcionamiento el sistema electrónico para la emisión, registro, custodia, circulación, endoso, cancelación y consulta de las cédulas hipotecarias electrónicas dentro del plazo máximo de doce meses contado a partir de la publicación de la presente ley.
Durante dicho plazo podrán continuar emitiéndose y circulando cédulas hipotecarias en soporte físico conforme a la legislación vigente. Una vez entrada en vigencia esta ley, las nuevas cédulas hipotecarias deberán emitirse exclusivamente en formato electrónico.
El Registro Nacional podrá realizar durante el período de implementación las pruebas, validaciones, interoperabilidades, desarrollos tecnológicos, adecuaciones operativas y demás actuaciones necesarias para garantizar el correcto funcionamiento del sistema.
Rige doce meses después de su publicación en el diario oficial La Gaceta.
Osvaldo Artavia Carballo Diputado
NOTA: Este proyecto cumplió el trámite de revisión de errores formales, materiales y ortotipográficos en el Departamento de Servicios Parlamentarios. (Fecha de subido al SIL: 01-09-2026).