# Ley 8278: Condóminos pagan deudas con hipoteca sobre su finca - Página: https://elcenso.com/leyes/8278 - Tipo: Ley de la República de Costa Rica - Título oficial: REFORMA DE LOS ARTICULOS 20 Y 28 DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, Nº. 7933, Y ADICIÓN DEL ARTÍCULO 32 BIS - Estado: Vigente (SINALEVI: Vigente) - Fuente oficial: https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=48677¶m2=51889¶m3=1 ## En resumen La ley 8278 convierte las cuotas morosas y multas en gravamen hipotecario sobre la finca filial y obliga a llevar tres libros en el condominio. ## A quién le toca - Propietarios de fincas filiales que deben cuotas, multas o intereses al condominio - Administradores de condominios que deben llevar el libro de caja a diario - Contadores públicos autorizados que certifican las sumas adeudadas - La Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad ## A quién beneficia - El condominio puede cobrar cuotas morosas con una certificación de contador como título ejecutivo hipotecario - El condominio tiene garantía preferente sobre la finca filial, solo detrás del impuesto sobre bienes inmuebles - Los condóminos pueden consultar los acuerdos y el movimiento de caja en libros ordenados ## Qué cambia - Una deuda por cuotas puede terminar en un gravamen hipotecario sobre su finca - El administrador debe anotar ingresos y egresos todos los días - Los libros del condominio pasan por legalización en el Registro Público - El cobro se puede hacer con una certificación de contador, sin pasar primero por un juicio ## Cláusulas a revisar - **Deuda de cuotas se vuelve hipoteca** (20): Las cuotas, multas e intereses impagos quedan como gravamen hipotecario sobre la finca, solo detrás del impuesto sobre bienes inmuebles. Texto: "Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles." - **Cobro con certificación de contador** (20): Un contador público autorizado certifica lo adeudado y esa certificación vale como título ejecutivo hipotecario, sin que el texto detalle cómo se controla esa certificación. Texto: "Un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario." ## Explicación ### Qué cambia Las cuotas de gastos comunes que usted no pague se convierten en una hipoteca sobre su finca. El artículo 20 reformado dice que la finca filial "quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio" (art. 20). Esa garantía cubre las cuotas adeudadas, las multas y los intereses que generen. Solo queda detrás del impuesto sobre bienes inmuebles (art. 20). Un contador público autorizado hace la certificación de lo que usted debe. Esa certificación sirve como título ejecutivo hipotecario, o sea, con ella el condominio puede cobrarle por la vía judicial. El artículo 28 quedó corto: "Los acuerdos de la Asamblea de Condóminios se consignarán en un libro de actas" (art. 28). El artículo 32 bis, nuevo, pide tres libros para administrar el condominio. Uno de actas de la Asamblea. Otro de actas de la Junta Directiva, con sus acuerdos. Y un libro de caja donde el administrador anota a diario los egresos por gastos comunes y los ingresos por pagos de propietarios o por cualquier otro concepto (art. 32 bis). La legalización de esos libros, su reposición si se pierden o se dañan, y cualquier trámite sobre ellos queda a cargo de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad (art. 32 bis). La ley rige desde su publicación (art. 32 bis). ### A quién le toca A todo propietario de una finca filial en un condominio. Si deja de pagar cuotas, multas o intereses, su finca responde como garantía preferente (art. 20). Al administrador del condominio. Debe anotar a diario los egresos e ingresos en el libro de caja (art. 32 bis). A la Asamblea de Condóminos y a la Junta Directiva. Sus acuerdos tienen que quedar en sus libros de actas (art. 28) (art. 32 bis). Al contador público autorizado. Es quien certifica las sumas adeudadas y esa certificación vale como título ejecutivo hipotecario (art. 20). A la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad. Le toca legalizar los libros y reponerlos (art. 32 bis). ### Lo que se dijo en la Asamblea La grabación disponible no trata sobre la ley 8278. Trata sobre otro expediente, el 24476, una interpretación auténtica del inciso d del artículo 10 de la Ley reguladora de la propiedad en condominio ([video, 00:00:14](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=14s)). Una legisladora, Melina hoy Palma según el transcript, explicó que la propuesta busca aclarar que los condominios podrán autoabastecerse de servicios de locales o instalaciones dentro o fuera del condominio ([video, 00:00:25](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=25s)). Dio un ejemplo de Guanacaste, donde una finca sin fuente hídrica podría recibir agua del propietario vecino ([video, 00:00:46](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=46s)). Dijo que la posibilidad se aplica desde hace mucho y que lo que se busca "es blindar por medio de la ley" ([video, 00:01:24](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=84s)). Esa propuesta fue enviada a consulta a Acueductos y Alcantarillados, al Instituto Costarricense de Electricidad, a la Compañía Nacional de Fuerza y Luz y a todas las municipalidades del país ([video, 00:01:28](https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU&t=88s)). Nada de esto es parte del texto de la ley 8278. ### Cómo está hoy según SINALEVI La ley 8278 está vigente. SINALEVI muestra una sola versión de la norma y no registra observaciones [\[3\]](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=48677¶m2=51889¶m3=1). ### Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo entre esta ley y los artículos de la Constitución que están en el dossier. El artículo 45 dice que "La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley" ([Constitución, art. 45](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). La ley 8278 no quita la finca. La deja como garantía de una deuda, y el cobro pasa por un título ejecutivo con intervención de un contador público autorizado (art. 20). Queda la duda de si un particular, el condominio, puede crear por sí mismo un gravamen de ese tipo sin un proceso judicial previo. El artículo 18 dice que los costarricenses deben "contribuir para los gastos públicos" ([Constitución, art. 18](https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1)). Los gastos comunes de un condominio son privados, no públicos, así que ese artículo no cubre esta obligación. ### Qué puede hacer usted Si un condominio le cobra con base en una certificación de contador, revise primero el libro de caja. La ley 32 bis obliga a anotar ahí, a diario, los egresos y los ingresos (art. 32 bis). Si un acto concreto le viola un derecho, puede presentar un recurso de amparo. Cualquier persona puede interponerlo, según el artículo 33 de la Ley de la Jurisdicción Constitucional ([guía, p. 22](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22)). Se plantea contra el servidor o titular del órgano que aparece como presunto autor del agravio. El amparo se puede presentar en cualquier tiempo mientras subsista la violación, y hasta dos meses después de que cesen sus efectos directos ([guía, p. 22](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22)). Si cree que la ley misma choca con la Constitución, existe la acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes y otras disposiciones generales que infrinjan alguna norma o principio constitucional ([guía, p. 24](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=24)). Necesita un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa, salvo cuando se defiendan intereses difusos o no exista lesión individual y directa. Si el problema es el manejo de dinero público, puede denunciar ante la Contraloría General de la República. Se puede hacer en la Plataforma de Servicios en Sabana Sur, por teléfono al 2501-8000 o al 2501-8025, por el portal de Denuncia Electrónica o al correo contraloria.general@cgrcr.go.cr ([guía, p. 68](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=68)). Si el problema es el mal funcionamiento de una institución pública, puede quejarse ante la Defensoría de los Habitantes. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede presentar una queja ([guía, p. 71](https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=71)). ### Lo que no sabemos El dossier no dice cuánto cuesta legalizar los libros ante el Registro Público. El dossier no dice qué pasa si el administrador no lleva el libro de caja al día. El dossier no incluye el texto original de los artículos 20 y 28 de la ley 7933 antes de esta reforma. El dossier no trae grabaciones de la discusión de la ley 8278 en la Asamblea. ## Frente a la Constitución El Censo no encontró un choque directo. Queda la duda de si un condominio puede crear un gravamen hipotecario sobre una finca sin proceso judicial previo, frente al artículo 45 sobre la inviolabilidad de la propiedad. ## Qué puede hacer usted - Revisar el libro de caja del condominio: Pida ver el libro de caja. La ley 32 bis obliga al administrador a anotar ahí, a diario, los egresos y los ingresos. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf) - Recurso de amparo: Cualquier persona puede presentarlo contra el servidor o titular del órgano que aparece como presunto autor del agravio. Se puede presentar mientras subsista la violación y hasta dos meses después de que cesen sus efectos. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=22) - Acción de inconstitucionalidad: Procede contra leyes y disposiciones generales que infrinjan la Constitución. Requiere un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa, salvo intereses difusos o ausencia de lesión individual y directa. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=24) - Denuncia ante la Contraloría General de la República: Presencial en Sabana Sur, por teléfono al 2501-8000 o 2501-8025, por el portal de Denuncia Electrónica o al correo contraloria.general@cgrcr.go.cr. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=68) - Queja ante la Defensoría de los Habitantes: Cualquier persona que habite en Costa Rica puede presentar una queja por el mal funcionamiento de una institución pública o sus funcionarios. (https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf#page=71) ## Fuentes 1. Ley 8278: REFORMA DE LOS ARTICULOS 20 Y 28 DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, Nº. 7933, Y ADICIÓN DEL ARTÍCULO 32 BIS. Asamblea Legislativa, Sistema de Información Legislativa. https://www.asamblea.go.cr/Centro_de_informacion/Consultas_SIL/SitePages/ConsultaLeyes.aspx 2. Condominios podrán autoabastecerse de recursos internos o colindantes. Asamblea Legislativa Costa Rica, 2024-10-23. https://www.youtube.com/watch?v=Ya3mzVlemGU 3. Ley 8278 en SINALEVI: Reforma de los artículos 20 y 28 de la Ley reguladora de la Propiedad en condominio, N° 7933, y adición del artículo 32 bis (Vigente, Versión de la norma: 1 de 1). SINALEVI, Procuraduría General de la República, 02/05/2002. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=48677¶m2=51889¶m3=1 4. Constitución Política (texto vigente). SINALEVI, PGR, 2026-11-02. https://sinalevi.go.cr/ResultadosNormativa/Informacion?param1=871¶m2=147492¶m3=1 5. Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica. CONAMAJ, 2025, 2025. https://surcosdigital.com/wp-content/uploads/2025/10/Herramientas-de-participacion-ciudadana.pdf ## Texto oficial completo Ley 8278 Reforma de los artículos 20 y 28 de la Ley reguladora de la Propiedad en condominio, N° 7933, y adición del artículo 32 bis -Usted está en la última versión de la norma- Ir a la última versión Anterior Versión de la Norma: 1 de 1 Siguiente LEYES N° 8278 LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA DECRETA: REFORMA DE LOS ARTÍCULOS 20 Y 28 DE LA LEY REGULADORA DE LA PROPIEDAD EN CONDOMINIO, N° 7933, Y ADICIÓN DEL ARTÍCULO 32 BIS Artículo 1º—Refórmanse los artículos 20 y 28 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, N° 7933, de 28 de octubre de 1999, cuyos textos dirán: "Artículo 20.—La finca filial quedará afecta, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio. Las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario." "Artículo 28.—Los acuerdos de la Asamblea de Condóminios se consignarán en un libro de actas." Artículo 2º—Adiciónase a la Ley reguladora de la propiedad en condominio, N° 7933, de 28 de octubre de 1999, el artículo 32 bis, cuyo texto dirá: "Artículo 32 bis.—Para la administración de los condominios deberá contarse con un libro de actas de la Asamblea, un libro de actas de la Junta Directiva, en el cual consten los acuerdos de ese órgano, y un libro de caja, en el que el administrador consignará, diariamente, tanto los egresos por concepto de gastos comunes como los ingresos provenientes del pago de los propietarios o los originados por cualquier otro concepto. La legalización de los libros citados, su reposición por pérdida o deterioro, así como cualquier trámite relativo a estos, estará a cargo de la Sección de Propiedad en Condominio del Registro Público de la Propiedad." Rige a partir de su publicación. Fuente: El Censo (https://elcenso.com/leyes/8278). Resumen en lenguaje sencillo; ante cualquier diferencia, vale el texto oficial.