La ley exprés de desahucios ya no rige en Costa Rica
La Ley 9160 creó un juicio rápido de desalojo por falta de pago o fin de contrato, pero el Código Procesal Civil de 2016 la derogó.
Título oficial MONITORIO ARRENDATICIO
Atención: La ley permitía ordenar el desalojo desde la primera resolución y limitaba la defensa del inquilino a tres motivos, lo que genera dudas sobre el derecho de defensa.
La letra pequeña
Encontramos 3 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
Se elimina o se ablanda un requisito, una auditoría o una sanción.
A quién le sirve: Inquilinos
El juez ordenaba el desalojo al admitir la demanda, antes de una sentencia firme, y el inquilino tenía quince días para oponerse.
Admitida la demanda, se ordenará el desalojo.
6, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Inquilinos que enfrentaban un desalojo por falta de pago o fin de contrato
- Dueños de propiedades que alquilaban casas, locales o apartamentos
- Personas que vivían en condominios y debían gastos comunes
- Subarrendatarios y ocupantes del inmueble
A quién beneficia
- Los dueños podían pedir el desalojo en un juicio más rápido
- El proceso se concentraba en juzgados civiles especializados
- La demanda se podía probar con correos, cartas o comprobantes de pago
Qué cambia
- La ley ya no está vigente desde 2016
- Los desahucios por alquiler hoy se tramitan con las reglas del Código Procesal Civil
- El inquilino tenía solo quince días para oponerse y solo por pago, prescripción o falta de vencimiento
La explicación completa
Qué decía
La Ley 9160 creó un proceso llamado monitorio arrendaticio para tramitar el desahucio, es decir, el desalojo de un inquilino (art. 1). Solo servía para tres casos: falta de pago del alquiler, falta de pago de gastos de condominio y falta de pago de servicios públicos. También aplicaba cuando el contrato vencía y el dueño había avisado por escrito que no lo renovaría.
El juicio lo conocían los juzgados civiles especializados del lugar donde está el inmueble, sin importar el monto (art. 2). Admitida la demanda, el juez ordenaba el desalojo y le daba al inquilino quince días para pagar o defenderse (art. 6). Si el inquilino no se oponía o no seguía depositando el alquiler, la orden de desalojo se ejecutaba sin más trámite.
La oposición del inquilino solo se aceptaba por tres motivos: pago, prescripción y falta de vencimiento del plazo (art. 6). La sentencia tenía efecto de cosa juzgada formal y la presentación de un proceso declarativo no suspendía la ejecución (art. 8).
Qué la reemplazó
El Código Procesal Civil, Ley 9342 del 3 de febrero de 2016, derogó la Ley 9160 (art. 1). La propia ley lo dice en su encabezado: "Esta ley fue derogada por el artículo 183 aparte 6) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero de 2016".
El dossier no detalla qué reglas del Código Procesal Civil sustituyeron el monitorio arrendaticio. Solo consta que la Ley 9160 ya no está vigente 2.
Cómo está hoy según SINALEVI
SINALEVI registra la Ley 9160 como "Derogado" en su versión 2 de 2 2. No tiene observaciones de la Procuraduría. El texto consolidado que publica SINALEVI es el que se aprobó en 2013 y no muestra una versión distinta vigente.
Lo que se dijo en la Asamblea
El diputado Óscar del partido Liberación Nacional explicó el proyecto en un video de febrero de 2013 00:00:02. Dijo que la iniciativa buscaba "acelerar un trámite de desahucio únicamente en dos supuestos o causales" 00:02:45.
Sobre la carga de la prueba, afirmó: "aquí la prueba de la carga se invierte no es el propietario el que tiene que probar la falta de pago sino o el vencimiento del contrato si no es quien alquila inquilino el que tiene que demostrar que es al día en el pago" 00:03:07.
También sostuvo que el proceso sería rápido: "en días podríamos estar hablando de unos 15 días" 00:04:14. Y agregó: "aquí no se está perjudicando los derechos de las personas que alquilan" 00:04:19.
En julio de 2013, un noticiero de la Asamblea informó que el plenario aprobó en primer debate la ley de monitorio arrendaticio 00:10:36. El diputado Daniel Cubero Corrales dijo que la ley daba "seguridad jurídica para Costa Rica para la inversión tanto para la arrendante como para la arrendatario" 00:11:44.
Frente a la Constitución
El artículo 41 de la Constitución ordena que todos encuentren reparación para los daños en su propiedad y que se les haga justicia pronta y cumplida Constitución, art. 41. La Ley 9160 buscaba acelerar los desahucios, lo que calza con esa prisa por resolver (art. 6).
El artículo 45 dice que la propiedad es inviolable y que a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público comprobado y con indemnización previa Constitución, art. 45. La ley permitía desalojar al inquilino con una resolución inicial, antes de una sentencia firme, si no se oponía o no seguía pagando (art. 6). El Censo no encontró una violación directa, pero deja anotada la duda sobre si esa prisa choca con la garantía de defensa.
El artículo 39 garantiza que nadie sufra pena sin sentencia firme y previa oportunidad de defenderse Constitución, art. 39. La ley daba quince días para oponerse y limitaba los motivos de defensa a pago, prescripción y falta de vencimiento (art. 6). El Censo no encontró choque directo, pero anota la duda sobre la amplitud del derecho de defensa.
Qué puede hacer usted
La Ley 9160 ya no rige, así que no hay comisión ni audiencia legislativa sobre ella. Las vías que quedan son para leyes vigentes o para actos concretos.
Si un juez aplica hoy una regla de desalojo que viola un derecho fundamental, puede presentar un recurso de amparo guía, p. 22. El amparo procede contra actos u omisiones de servidores públicos que violen derechos. Cualquier persona puede interponerlo.
Si considera que una ley vigente sobre arrendamientos viola la Constitución, puede presentar una acción de inconstitucionalidad guía, p. 23. Necesita un asunto pendiente ante los tribunales o agotar la vía administrativa, salvo que defienda intereses difusos guía, p. 24.
Si un servicio público relacionado con vivienda o arrendamiento funciona mal, puede quejarse ante la Defensoría de los Habitantes guía, p. 71. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede presentar una queja.
Si quiere proponer una reforma legal sobre alquileres, puede usar la iniciativa popular guía, p. 26. Necesita reunir firmas y el TSE traslada el proyecto a la Asamblea.
Lo que no sabemos
El dossier no dice qué artículo exacto del Código Procesal Civil sustituyó el monitorio arrendaticio.
El dossier no dice si la Sala Constitucional se pronunció sobre la Ley 9160 mientras estuvo vigente.
El dossier no dice cuántos desahucios se tramitaron con esta ley entre 2013 y 2016.
Estado en SINALEVI
DerogadoVersión de la norma: 2 de 2Ver en SINALEVI
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El Censo no encontró un choque directo con la Constitución, pero anota dudas sobre el derecho de defensa y la propiedad por la rapidez del desalojo.
Constitución, art. 41"Ocurriendo a las leyes, todos han de encontrar reparación para las injurias o daños que hayan recibido en su persona, propiedad o intereses morales. Debe hacérseles justicia pronta, cumplida, sin denegación y en estricta conformidad con las leyes."
Esta ley, art. 6"Admitida la demanda, se ordenará el desalojo. En la misma resolución inicial se ordenará, a solicitud de parte, la retención preventiva de bienes del demandado."
Hay dudas La Constitución pide justicia pronta. La ley buscaba esa prisa al ordenar el desalojo desde la primera resolución. El Censo no ve choque directo, pero anota que la prisa no puede saltarse el debido proceso.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. 6"Si el demandado se allanara a lo pretendido o no se opone dentro del plazo, o la oposición es infundada, o el demandado no hiciera alguno de los depósitos del precio del arrendamiento prevenidos, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite."
Hay dudas La Constitución protege la propiedad. La ley permitía ejecutar el desalojo sin más trámite si el inquilino no se oponía o no seguía pagando. El Censo anota la duda sobre si esa ejecución rápida respeta la garantía de defensa.
Constitución, art. 39"A nadie se hará sufrir pena sino por delito, cuasidelito o falta, sancionados por ley anterior y en virtud de sentencia firme dictada por autoridad competente, previa oportunidad concedida al indiciado para ejercitar su defensa y mediante la necesaria demostración de culpabilidad."
Esta ley, art. 6"Solo se admitirá oposición que se funde en pago, prescripción y falta de vencimiento del plazo."
Hay dudas La Constitución garantiza la oportunidad de defenderse. La ley limitaba los motivos de oposición a tres. El Censo anota la duda sobre si esa limitación deja suficiente espacio para la defensa.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Lo que se dijo, minuto a minuto
- 00:02:45
"Únicamente lo que trata es de acelerar un trámite de desahucio únicamente en dos supuestos o causales una Mientras no haya pago sin falta de pago y la otra por el vencimiento del contrato de arrendamiento únicamente"
- 00:03:07
"aquí la prueba de la carga se invierte no es el propietario el que tiene que probar la falta de pago sino o el vencimiento del contrato si no es quien alquila inquilino el que tiene que demostrar que es al día en el pago"
- 00:04:14
"es un proceso rápido Como le digo en días podríamos estar hablando de unos 15 días"
- 00:04:19
"Quiero manifestarle que aquí no se está perjudicando los derechos de las personas que alquilan"
- 00:10:36
"plenario aprobó en primer debate ley de monitorio arrendaticio y Reforma al código procesal civil"
- 00:11:44
"significa seguridad jurídica para Costa Rica para la inversión tanto para la arrendante como para la arrendatario"
Las citas vienen de los subtítulos de YouTube de la Asamblea. Cada hora abre el video en ese segundo.
Fuentes
- Ley 9160: MONITORIO ARRENDATICIO
- Ley 9160 en SINALEVI: Proceso Monitorio Arrendaticio (Derogado, Versión de la norma: 2 de 2)
- DIPUTADO ALFARO APOYA NUEVAS REGLAS PARA ALQUILERES
- Asamblea Legislativa Noticias 24 7 2013
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Límites de esta investigación
- El video "Comisión de Seguridad y Narcotráfico, jueves 21 de julio 2022" no tiene subtítulos; no se citó.
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-06. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
Ley 9160
Proceso Monitorio Arrendaticio
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N° 9160
(Esta ley fue derogada por el artículo 183 aparte 6) del Código Procesal Civil, N° 9342 del 3 de febrero de 2016)
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA
DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
DECRETA:
MONITORIO ARRENDATICIO
ARTÍCULO 1.- Procedencia
Mediante el proceso monitorio se tramitará el desahucio originado en una relación de arrendamiento civil o comercial, si se funda en la causal de expiración del plazo o la resolución por incumplimiento del arrendatario, únicamente cuando se invoque la falta de pago del precio del arrendamiento, falta de pago de los gastos del condominio y falta de pago de servicios públicos.
La falta de pago de los gastos de condominio procederá únicamente si en el contrato o documento que da origen a la relación contractual dispone que serán cubiertos por el arrendatario. En este caso, la cuenta o las cuentas deberán estar certificadas por un contador público autorizado, de conformidad con el artículo 20 de la Ley N.º 7933, Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, de 28 de octubre de 1999, y sus reformas. Asimismo, el demandado podrá invocar el agotamiento de lo dispuesto en el artículo 23 de la citada ley antes de la procedencia de este procedimiento monitorio, aunque el juez podrá valorar si se sustancia mediante el proceso sumario dispuesto en el Código Procesal Civil. La causal de falta de pago de servicios públicos procederá con la certificación o la constancia que emitan los proveedores de servicios.
La causal de expiración del plazo procederá únicamente cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato, de conformidad con el artículo 71 de la ley N° 7527, ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de 10 de julio de 1995 .
ARTÍCULO 2.- Competencia
Su conocimiento corresponde a los juzgados civiles especializados del lugar donde esté ubicado el inmueble arrendado, sin importar la cuantía. Donde no existan esos despachos será competente el juzgado respectivo conforme a la ley.
ARTÍCULO 3.- Contenido de la demanda
La demanda deberá contener necesariamente los nombres, los apellidos y las calidades de ambas partes, o su cédula de identidad, exposición sucinta de los hechos, fundamentos de derecho, monto de la renta, fecha de pago y lugar para notificaciones de ambas partes. En la demanda se indicará, además, causal invocada de conformidad con el artículo 1 de esta ley, ofrecimiento detallado y ordenado de todos los medios de prueba y lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.
El arrendamiento se podrá acreditar por distintos medios tales como pero sin limitarse a el contrato, la resolución judicial anterior que lo establezca, los comprobantes periódicos de pago, la confesión prejudicial, las cartas o los correos electrónicos entre las partes y cualquier documento escrito en el que conste la relación entre arrendante y demandado.
Respecto del lugar para atender notificaciones, el Consejo Superior del Poder Judicial, considerando las condiciones socioeconómicas de los usuarios y de infraestructura de las comunicaciones, podrá autorizar el señalamiento del lugar para atender notificaciones en zonas o sectores específicos del país.
ARTÍCULO 4.- Demanda defectuosa
Si la demanda no cumpliera los requisitos señalados en el numeral anterior, el juez ordenará al actor para que dentro de un plazo improrrogable de cinco días la subsane; para ello, le puntualizará los requisitos omitidos o no presentados como es debido. Si el actor no cumpliera lo anterior se ordenará el archivo de la demanda.
ARTÍCULO 5.- Legitimación
Podrá establecer la demanda de desahucio el propietario, arrendante, subarrendante, poseedor a título legítimo o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo facultad para concederlo. El desahucio procederá contra el arrendatario, el subarrendatario o el cesionario.
ARTÍCULO 6.- Procedimiento monitorio
a) Resolución intimatoria . Admitida la demanda, se ordenará el desalojo. En la misma resolución inicial se ordenará, a solicitud de parte, la retención preventiva de bienes del demandado. Además, se le conferirá un plazo de quince días para que cumpla o se oponga, interponiendo en ese acto las excepciones procesales y materiales que considere procedentes. Para fundamentar la oposición, solo será procedente el ofrecimiento de prueba admisible, pertinente y útil, de conformidad con las excepciones interpuestas. Igualmente, se le prevendrá señalar medio para atender notificaciones, sin perjuicio de la salvedad prevista en el párrafo final del artículo 3 de esta ley.
La prueba confesional debe solicitarse únicamente mediante interrogatorio escrito, que el juez examinará de previo para ponderar la necesidad o no de dicha prueba.
b) Prevención de rentas futuras e intervención de terceros. En la resolución intimatoria el juez prevendrá al demandado la obligación de continuar depositando en la cuenta y a la orden del despacho los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Si hubiera duda sobre el monto del alquiler, el juez determinará prudencialmente la suma a depositar. Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de costas.
Cuando terceros posean o subarrienden el inmueble, sin consentimiento del arrendador, no será necesario demandarlos ni notificarlos pero estos podrán apersonarse para hacer valer sus derechos. Si procede la orden de desalojo se ejecutará contra todos los ocupantes del inmueble.
c) Allanamiento y otras causas para ejecutar la resolución intimatoria. Si el demandado se allanara a lo pretendido o no se opone dentro del plazo, o la oposición es infundada, o el demandado no hiciera alguno de los depósitos del precio del arrendamiento prevenidos, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite.
d) Contenido de la oposición. Solo se admitirá oposición que se funde en pago, prescripción y falta de vencimiento del plazo. Igual regla se seguirá con las excepciones procesales que establezca la ley.
e) Audiencia oral. Ante la oposición fundada, el juez, dentro del plazo de quince días naturales contado a partir de la fecha de presentación de esta, realizará una audiencia oral que se regirá por lo dispuesto en los artículos 4 y 5.5 de la N.º 8624, Ley de Cobro Judicial, de 1 de noviembre de 2007, en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria.
f) Sentencia y conversión a ordinario. Concluida la audiencia oral, en la sentencia se determinará si se confirma o se revoca la resolución intimatoria. Si fuera estimatoria, además, el juez fijará de una vez los honorarios de abogado conforme a las disposiciones respectivas. Cuando sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que se haya acordado. No obstante, el actor podrá solicitar, en el plazo de ocho días a partir de su firmeza, que el proceso se convierta en declarativo. Admitida la conversión se conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.
ARTÍCULO 7.- Recurso de apelación
El recurso de apelación deberá formularse de forma oral e inmediata, cuando se interponga en audiencia; en los demás casos, se hará por escrito dentro del tercer día. Deberá fundamentarse y se rechazará de plano a quien lo omita. Procederá únicamente contra las siguientes resoluciones:
a) La que rechaza la demanda.
b) La que declare con lugar las excepciones procesales.
c) La sentencia que se pronuncia sobre la oposición.
Cuando la apelación de autos o de sentencias anticipadas se formule en la audiencia de pruebas, el procedimiento no se suspenderá, salvo que la resolución apelada le ponga fin al proceso. Si el aspecto recurrido no tiene efectos suspensivos, la apelación se tendrá como interpuesta de forma diferida y condicionada a que la parte impugne la sentencia, reitere la apelación y que esta tenga trascendencia en la resolución final, en cuyo caso será resuelta al conocer la sentencia de segunda instancia. Si la parte que interpuso el recurso no figura como apelante de la sentencia, la apelación diferida recobrará interés y deberá ser considerada, siempre que el recurso de otra de las partes resulte admisible.
ARTÍCULO 8.- Cosa juzgada formal
La sentencia dictada en proceso monitorio tendrá efecto de cosa juzgada formal. Sin embargo, la presentación de un proceso declarativo no suspenderá la ejecución, ni siquiera rindiendo garantía.
ARTÍCULO 9.- Puesta en posesión
Firme la sentencia, sin más trámite, a la parte actora se le pondrá en posesión del bien por medio de la autoridad administrativa, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de sentencia. A solicitud del interesado, de ser necesario, la puesta en posesión se hará directamente por el tribunal o, en su caso, mediante comisión a otra autoridad judicial. De promoverse algún incidente para impedir esa actuación se rechazará de plano, cuando sea evidente su improcedencia, sin recurso alguno.
ARTÍCULO 10.- Alquileres insolutos y derecho de retención
Firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar, por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento no satisfechas y los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiera cubierto. Para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y el Código Civil.
DISPOSICIONES FINALES
ARTÍCULO 11.- Autorización para especializar tribunales
Se autoriza a la Corte Suprema de Justicia para que especialice tribunales, en primera y segunda instancia, a fin de tramitar monitorios arrendaticios en cada circuito donde se requieran. Asimismo, podrá designar uno o varios tribunales en esa función específica.
ARTÍCULO 12.- Expediente electrónico
Las gestiones, resoluciones y actuaciones del proceso darán lugar a la formación de un expediente ordenado secuencial y cronológicamente, el cual se formará, consultará y conservará por medios tecnológicos. Se autoriza al Poder Judicial para que disponga cómo se formarán los expedientes y se respaldarán los actos procesales.
ARTÍCULO 13.- Oralidad
Las audiencias deberán ajustarse al principio de oralidad. La expresión oral será el medio fundamental de comunicación. Solo serán escritos los actos autorizados expresamente por esta ley y los que por su naturaleza deban constar de esa forma. Las sentencias y demás resoluciones contra las que cabe el recurso de apelación serán dictadas en su parte dispositiva de inmediato y de forma oral, debiendo señalarse en ese mismo acto hora y fecha, dentro de los cinco días siguientes, para la incorporación al expediente y entrega a las partes del texto integral del fallo, el cual será escrito. En caso de duda entre la aplicación de la oralidad y la escritura, el tribunal escogerá siempre la oralidad.
ARTÍCULO 14.- Normas supletorias
En todo lo no previsto en esta ley rigen supletoriamente, en lo que sean aplicables, las disposiciones del Código Procesal Civil. Esta ley no aplica a los desahucios agrarios.
ARTÍCULO 15.- Reformas de la Ley N.º 7333, Ley Orgánica del Poder Judicial
Se reforma la Ley N.º 7333, Ley Orgánica del Poder Judicial, de 5 de mayo de 1993, en las siguientes disposiciones:
a) El inciso 1) del artículo 95, cuyo texto dirá:
“Artículo 95.-
[...]
- De los recursos de apelación que procedan contra las resoluciones de los juzgados civiles. También conocerán de las apelaciones provenientes de los juzgados de menor cuantía y especializados en el cobro de obligaciones dinerarias y monitorios arrendaticios. Si el proceso es de menor cuantía será conocido por un integrante del tribunal como órgano unipersonal.
[...].”
b) El inciso 2) del artículo 105, cuyo texto dirá:
“Artículo 105.-
[...]
- En grado, de las resoluciones dictadas por los jueces de menor cuantía en materia civil, salvo los procesos de cobro de obligaciones dinerarias y los monitorios arrendaticios.
[...].”
c) El inciso 2) del artículo 115, cuyo texto dirá:
“Artículo 115.-
[...]
- De todo lo relativo a la aplicación de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, aun cuando el proceso sea interpuesto a favor o en contra del Estado, un ente público o una empresa pública, salvo en procesos ordinarios y abreviados de mayor cuantía o en procesos ordinarios correspondientes a la Jurisdicción de lo Contencioso-Administrativo y Civil de Hacienda, salvo los monitorios arrendaticios que correspondan a los juzgados especializados.
[...].”
Rige a partir de su publicación.
Dado en la Presidencia de la República, San José, a los trece días del mes de agosto del año dos mil trece.