Nueva ley regula casas ya construidas en la zona restringida de playa
La ley 9242 da plazos a las municipalidades costeras para ordenar las construcciones que ya existían en la zona restringida y permite regularizarlas con una concesión.
Título oficial LEY PARA LA REGULACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES EN LA ZONA RESTRINGIDA DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE
Alerta: La ley permite demoler construcciones existentes y cobrarle el costo al dueño, sin que el texto mencione indemnización, lo que genera duda frente al artículo 45 de la Constitución.
La letra pequeña
Encontramos 2 artículos que no calzan con lo que el título de la ley promete. Cada uno viene con la frase exacta de la ley, para que usted juzgue.
Alguien queda pagando algo que el título no menciona.
A quién le sirve: Dueños de construcciones en la zona restringida
Si no se constata el cumplimiento de la prevención, la municipalidad demuele y el costo se le cobra al dueño.
El costo de demolición o destrucción se cobrará al dueño de la construcción o instalación.
3, texto oficial
Esto lo encontró un programa que leyó el texto completo de la ley y lo comparó con su título. No es una acusación ni una opinión legal. Lea la cita y el texto original y saque su propia conclusión.
A quién le toca
- Dueños de construcciones que ya existían en la zona restringida antes de la ley
- Municipalidades con jurisdicción en la zona restringida
- Municipalidades sin plan regulador costero vigente
- Instituciones públicas que tramitan planes reguladores costeros
- Personas que quieran construir de nuevo en la zona restringida
A quién beneficia
- Las construcciones existentes se pueden conservar si se ajustan al plan regulador costero
- Las construcciones existentes se pueden regularizar por medio de una concesión
- Las municipalidades sin plan regulador tienen ocho años para aprobarlo
- Las construcciones se pueden usar a título precario con pago de canon
Qué cambia
- El dueño debe pedir la concesión en un plazo máximo de seis meses
- Si no se constata el cumplimiento de la prevención, la municipalidad desaloja y demuele
- El costo de la demolición se le cobra al dueño de la construcción
- El pago del canon en precario no genera derecho alguno
- Las municipalidades no pueden autorizar construcciones nuevas sin concesión aprobada e inscrita
La explicación completa
Qué cambia
La ley 9242 busca regularizar las construcciones que ya existían en la zona restringida de la zona marítimo terrestre. Lo hace por medio de concesiones al amparo de la Ley 6043 (art. 1).
La zona restringida son los 150 metros que siguen después de los primeros 50 metros de playa pública 2.
La ley no perdona deudas. Las tasas, cánones, multas y precios públicos a favor de las municipalidades se siguen pagando, salvo las exoneraciones que ya da la ley (art. 1).
Cuenta como construcción toda estructura fijada o incorporada a un terreno antes de que se aprobara esta ley. Incluye obras de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que impliquen permanencia (art. 2).
Si la municipalidad tiene un plan regulador costero vigente, puede conservar las construcciones existentes. Eso sí, deben ajustarse al plan y a la normativa ambiental (art. 3).
Cuando la construcción ya se ajusta al plan sin cambios, el interesado debe pedir la concesión en un plazo máximo de seis meses desde que rige la ley (art. 3).
Si la construcción necesita modificaciones, la municipalidad avisa al interesado en un plazo de seis meses. El interesado tiene otros seis meses improrrogables para hacer los cambios (art. 3).
Hechos los cambios, el interesado pide la concesión en un plazo máximo de seis meses (art. 3).
Si se vence ese plazo sin que se constate el cumplimiento, la municipalidad procede al desalojo y la demolición. El costo de la demolición se le cobra al dueño de la construcción (art. 3).
Para las municipalidades sin plan regulador costero vigente, el artículo 4 fijó un plazo de ocho años para aprobarlo. Ese plazo fue reformado por la Ley 10735, del 1 de julio de 2025 (art. 4).
Mientras no haya plan, la municipalidad puede conservar las construcciones. Eso aplica solo si ninguna autoridad administrativa o judicial acredita daño ambiental, peligro o amenaza al ambiente (art. 4).
Esas construcciones se pueden usar a título precario, con un canon por uso de suelo que fija la municipalidad. Ese pago no genera derecho alguno (art. 4).
Cuando entre en vigencia el plan regulador, las construcciones que se conserven deben ajustarse a él. Para eso se sigue el procedimiento del artículo 3 (art. 4).
El cómputo del plazo ampliado del artículo 4 empieza a regir desde la entrada en vigencia de la Ley 10735, es decir, el 30 de julio de 2025 (art. 4).
Desde que rige la ley, las municipalidades no pueden autorizar ni permitir construcciones nuevas que no tengan una concesión aprobada, inscrita y ajustada al plan regulador costero vigente (art. 6).
La ley también autoriza al Estado, a las municipalidades y a las instituciones autónomas y semiautónomas a invertir en la zona restringida. El fin es el desarrollo social, el crecimiento económico y la protección del ambiente (art. 7).
A quién le toca
A las personas dueñas de construcciones que ya existían en la zona restringida antes de la ley. Ellas deben gestionar la concesión en los plazos del artículo 3 (art. 3).
A las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida. Deben avisar a los interesados, revisar el cumplimiento y, si no se cumple, desalojar y demoler (art. 3).
A las municipalidades sin plan regulador costero vigente. Tienen ocho años para aprobarlo y pueden cobrar un canon por uso de suelo a título precario (art. 4).
A las instituciones públicas que tramitan planes reguladores costeros. Deben programar con prioridad las acciones para cumplir la ley (art. 5).
A quien quiera construir de nuevo en la zona restringida. Sin concesión aprobada, inscrita y ajustada al plan, la municipalidad no puede autorizarlo (art. 6).
Lo que se dijo en la Asamblea
El dossier no incluye grabaciones de la Asamblea sobre este expediente. No hay material para esta sección.
Cómo está hoy según SINALEVI
La ley 9242 está vigente. SINALEVI muestra la versión 4 de 4 y no registra observaciones de la Procuraduría 3.
El artículo 4 fue reformado por el artículo 1 de la Ley 10735, del 1 de julio de 2025. Esa reforma amplió el plazo de las municipalidades sin plan regulador costero (art. 4).
El texto vigente que muestra SINALEVI es el que se usó en este artículo. No hay una versión aprobada distinta que mostrar.
Frente a la Constitución
El artículo 45 de la Constitución dice que la propiedad es inviolable y que a nadie se le puede privar de la suya sin interés público comprobado e indemnización previa Constitución, art. 45.
La ley ordena demoler construcciones sin constatar el cumplimiento de la prevención. El costo se le cobra al dueño (art. 3).
El Censo ve una duda: la demolición sin indemnización podría chocar con el artículo 45. La Sala Constitucional ya interpretó el artículo 13 de la Ley 6043 en ese sentido, según la nota de SINALEVI 2.
El artículo 50 de la Constitución garantiza el derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado Constitución, art. 50.
La ley condiciona la conservación de construcciones a que no haya daño ambiental acreditado (art. 4). En ese punto, el texto calza con el artículo 50.
El artículo 169 de la Constitución pone la administración de los intereses locales a cargo del Gobierno Municipal Constitución, art. 169.
La ley le da a las municipalidades la potestad de avisar, revisar, cobrar canon y demoler (art. 3) (art. 4). El Censo no encontró choque en ese punto.
El artículo 170 reconoce la autonomía municipal Constitución, art. 170. La ley respeta esa autonomía al dejar en manos de cada municipalidad el canon y la revisión del plan (art. 4).
El Censo no encontró otros choques entre el texto y los artículos de la Constitución del dossier.
Qué puede hacer usted
Si su construcción está en la zona restringida y la municipalidad no le responde, puede presentar un recurso de amparo. Cualquier persona puede interponerlo guía, p. 22.
El amparo se plantea contra el servidor o titular del órgano que aparece como presunto autor del agravio guía, p. 22.
El recurso se puede interponer en cualquier tiempo mientras subsista la violación. Si se trata de derechos patrimoniales, tiene dos meses desde que tuvo noticia fehaciente guía, p. 22.
Si cree que la ley 9242 choca con la Constitución, puede presentar una acción de inconstitucionalidad. Procede contra leyes que infrinjan una norma o principio constitucional guía, p. 24.
La acción requiere un asunto pendiente ante los tribunales o en la vía administrativa. No se necesita si se defienden intereses difusos guía, p. 24.
Si la municipalidad maneja mal los fondos del canon o de las concesiones, puede denunciar ante la Contraloría General de la República. La CGR fiscaliza los fondos públicos y revisa presupuestos de municipalidades guía, p. 68.
La denuncia se presenta en la Plataforma de Servicios en Sabana Sur, por teléfono al 2501-8000 o al 2501-8025, por el portal institucional o por correo a contraloria.general@cgrcr.go.cr guía, p. 68.
Si una institución pública le maltrata un derecho, puede presentar una queja ante la Defensoría de los Habitantes. Cualquier persona que habite en Costa Rica puede hacerlo guía, p. 71.
Si ve una violación a la zona marítimo terrestre o al ambiente, puede denunciar ante la Procuraduría Ambiental y de la Zona Marítimo Terrestre. Los particulares pueden hacerlo en papel corriente, con identificación clara del denunciante y del denunciado guía, p. 70.
Si quiere cambiar la ley, puede proponer una reforma por iniciativa popular. El proyecto debe tramitarse por los procedimientos legislativos ordinarios guía, p. 26.
La Oficina de Iniciativa Popular de la Asamblea Legislativa brinda asesoramiento técnico gratuito para redactar el proyecto guía, p. 26.
Lo que no sabemos
El dossier no dice cuántas construcciones existen hoy en la zona restringida ni cuántas ya tienen concesión.
El dossier no dice cuántas municipalidades costeras tienen plan regulador costero vigente.
El dossier no incluye el texto completo de la Ley 10735, solo la nota de la reforma al artículo 4.
El dossier no incluye grabaciones de la Asamblea sobre este expediente.
Estado en SINALEVI
VigenteVersión de la norma: 4 de 4Ver en SINALEVI
La Constitución y esta ley, lado a ladoHay dudas
El Censo ve una duda sobre la demolición sin indemnización frente al artículo 45. En los demás artículos revisados no encontró choque.
Constitución, art. 45"La propiedad es inviolable; a nadie puede privarse de la suya si no es por interés público legalmente comprobado, previa indemnización conforme a la ley."
Esta ley, art. 3"Agotado dicho plazo sin constatarse el cumplimiento de la prevención mencionada, la municipalidad procederá al desalojo y la demolición de las obras."
Hay dudas La ley permite demoler una construcción existente sin que el texto mencione indemnización. Eso genera duda frente al artículo 45, que pide indemnización previa.
Constitución, art. 50"Toda persona tiene derecho a un ambiente sano y ecológicamente equilibrado."
Esta ley, art. 4"Durante dicho plazo las municipalidades podrán conservar las construcciones existentes, en tanto la autoridad administrativa o judicial competente no acredite la comisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente."
Sin choque aparente La ley condiciona la conservación a que no haya daño ambiental acreditado. Eso calza con el derecho a un ambiente sano.
Constitución, art. 169"La administración de los intereses y servicios locales en cada cantón, estará a cargo del Gobierno Municipal, formado de un cuerpo deliberante, integrado por regidores municipales de elección popular, y de un funcionario ejecutivo que designará la ley."
Esta ley, art. 3"Las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, que cuenten con un plan regulador costero vigente, podrán conservar las construcciones existentes, siempre que se ajusten al plan y a la normativa ambiental aplicable."
Sin choque aparente La ley deja en manos de la municipalidad la revisión y el aviso a los interesados. Eso calza con el gobierno local del artículo 169.
Constitución, art. 170"Las corporaciones municipales son autónomas."
Esta ley, art. 4"Asimismo, dichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que medie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la municipalidad de la respectiva jurisdicción."
Sin choque aparente La ley deja que cada municipalidad fije el canon. Eso respeta la autonomía municipal del artículo 170.
Esto es una lectura comparada, no un fallo. Solo la Sala Constitucional puede declarar una ley inconstitucional.
Fuentes
- Ley 9242: LEY PARA LA REGULACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES EXISTENTES EN LA ZONA RESTRINGIDA DE LA ZONA MARÍTIMO TERRESTRE
- Ley 6043: Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre (Vigente)
- Ley 9242 en SINALEVI: Ley para la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre (Vigente, Versión de la norma: 4 de 4)
- Constitución Política (texto vigente)
- Herramientas de participación ciudadana en Costa Rica
Límites de esta investigación
- No se encontraron grabaciones de la Asamblea que mencionen este expediente.
Investigado y verificado automáticamente el 2026-11-05. Cada cita textual se comprobó contra su fuente antes de publicar.
Texto oficial completo
Así lo publica la Asamblea Legislativa. Compárelo con el resumen de arriba: si algo no calza, créale al texto oficial.
Leer el texto completo
Ley 9242
Ley para la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre
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N° 9242
LA ASAMBLEA LEGISLATIVA
DE LA REPÚBLICA DE COSTA RICA
DECRETA:
LEY PARA LA REGULARIZACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
EXISTENTES EN LA ZONA RESTRINGIDA DE LA ZONA
MARÍTIMO TERRESTRE
ARTÍCULO 1.- La presente ley tiene por objeto regularizar las construcciones existentes en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, definida en el artículo 10 de la Ley N.º 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, de 2 de marzo de 1977, y sus reformas, y legalizar el aprovechamiento de estas, mediante el otorgamiento de concesiones al amparo de dicha ley.
Esta ley no dispensa el pago de tasas, cánones, multas o precios públicos a favor de las municipalidades, salvo las exoneraciones dadas por ley.
ARTÍCULO 2.- Para los efectos de la presente ley, se entenderá por construcción toda estructura que haya sido fijada o incorporada a un terreno, previo a la aprobación de esta ley; incluye cualquier obra de edificación, reconstrucción, alteración o ampliación que implique permanencia.
ARTÍCULO 3.- Las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, que cuenten con un plan regulador costero vigente, podrán conservar las construcciones existentes, siempre que se ajusten al plan y a la normativa ambiental aplicable.
Cuando las construcciones existentes se ajusten al plan regulador costero vigente, sin necesidad de realizar ninguna modificación, el interesado deberá gestionar la concesión pertinente en un plazo máximo de seis meses, contado a partir de la entrada en vigencia de esta ley.
En caso de que las construcciones existentes requieran modificaciones para ajustarse al plan regulador costero vigente, las municipalidades, en un plazo de seis meses contado a partir de la entrada en vigencia de esta ley, prevendrán a los interesados para que estos, en el plazo improrrogable de seis meses posteriores a la prevención, procedan con las modificaciones pertinentes.
Vencido dicho plazo, habiéndose constatado el cumplimiento de la prevención, el interesado deberá gestionar la concesión pertinente en un plazo máximo de seis meses.
Agotado dicho plazo sin constatarse el cumplimiento de la prevención mencionada, la municipalidad procederá al desalojo y la demolición de las obras. Lo anterior, previa información levantada al efecto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 13 de la Ley N.° 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, de 2 de marzo de 1977, y sus reformas. El costo de demolición o destrucción se cobrará al dueño de la construcción o instalación.
Artículo 4- Las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, que no cuenten con un plan regulador costero vigente, dispondrán de ocho años para concretar la aprobación del plan.
Durante dicho plazo las municipalidades podrán conservar las construcciones existentes, en tanto la autoridad administrativa o judicial competente no acredite la comisión de daño ambiental, peligro o amenaza de daño al medio ambiente.
Asimismo, dichas construcciones podrán ser utilizadas a título precario, siempre que medie el pago de un canon por uso de suelo a título precario, fijado por la municipalidad de la respectiva jurisdicción. El pago por uso de suelo en precario no generará derecho alguno.
A partir de la entrada en vigencia del plan regulador costero de la respectiva jurisdicción, las construcciones que se conserven dentro de la zona restringida de la zona marítimo terrestre deberán ajustarse a dicha planificación. Para ello, deberá atenderse el procedimiento dispuesto en el artículo 3 de esta ley.
(Así reformado por el artículo 1° de la Ley para otorgar un plazo adicional al artículo 4 de la Ley N° 9242 Ley para la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre y del transitorio de la ley N° 9221 "Ley marco para la declaratoria de zona urbana litoral y su régimen de uso y aprovechamiento territorial, N° 10735 del 1° de julio del 2025)
(Nota de Sinalevi: Mediante el artículo 3 de la Ley para otorgar un plazo adicional al artículo 4 de la Ley N° 9242 Ley para la regulación de las construcciones existentes en la Zona Restringida de la Zona Marítimo Terrestre y del transitorio de la ley N° 9221 "Ley marco para la declaratoria de zona urbana litoral y su régimen de uso y aprovechamiento territorial, N° 10735 del 1° de julio del 2025, se establece que el cómputo del plazo ampliado en el artículo 4 anterior empezará a regir a partir de la entrada en vigencia de la presente ley, es decir el 30 de julio del 2025)
Rige a partir de su publicación.
ARTÍCULO 5.- Las instituciones públicas competentes en la tramitación de planes reguladores costeros, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 38 de la Ley N.º 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, de 2 de marzo de 1977, y sus reformas, deberán programar prioritariamente las acciones necesarias para el cumplimiento oportuno de esta ley.
ARTÍCULO 6.- A partir de la entrada en vigencia de la presente ley, las municipalidades con jurisdicción en la zona restringida de la zona marítimo terrestre no podrán autorizar ni permitir nuevas construcciones que no estén respaldadas en una concesión debidamente aprobada, inscrita y ajustada al plan regulador costero vigente.
ARTÍCULO 7.- Se autoriza al Estado, las municipalidades, las instituciones autónomas y semiautónomas para que inviertan en la zona restringida de la zona marítimo terrestre, con el propósito de favorecer el desarrollo social, el crecimiento económico y la protección del ambiente, de conformidad con lo dispuesto en el ordenamiento jurídico en su conjunto, particularmente en la Ley N.º 6043, Ley sobre la Zona Marítimo Terrestre, de 2 de marzo de 1977, y sus reformas, y en el plan regulador de la respectiva localidad.
Rige a partir de su publicación.
Dado en la Provincia de Puntarenas, a los seis días del mes de mayo del año dos mil catorce.