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Ley 7527

Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos ( Inquilinato)

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N° 7527

LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA

DECRETA:

LEY GENERAL DE ARRENDAMIENTOS

URBANOS Y SUBURBANOS

CAPITULO I

Principios

ARTICULO 1.- Objetivo.

El derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano. El Estado tiene el deber de posibilitar la realización de este derecho.

Inspirada en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social, esta ley se propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para vivienda y otros destinos.

CAPITULO II

AMBITO DE LA LEY

ARTICULO 2.- Imperatividad.

Esta ley es de orden público.

Todo convenio contrario a sus disposiciones imperativas o prohibitivas es nulo de pleno derecho y se tendrá por no escrito. El acuerdo de partes es válido ante las disposiciones permisivas o facultativas de esta ley o en ausencia de norma expresa, de no ser que el pacto viole otra disposición imperativa o prohibitiva del ordenamiento jurídico costarricense.

ARTICULO 3.- Irrenunciabilidad de derechos.

Los derechos conferidos en esta ley a los arrendatarios son irrenunciables.

La nulidad de pleno derecho de las estipulaciones que contengan renuncias a los derechos de los arrendatarios, no afecta la validez del resto de la contratación.

ARTICULO 4.- Ambito de aplicación.

Esta ley rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.

Se aplicarán supletoriamente, las disposiciones del Código Civil, en tanto no contravengan lo dispuesto en la presente ley.

ARTICULO 5.- Destino ilegal.

El destino para el cual se arrienda un inmueble no puede ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad públicas.

Es nulo de pleno derecho el contrato o la estipulación que contravenga esta norma.

ARTICULO 6.- Estado, entes descentralizados y municipalidades.

El Estado, los entes públicos descentralizados y las municipalidades, en calidad de arrendadores o arrendatarios, están sujetos a esta ley, salvo disposición expresa de su propio ordenamiento jurídico.

El procedimiento de licitación se rige por las disposiciones legales y reglamentarias de la contratación administrativa.

ARTICULO 7.- Inaplicabilidad de la ley.

Se excluyen del ámbito de aplicación de esta ley:

a) Los hoteles, las pensiones, las hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los usuarios de sus servicios.

b) Las viviendas y los locales con fines turísticos, ubicados en zonas aptas para ese destino, según los califique el Instituto Costarricense de Turismo, mediante resolución motivada, siempre que se alquilen por temporadas. Esa resolución se publicará en el diario oficial.

c) Las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias o con ocasión de festividades.

d) La ocupación de espacios destinados al estacionamiento o la guarda de vehículos, excepto si se vinculan con el arrendamiento de un local.

e) El arriendo de espacios publicitarios.

f) El comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado. El comodatario u ocupante no modifica su calidad por el hecho de abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad y otros que se deriven del uso del bien, aunque haya registrado a su nombre esos servicios.

g) El uso de viviendas, locales u oficinas asignados a administradores, encargados, porteros, guardas, peones, empleados y funcionarios por razón del cargo que desempeñan o del servicio que prestan, aunque deban abonar los consumos de acueducto, alcantarillado, electricidad u otros servicios derivados del uso del bien o porque se haya convenido el uso del bien como remuneración en especie.

h) Los contratos en que, al arrendarse una finca con casa de habitación, la finalidad primordial sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.

CAPITULO III

CONTRATACION

ARTICULO 8.- El arrendamiento.

Existe arrendamiento o locación cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado.

Quien cede el uso y goce de la cosa se denomina arrendador o locador y el que paga el precio, arrendatario, locatario o inquilino. El precio se llama alquiler o renta.

ARTICULO 9.- Facultad de dar.

Pueden dar en arriendo el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo, siempre y cuando no sea el de arrendamiento, y quien actúe en el ejercicio de un poder especial o generalísimo o de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

El copropietario de una cosa indivisa no puede arrendarla sin el consentimiento de los demás partícipes.

La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

ARTICULO 10.- Facultad de recibir.

Puede tomar en arriendo todo el que posea capacidad jurídica o esté legalmente representado.

Para tomar en arriendo a nombre de un tercero se requiere poder especial o generalísimo o tener el ejercicio de una facultad legalmente conferida por autoridad competente.

En el arrendamiento, son de aplicación las prohibiciones contenidas en el artículo 1068 del Código Civil o las de cualquier otra disposición legal imperativa. La contravención a estas normas producirá la nulidad del contrato, con derecho a la reparación por daños y perjuicios.

ARTICULO 11.- Contenido del contrato.

En los contratos de arrendamiento escritos, el documento deberá contener, por lo menos, las siguientes estipulaciones:

a) Nombres, calidades y personerías del arrendador y del arrendatario.

b) Cita de inscripción, en el Registro Público, del inmueble objeto del contrato. Si el bien no está inscrito, el contrato mencionará el documento fehaciente donde conste el derecho de propiedad o de posesión. Además, se indicará la ubicación exacta del inmueble.

c) Descripción detallada del inmueble arrendado y sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento, el estado de conservación de los bienes y, en su caso, los vicios o defectos que acompañan la cosa.

d) Descripción individualizada de otros muebles no fungibles que las partes convengan incluir en la contratación, con sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo útil para identificarlos.

e) Mención expresa del destino específico al que se dedicará el inmueble arrendado.

f) Monto del precio del arrendamiento o alquiler, lugar donde se pagará y forma de pago.

g) Plazo del arrendamiento.

h) Domicilios que las partes señalan para las notificaciones.

i) Otras cláusulas convenientes para los contratantes, en concordancia con lo dispuesto en esta ley.

j) Fecha del contrato.

ARTICULO 12.- Destino doble.

De concurrir la doble finalidad de habitación y otro destino, las disposiciones de esta ley se aplicarán atendiendo lo principal, según la naturaleza de la cosa arrendada. En caso de duda, se tendrá por destino principal el de habitación.

ARTICULO 13.- Consentimiento.

El contrato de arrendamiento es perfecto entre las partes desde que convienen en cosa y precio.

El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse claramente ya sea por escrito, de palabra o por hechos de los que, necesariamente, se deduzca su voluntad.

ARTICULO 14.- Vicios del consentimiento.

Es nulo el contrato en que se consiente por error, fuerza, intimidación o dolo.

El que contrata por vicio del consentimiento tiene derecho a indemnización por daños y perjuicios. Será indemnizado solidariamente, tanto por quien lo indujo a contratar como por quien obtuvo beneficio de la contratación.

ARTICULO 15.- Vicios redhibitorios.

En lo referido a vicios redhibitorios, se estará a lo dispuesto en los artículos 1133 y 1134 del Código Civil.

ARTICULO 16.- Convenio verbal y comprobante de pago.

En ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y lascaracterísticas propias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por todos los medios de prueba de la legislación civil.

El comprobante de pago o el recibo del precio, extendido por el arrendador, servirá para demostrar la existencia del contrato de arrendamiento y el precio del arriendo, cuando así se desprenda claramente de ese documento.

ARTICULO 17.- Exoneración fiscal.

Los contratos de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía, que consten en instrumento público o en documento privado, así como los documentos resultantes de la ejecución o de la extinción del contrato, están exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres.

ARTICULO 18.- Fecha cierta.

Las autoridades judiciales en materia civil del lugar donde se encuentra el inmueble arrendado, sin perjuicio de las otras formas autorizadas por ley, procederán a poner fecha cierta en todo contrato, nota o documento relacionado con los arrendamientos regidos por esta ley.

La actuación judicial se realizará a solicitud verbal de cualquier persona, sin resolución ni trámite alguno y sin causar derechos ni pagar especies fiscales o timbres. Bastará que la autoridad judicial exprese una razón breve en el libro de entradas de juicios, o de la manera que señale la Corte Plena.

ARTICULO 19.- Notificación.

Una parte de la relación arrendaticia puede notificar a la otra, mediante acta notarial o por simple entrega del documento en la casa de habitación o en el domicilio señalado en el contrato.

Cuando el destinatario no quiera o no pueda firmar el recibo deldocumento o no se encuentre en los lugares indicados, la notificación se entregará a cualquier persona que aparente ser mayor de quince años que se halle en la casa de habitación o en el domicilio señalado. En tales casos, a falta de notario, la notificación se practicará ante dos testigos o ante la autoridad de policía del lugar, quienes deberán anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la copia del documento.

CAPITULO IV

BIENES

ARTICULO 20.- El bien arrendado.

La cosa arrendada debe ser el total de un inmueble edificado o una parte de él, con sus instalaciones, servicios, accesorios y espacios sin construir incorporados al arrendamiento. Debe estar en buenas condiciones de seguridad y salubridad y ser adecuada para su destino.

ARTICULO 21.- Bienes muebles no fungibles.

También pueden formar parte del arrendamiento los muebles no fungibles que las partes convengan incluir. Estos bienes deben ser individualizados en el contrato según sus características, numeración, estado de conservación y cualquier otro signo que sirva para identificarlos.

Los bienes fungibles que se consumen por el uso no pueden ser materia de arrendamiento.

ARTICULO 22.- Servicios básicos y excusión de pagar.

No pueden arrendarse edificaciones para vivienda o cualquier otro destino, sin servicios básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad, excepto los inmuebles ubicados en zonas rurales donde no existan esos servicios. En tales casos, el arrendador proveerá al inquilino de medios alternativos adecuados, tanto en lo referente a servicios sanitarios como de acueducto y desaguadero.

Toda vivienda o local debe ajustarse a las normas técnicas establecidas en la Ley General de Salud, la Ley de Construcciones y los reglamentos respectivos, en cuanto a las especificaciones técnicas y los estándares mínimos de calidad, vigentes a la fecha de la construcción de la vivienda.

La falta de servicios básicos y adecuados en una vivienda o local, a juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebración del contrato, faculta al arrendatario para pagar mediante depósito a la orden de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador pueda invocar la resolución del contrato. En estos casos, le corresponderá al interesado acudir al procedimiento establecido en el artículo 124 de esta ley.

ARTICULO 23.- Usufructo.

El usufructuario puede arrendar el bien, en todo o en parte, de acuerdo con las condiciones y el plazo de su propio derecho.

Al celebrarse el contrato de arrendamiento, el arrendatario queda sujeto a los términos y las condiciones del derecho de usufructo que constan en el Registro Público, los cuales deben ser advertidos por el usufructuario al formalizar el contrato.

Si el usufructuario no cumple con la advertencia mencionada en el párrafo segundo de este artículo, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.

El contrato de arrendamiento contrario a estas normas es nulo.

ARTICULO 24.- Fideicomiso.

El fiduciario puede arrendar el bien inscrito a su nombre en propiedad fiduciaria, en el Registro Público.

Al celebrarse el contrato, el fiduciario deberá advertir las limitaciones y las condiciones estipuladas en el fideicomiso, que puedan afectar los derechos del arrendatario. Si el fiduciario no cumple con lo anterior y por esa causa el contrato se anula, el arrendatario tendrá derecho a indemnización por daños y perjuicios.

El contrato de arrendamiento contrario a las cláusulas del fideicomiso inscrito en el Registro Público es nulo.

ARTICULO 25.- Condominio.

El piso, el apartamento o el local de un inmueble en condominio puede ser arrendado.

El arrendatario debe ejercer su derecho al uso y goce de la cosa con estricta sujeción a las facultades y las obligaciones establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal, No. 3670, del 22 de marzo de 1966, y en el Reglamento del condominio; además, debe acatar los acuerdos generales de la asamblea de propietarios que el arrendador le comunique al celebrarse el contrato.

Las partes podrán pactar que los gastos correspondientes a la vivienda arrendada o sus accesorios corran por cuenta del arrendatario y se asimilen al pago de la renta.

El arrendatario tiene derecho a participar, sin voto, en las deliberaciones de la asamblea de propietarios del condominio. En ausencia del arrendador, este podrá autorizar, por escrito, al arrendatario para que participe con voto en los asuntos directamente relacionados con el uso de la vivienda o el local que ocupa y los servicios que utiliza.

CAPITULO V

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

ARTICULO 26.- Obligaciones del arrendador.

Aunque no exista pacto expreso, son obligaciones del arrendador:

a) Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato.

b) Entregar, al arrendatario, el bien objeto del arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos, en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las cosas excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligación de restaurar las cosas en mal estado.

c) Conservar la cosa en buen estado, conforme a las disposiciones de esta ley y el contrato de arrendamiento.

d) No perturbar, de hecho ni de derecho, al arrendatario; tampoco estorbar ni embarazar, de manera alguna, el uso y goce de la cosa arrendada, de no ser por reparaciones urgentes o necesarias.

e) Las demás obligaciones indicadas en esta ley o en el contrato de arrendamiento.

ARTICULO 27.- Evicción y saneamiento.

Cuando, por causa de evicción, el arrendatario resulta privado del uso o goce de la cosa arrendada, el contrato se extingue y el arrendador está obligado al saneamiento.

El arrendatario tendrá derecho a ser indemnizado por el arrendador, por daños y perjuicios, de acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y las consecuencias de su privación.

ARTICULO 28.- Evicción parcial.

Si el arrendador fuera vencido en juicio sobre una parte de la cosa arrendada, el arrendatario podrá reclamar una disminución del precio o la extinción del contrato si resulta privado de una parte principal de la cosa y reclamar los daños y perjuicios sufridos.

ARTICULO 29.- Causa conocida de evicción.

En los casos de los artículos anteriores, el derecho del arrendatario para demandar daños y perjuicios, no tendrá lugar si, al celebrar el contrato, conocía el peligro de evicción y ese conocimiento conste por escrito.

ARTICULO 30.- Defectos graves.

El arrendador responde por los defectos graves de la cosa arrendada cuando le impidan o disminuyan notablemente al arrendatario el uso y goce de ella, aunque sobrevengan en el curso del arrendamiento.

El arrendatario puede invocar la rescisión del contrato o pedir una disminución proporcional del precio; además, reclamar indemnización por daños y perjuicios, salvo que haya conocido los defectos al tiempo de celebrarse el contrato y ese conocimiento conste en forma escrita.

ARTICULO 31.- Actuaciones prohibidas al arrendador.

El arrendador no puede:

a) suprimir ni reducir los servicios de acueducto, alcantarillado, electricidad ni otros servicios necesarios para el uso y goce de la cosa;

b) impedir ni restringir el acceso, la luz o la ventilación de la edificación;

c) realizar cualquier otra acción que menoscabe, altere o amenace el derecho del arrendatario al disfrute pacífico de la cosa.

Si por acción u omisión de un tercero se afecta el pleno uso y goce de la cosa arrendada, en perjuicio de los servicios básicos citados, el arrendador deberá remover los obstáculos o las limitaciones que afectan el derecho del arrendatario. Si no lo hace, infringirá las prohibiciones prescritas en este artículo.

El arrendatario tendrá derecho a reclamar indemnización por daños y perjuicios debidos a acciones u omisiones tanto del arrendador como de sus representantes.

ARTICULO 32.- Hechos de terceros.

El arrendador no está obligado a garantizar, al arrendatario, vías de hecho de terceros, que no pretendan la propiedad, una servidumbre o el uso y goce de la cosa. El arrendatario sólo tiene acción contra los autores de los hechos.

ARTICULO 33.- Obligación de mantener el bien.

La obligación del arrendador de mantener el bien en buen estado, consiste en efectuar las reparaciones que exija el deterioro de la cosa, causado por la calidad, el vicio o el defecto de ella o el que suceda por culpa del arrendador, sus representantes o sus dependientes.

Las partes podrán convenir a cuál le corresponderá reparar los deterioros originados por el uso de la cosa o el paso del tiempo. A falta de estipulación expresa en contrario, esa obligación recaerá sobre el arrendador, salvo lo dispuesto en el artículo 49 de esta ley.

ARTICULO 34.- Reparaciones necesarias.

Sin derecho a elevar por ello la renta, el arrendador está obligado a reparar cuanto sea necesario, a fin de conservar la cosa en buen estado para el uso al que ha sido destinada, a menos que el deterioro sea imputable al arrendatario o que, por esta ley o convenio, le corresponda repararlo al arrendatario.

El arrendatario deberá comunicar de inmediato al arrendador, la urgencia de efectuar las reparaciones necesarias para evitar daños mayores al bien.

ARTICULO 35.- Reparaciones urgentes y excusión de pagar.

Cuando el arrendador, notificado por el arrendatario de la urgencia de efectuar las reparaciones que le corresponden, no inicia la obra dentro del plazo de diez días hábiles, salvo que el retraso sea motivado por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario está autorizado para efectuarlas por cuenta del arrendador. Además, puede retener la parte del alquiler correspondiente al costo de las reparaciones, más el cargo por intereses, de acuerdo con la tasa básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento, o bien, invocar la resolución del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

Lo anterior procede siempre y cuando el arrendatario no haya conocido la urgencia de las reparaciones al celebrar el contrato, excepto si en este las ha acordado. Cuando el arrendatario ha iniciado las reparaciones, el arrendador podrá asumirlas en el estado en que se encuentren. En este caso, pagará al arrendatario los costos en los que haya incurrido, de conformidad con lo establecido en este artículo.

Artículo 36.- Inconformidad del arrendador. Cuando el arrendador no esté conforme con las reparaciones solicitadas por el arrendatario o con el monto de ellas podrá recurrir a la autoridad judicial competente, mediante el proceso sumario, sin que por ello se suspendan las reparaciones en la cosa arrendada.

(Así reformado por el artículo 184 aparte 3) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero del 2016)

ARTICULO 37.- Mejoras y reparaciones del arrendatario.

El arrendador debe pagar las mejoras y las reparaciones efectuadas por el arrendatario sólo si en el contrato o, posteriormente, lo autorizó por escrito a realizarlas y se obligó a pagarlas o en el caso del artículo 35 de esta ley.

Las mejoras y las reparaciones realizadas por el arrendatario quedarán en beneficio del bien, salvo pacto expreso en contrario, o de mejoras que puedan ser retiradas sin menoscabo de la edificación.

ARTICULO 38.- Molestias por reparaciones.

El arrendatario debe soportar las molestias que le ocasionen las reparaciones a cargo del arrendador.

Cuando interrumpan el uso y goce de la cosa, en todo o en parte, o sean racionalmente imposibles de soportar, el arrendatario puede, según las circunstancias, invocar la rescisión del contrato o exigir una rebaja de la renta, proporcional al tiempo que duren las reparaciones.

ARTICULO 39.- Paredes divisorias.

El arrendatario tendrá los derechos expresados en el artículo anterior cuando el arrendador fuera obligado a tolerar trabajos del propietario vecino, en las paredes divisorias, por los cuales se inutilice, durante algún tiempo, parte de la cosa arrendada.

ARTICULO 40.- Cambios en la forma del bien.

El arrendador no puede cambiar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento del arrendatario, aunque los cambios que pretenda no le causen daño o perjuicio aparente.

ARTICULO 41.- Obras sin autorización del arrendatario.

Si el arrendador pretende realizar, en la cosa arrendada, innovaciones u obras que no sean reparaciones o si las ha efectuado contra la voluntad del arrendatario, este puede, según el caso, oponerse a que las haga, o demandar la demolición y la restitución de la cosa a su estado original, o bien, invocar la rescisión del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios.

ARTICULO 42.- Caso fortuito o fuerza mayor.

Si, durante la vigencia del contrato de arrendamiento, la cosa arrendada se pierde o es destruida en su totalidad o en su parte principal por caso fortuito o por fuerza mayor, el contrato se extinguirá.

Si la destrucción es parcial, pero la cosa se encuentra en condiciones apropiadas para su destino, el arrendatario podrá exigir reparar el bien y disminuir el precio durante el tiempo de la reparación, según sea la importancia de la parte destruida.

Si la reparación implica una evidente mejora de las condiciones anteriores de las construcciones e instalaciones, igualmente podrá pedirse un incremento en el alquiler.

Si la cosa solamente está deteriorada, el contrato subsistirá; pero el arrendador estará obligado a reparar, inmediatamente, el deterioro hasta dejarla en buen estado.

ARTICULO 43.- Excusión de pagar.

Si, por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en condiciones de ser usada por el arrendatario, la renta no se causará mientras dure el impedimento o se reducirá proporcionalmente a la disminución del uso.

CAPITULO VI

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

ARTICULO 44.- Obligaciones del arrendatario.

Son obligaciones del arrendatario:

a) Pagar el precio del arrendamiento, en la fecha convenida, sin perjuicio de lo establecido en el párrafo tercero del artículo 58 de esta ley.

b) Servirse de la cosa exclusivamente para el destino convenido.

c) Conservar la cosa arrendada en buen estado.

d) Restituir la cosa al arrendador al final del contrato.

e) Acatar las disposiciones legales o reglamentarias aplicables al uso de la cosa o la actividad a la que se destina.

f) Las demás que se indican en esta ley o el contrato de arrendamiento.

ARTICULO 45.- Destino del bien.

Según el contrato de arrendamiento, el arrendatario no puede cambiar la actividad para la que se destina la cosa.

El arrendatario debe limitarse al uso y al goce estipulados, salvo autorización escrita del arrendador.

A falta de estipulación expresa en el contrato, el destino de la cosa será el mismo para el cual ha servido antes o el que le corresponda, según su propia naturaleza.

El cambio de destino de la cosa arrendada, que el arrendador no haya autorizado, en forma escrita, aunque a él no le traiga perjuicio, lo faculta para presentar el desahucio o invocar la resolución del contrato.

No se considerará cambio del destino para vivienda, la instalación, en el inmueble arrendado, de una pequeña industria doméstica o artesanal o el ejercicio de una profesión liberal o técnica, siempre que elarrendatario y su familia, habiten la edificación, cuando las actividades cumplan con las disposiciones sanitarias y municipales respectivas y no representen inconvenientes para el vecindario, por emanaciones, vibraciones o ruidos molestos, ni le causen deterioros al bien.

La valoración de estos extremos quedará a juicio del Tribunal competente.

En todo caso, dentro de los ocho días siguientes, el arrendatario está obligado a comunicar por escrito, al arrendador, la concurrencia de uso. Si la comunicación oportuna no se realiza en esa forma, eso dará derecho al arrendante para resolver el contrato y pedir el desahucio.

ARTICULO 46.- Recibo del bien.

A falta de descripción sobre el estado de conservación del bien al inicio del arrendamiento, la ley presume que el arrendatario lo recibió en buen estado, salvo prueba en contrario.

ARTICULO 47.- Deber de conservar el bien.

El arrendatario debe conservar la cosa en buen estado y responder por todo daño o deterioro que se cause por su falta, culpa, negligencia o por la acción u omisión de las personas que habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes, huéspedes y visitantes.

ARTICULO 48.- Conservación del bien en buen estado.

El arrendatario no conservará la cosa en buen estado cuando:

a) El daño o deterioro de la cosa sea por su falta, culpa o negligencia o por la de las personas designadas en el artículo anterior o cuando la abandone sin dejar a una persona que la cuide.

b) Realice obras nocivas a la cosa arrendada o que alteren su forma o su destino, sin la autorización expresa del arrendador.

c) Deje de efectuar las reparaciones a las que se comprometió en el contrato o las que le corresponda realizar de acuerdo con esta ley.

ARTICULO 49.- Obligación del arrendatario de reparar.

En los casos señalados en el artículo anterior, el arrendador puede exigir al arrendatario efectuar las reparaciones, realizarlas por cuenta del arrendatario y cargar su costo a la renta, obligarlo a destruir las obras hechas sin su autorización, o bien, invocar la resolución del contrato y reclamar daños y perjuicios.

ARTICULO 50.- Daños y deterioros.

El arrendatario debe reparar los daños y los deterioros causados por las personas que habitan o visitan el edificio.

ARTICULO 51.- Inspección del bien.

El arrendatario tiene el deber de permitir al arrendador la inspección de la cosa arrendada, conforme a las siguientes reglas:

a) El arrendador podrá visitar el bien, una vez por mes o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día o en las horas que el establecimiento se encuentre abierto. Lo inspeccionará en presencia del arrendatario o, en su defecto, ante cualquier otra persona mayor de edad que se encuentre en la casa o local.

b) El arrendador podrá hacerse acompañar por un ingeniero civil o un arquitecto y por otro técnico, al inspeccionar las instalaciones o los accesorios del bien.

Durante la inspección, podrán trazarse planos, tomarse fotografías y anotarse los daños y los deterioros existentes.

c) Cuando el arrendatario no permita inspeccionar el bien, después de ser requerido en dos ocasiones mediante notificación, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato.

ARTICULO 52.- Deber del arrendatario de avisar.

Si, durante el período del arrendamiento, aparece un vicio o defecto grave en la cosa arrendada, o si urgen medidas de protección para el bien contra un peligro o un daño previsible, el arrendatario debe avisar, de inmediato, al arrendador.

El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa por parte de terceros.

Si, en alguno de los casos previstos en este artículo, el arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al arrendador y se produce o se agrava el daño o la acción sobre la cosa, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato y demandar indemnización por daños y perjuicios.

ARTICULO 53.- Circunstancias eximentes de culpa.

No habrá culpa por parte del arrendatario si la pérdida, total o parcial, de la cosa arrendada, su deterioro o la imposibilidad de su destino, fue motivada por la propia calidad, vicio o defecto de la cosa, por caso fortuito o por fuerza mayor.

ARTICULO 54.- Goce abusivo del bien.

El arrendatario tiene el deber de usar la cosa arrendada sin ocasionar peligro o perturbación a la tranquilidad pública.

Cuando, en la vivienda o en el local arrendado para cualquier destino, tengan lugar actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas, el hecho constituirá un goce abusivo del bien por parte del arrendatario y se podrá invocar la resolución del contrato.

ARTICULO 55.- Devolución del bien.

Al concluir el arriendo, el arrendatario debe devolver la cosa en buen estado, salvo lo que haya perecido o se haya menoscabado por el tiempo, por caso fortuito o por fuerza mayor.

El arrendatario no es responsable de los deterioros originados en la propia calidad, el vicio o el defecto de la cosa.

CAPITULO VII

PRECIO

ARTICULO 56.- Precio cierto y determinado.

La renta o precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en cualquier otro valor equivalente, con tal que sea cierto y determinado. El arrendatario tiene el derecho irrenunciable de exigir la entrega del recibo o comprobante de pago mencionado en el artículo 16 de esta ley, del cual el arrendador conservará una copia. De no entregar el arrendador ese documento, el arrendatario gozará plenamente de los derechos que le confiere la presente ley.

ARTICULO 57.- Moneda extranjera.

Si la obligación de pagar el precio se conviene en moneda extranjera, el arrendatario tendrá opción para cancelar la renta en colones, al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada vigente en el Banco Central de Costa Rica a la fecha del pago.

ARTICULO 58.- Precio y pago.

La renta será la que libremente estipulen las partes. El pago de la renta será por períodos de un mes, salvo pacto en contrario. El arrendatario puede efectuar el pago dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento del respectivo período de pago.

El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo de pago, salvo que se haya pactado utilizar otros procedimientos para acreditar, de forma fehaciente, el cumplimiento efectivo de la obligación de pago del arrendatario.

En el arrendamiento para vivienda, el arrendador no puede exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta.

ARTICULO 59.- Garantías.

Las garantías que acompañan el contrato de arrendamiento, cualquiera sea su naturaleza, responderán por el pago de los alquileres y por todas las demás obligaciones derivadas de la ley o del contrato, salvo pacto expreso en contrario.

ARTICULO 60.- Vigencia de la obligación de pago.

El arrendatario está obligado a pagar el alquiler desde el día en que recibe el bien y debe seguir pagándolo hasta el día en que lo entregue al arrendador.

La presentación de un proceso de extinción del arrendamiento, por cualquier causa, no exime al arrendatario de pagar la renta en la forma convenida. El incumplimiento del arrendatario facultará al arrendador para invocar, en el mismo proceso, la resolución del contrato, con base en la falta de pago del precio, mientras no se haya dictado sentencia firme.

ARTICULO 61.- Realidad del pago.

El pago debe corresponder al precio convenido. Si se paga mediante cheque o cualquier título valor o por cualquier otra modalidad de pago, el descargo de la obligación queda sujeto al recibo en dinero efectivo del precio convenido.

ARTICULO 62.- Pago en fecha posterior.

La aceptación del pago por el arrendador, en una fecha posterior a la acordada, no significa modificación del convenio sobre el día o el período de pago, salvo pacto escrito en contrario.

El arrendador comunicará al arrendatario, por cualquier medio escrito, su decisión de poner fin a la tolerancia. Para emprender acciones judiciales por este concepto, el arrendador debe haber cumplido con este requisito.

ARTICULO 63.- Lugar de pago.

El precio será pagado en el lugar convenido. A falta de convenio, el pago debe efectuarse en el inmueble arrendado.

ARTICULO 64.- Pago de servicios públicos.

Las partes convendrán a cuál de ellas corresponderá el pago de los servicios públicos de acueducto, alcantarillado sanitario, electricidad u otros servicios originados en el uso de la cosa.

A falta de convenio, al arrendantario le corresponde pagar esos servicios, excepto la cuota básica del agua. Los recibos por los servicios públicos correspondientes deberán ser entregados en el inmueble arrendado.

El pago de cuotas de servicios públicos que correspondan al arrendatario se asimilará al pago del precio del arrendamiento e integrará con éste una obligación única e indivisible.

El arrendatario está facultado para pagar el monto de los servicios públicos que utilice y que por convenio correspondan al arrendador, y para deducir de la renta el importe respectivo. De igual forma podrán deducirse los costos de reconexión de los servicios públicos en cuestión.

Si la entidad que suministra un servicio público lo suspende por falta de pago del arrendador, el arrendatario puede abonar a lo adeudado lo correspondiente a la última mensualidad del servicio.

ARTICULO 65.- Derecho de retención.

El arrendador, para seguridad de pago, puede retener los objetos legalmente embargables con que la cosa arrendada se encuentre amueblada, guarnecida o provista, que pertenezcan al arrendatario, su cónyuge, sus hijos y sus padres por consanguinidad o afinidad.

Se presumirá que pertenecen al arrendatario los bienes que están en el inmueble arrendado, salvo que exista prueba documental fehaciente en contrario.

Los bienes retenidos responden, con preferencia a cualquier otro acreedor, salvo los que tengan derecho real, no sólo al pago del precio o renta, sino a los servicios, las reparaciones y todas las demás obligaciones derivadas del contrato.

Cuando los bienes se han trasladado fuera del inmueble arrendado, sin el conocimiento del arrendador o con su oposición, éste podrá exigir que sean devueltos a la propiedad, dentro del mes siguiente al día del traslado.

ARTICULO 66.- Depósito judicial del precio.

Dentro del plazo que se establece en el tercer párrafo del artículo 58 de esta ley, el arrendatario puede pagar el precio del arrendamiento, mediante depósito judicial, sin necesidad de oferta real de pago.

Para que el pago sea válido, el depósito debe efectuarse a la orden de la autoridad judicial competente del lugar donde está situado el inmueble y, en la boleta de depósito, deben indicarse el período de arrendamiento al cual corresponde el pago y la dirección exacta del arrendador, a quien el Tribunal deberá notificarle la existencia del depósito.

Los depósitos siguientes, para ser válidos, deben efectuarse a la orden de la misma autoridad.

Si el arrendatario se limita a depositar la renta, sin promover diligencias de consignación de pago, la autoridad judicial competente girará al arrendador el monto del depósito, sin dilación de trámites ni notificaciones y declarará firme la resolución que recaiga. Los depósitos siguientes se girarán sin que precise nueva resolución.

Artículo 67.- Reajuste del precio para vivienda. En los arrendamientos para vivienda, el precio convenido se actualizará al final de cada año del contrato.

Salvo acuerdo más favorable para el inquilino, el reajuste se regirá por las siguientes reglas:

a) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea menor o igual al diez por ciento (10%), el arrendador está facultado, de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje igual o menor a la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato. La inflación se calculará de acuerdo con el índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

b) Cuando la tasa de inflación acumulada de los doce meses anteriores al vencimiento de cada año del contrato sea mayor al diez por ciento (10%), el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos ( Mivah ), con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, establecerá el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese diez por ciento (10%) ni mayor que la tasa anual de inflación.

(Nota de Sinalevi: Mediante resolución N° DMVAH-0014-2022-MIVAH del 7 de octubre de 2022, se acordó Informar y recordar a la población en general que, en cumplimiento de lo establecido en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y sus reformas, para efectos de arrendamientos para vivienda:

• el precio convenido entre las partes puede ser reajustado anualmente;

• salvo que exista un acuerdo más favorable para la persona inquilina, el reajuste anual máximo del precio convenido entre las partes para alquiler de vivienda para el mes de setiembre de 2022 equivale a 10,07% ;

• cualquier reajuste de la renta, superior al establecido, será nulo de pleno derecho.

• es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor;

• cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste; y - en caso de reajuste, éste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.)

El reajuste regirá a partir del período de pago siguiente a aquel en que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con certificación del Instituto Nacional de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial.

Si el arrendatario no está conforme con el reajuste puede depositar, judicialmente, el precio anterior, pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador.

Cualquier reajuste de la renta, superior al establecido en este artículo, será nulo de pleno derecho.

Es válido el convenio de partes que acuerde un reajuste de precio menor y el pacto escrito por el cual se conviene en reajustes menores al índice oficial de precios al consumidor, del Instituto Nacional de Estadística y Censos.

Cuando el precio del arrendamiento de una vivienda sea en moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin derecho a reajuste.

(Así reformado por el artículo 1° de la ley N° 9354 del 4 de abril del 2016)

ARTICULO 68.- Nulidad del reajuste.

En los arrendamientos para vivienda es nulo de pleno derecho todo convenio en el cual se establezcan reajustes a la renta superiores a los mencionados en el artículo anterior, sean fijos o porcentuales, periódicos o únicos, y no importa quien sea el obligado, el tipo de documento donde aparezca la obligación, la forma de la obligación y el lugar de pago, en tanto se pruebe la conexidad entre el precio del arrendamiento y la obligación que se contrae.

ARTICULO 69.- Reajuste del precio para otros destinos.

En los arrendamientos para otros destinos ajenos a vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes.

A falta de convenio entre las partes, al final de cada año del contrato se podrá plantear proceso sumario para definir el reajuste del precio, o bien, someterse la controversia a la decisión de árbitros o peritos, según las reglas del Código Procesal Civil.

CAPITULO VIII

PLAZO

ARTICULO 70.- Plazo del arrendamiento .

La duración del arrendamiento no podrá ser inferior a tres años. Se entenderán convenidos por el plazo de tres años, los arrendamientos para los que se haya estipulado una duración inferior o no se haya fijado el plazo de duración. El plazo se contará a partir del día en que el arrendatario recibe el bien.

ARTICULO 71.- Prórroga tácita.

Habrá prórroga tácita del arrendamiento cuando el arrendador no haya notificado al arrendatario, la voluntad de no renovar el contrato, por lo menos tres meses antes de la expiración del plazo original o el prorrogado anteriormente.

La prórroga tácita será por un nuevo período de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien. Con la prórroga tácita, quedan vigentes todas las estipulaciones del contrato.

Sin perjuicio de la prórroga tácita operada, las partes podrán convenir en modificar las cláusulas del contrato.

ARTICULO 72.- Extinción del contrato por el arrendatario.

Salvo pacto escrito en contrario, el contrato de arrendamiento se extingue cuando el arrendatario avisa al arrendador, con tres meses de anticipación, su voluntad de terminar el arrendamiento.

La extinción del contrato no altera las responsabilidades de las partes en cuanto a los demás derechos y obligaciones nacidos del arrendamiento.

ARTICULO 73.- Plazo en el usufructo y el fideicomiso.

El plazo de los arrendamientos, otorgados por usufructuarios y fiduciarios, expirará al término de duración del derecho del arrendador, salvo que el título inscrito en el Registro Público autorice, expresamente, para arrendar por un plazo mayor.

ARTICULO 74.- Departamentos y locales en vivienda propia.

Cuando, en un inmueble ocupado por el propietario para su propia vivienda, la edificación se divida o se levante una nueva para arrendar departamentos o locales, con muebles o servicios o sin ellos, el arrendador puede poner término al contrato, sin tener en cuenta el plazo convenido ni el tiempo transcurrido, siempre que la relación arrendaticia se ajuste a las previsiones de este artículo.

Para aplicar estas disposiciones son requisitos indispensables:

a) Que los apartamentos que se arrienden para vivienda o locales para cualquier otro destino, no sean más de dos.

b) Que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local tengan la entrada principal en común.

c) Que, de tener entradas separadas, ambos ocupen los mismos niveles del inmueble o compartan espacios internos, edificados o no.

Para que se produzca la extinción del contrato, bastará que el arrendador notifique al arrendatario, con un mes de anticipación, su voluntad de poner fin al arrendamiento.

Si el inmueble deja de ser habitado por el propietario, su cónyuge, sus ascendientes o sus descendientes por consanguinidad o afinidad, cesará la aplicación de este artículo y la extinción del arrendamiento solo se producirá por las demás causas que se establecen en esta ley.

En un inmueble inscrito en el Registro Publico, a nombre de personas jurídicas, el derecho del propietario lo ejercerá la persona que, por acuerdo de la asamblea general, ocupa el inmueble.

En la enajenación del inmueble, cualquiera sea la causa, el nuevo propietario se subrogará en el derecho del arrendador frente a los arrendatarios, siempre que haya entrado a habitar la vivienda al producirse el traspaso.

El desalojamiento se tramitará por la vía de desahucio administrativo.

Las partes podrán acordar la exclusión de este régimen para el departamento o local arrendado.

CAPITULO IX

TRASPASO